Le ejecutan la hipoteca: oponerse por cláusula abusiva
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Notificado el auto que despacha ejecución, hay diez días para formular oposición. La causa cuarta del artículo 695.1 LEC permite alegar el carácter abusivo de la cláusula que fundamenta la ejecución o que determinó la cantidad exigible. Presentada la oposición, el artículo 695.2 LEC ordena suspender la ejecución y convocar a las partes a una comparecencia.
Usted dejó de pagar la hipoteca hace un año, durante una baja laboral. El banco no reclamó las cuotas atrasadas: dio por vencido todo el préstamo y reclama de golpe los ciento cuarenta mil euros que quedaban, más intereses de demora al doce por ciento. Un funcionario le entrega en mano un auto que despacha ejecución sobre su vivienda y un requerimiento de pago. En el sobre hay muchas páginas y ninguna dice, con letras grandes, que tiene diez días para reaccionar y que después ya no podrá alegar nada.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Escrito de oposición a la ejecución hipotecaria por la causa cuarta del artículo 695.1 LEC, el carácter abusivo de la cláusula que fundamenta la ejecución o que determinó la cantidad exigible.
- Ante quién
- La sección Civil del Tribunal de Instancia que dictó la orden general de ejecución, según el artículo 695.2 LEC, y la Audiencia Provincial en el recurso de apelación que admite el artículo 695.4 LEC.
- Plazo
- Diez días desde la notificación del auto que despacha ejecución. Es un plazo preclusivo: transcurrido, la ejecución continúa hacia la subasta y el deudor pierde la ocasión de alegar la abusividad dentro de este procedimiento.
- Quién puede
- El ejecutado, es decir el deudor hipotecario y el hipotecante no deudor que ha puesto la finca en garantía. También el fiador demandado, en cuanto la cláusula discutida determine la cantidad que se le reclama.
- Riesgo económico
- La oposición suspende la ejecución, pero si se desestima el procedimiento se reanuda con los intereses acumulados y con las costas de ese incidente. Además, según el artículo 695.4 LEC, fuera de los supuestos que allí se indican los autos que deciden la oposición no admiten recurso alguno.
La lista de motivos es cerrada y el cuarto es el que abre el caso
El artículo 695.1 LEC empieza diciendo que en estos procedimientos solo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las causas que enumera. Son cuatro: extinción de la garantía o de la obligación garantizada, error en la determinación de la cantidad exigible en cuentas cerradas, sujeción del bien mueble a otro gravamen anterior y el carácter abusivo de una cláusula contractual.
La causa cuarta está redactada con dos supuestos distintos y conviene leerlos por separado: el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, o que hubiese determinado la cantidad exigible. La primera alcanza a la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que permite reclamar todo el capital de golpe. La segunda alcanza a los intereses de demora y a las comisiones que engordan la liquidación.
Fuera de esa lista no cabe discutir aquí que la deuda sea injusta, que el banco no negociara una salida o que la vivienda esté mal tasada. Por eso el escrito de oposición no se escribe contando el drama del impago: se escribe señalando la cláusula concreta de la escritura, transcribiéndola y explicando por qué encaja en la causa cuarta.
Presentar la oposición detiene la subasta, y ese es el primer objetivo
El artículo 695.2 LEC es tajante: formulada la oposición, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución. Entre la citación y la comparecencia deben mediar quince días. La suspensión no es discrecional ni depende de que el motivo parezca sólido a primera vista.
En esa comparecencia el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día. Es una vista corta y muy documental, de modo que todo lo que se quiera hacer valer debe estar aportado o pedido en el escrito de oposición, sin confiar en explicarlo de palabra.
Si la cláusula fundamenta la ejecución, la ejecución se sobresee entera
El artículo 695.3 LEC distingue dos resultados. De estimarse la causa cuarta, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. La diferencia es enorme: en el primer supuesto el procedimiento se acaba, en el segundo sigue pero con una liquidación depurada.
Por eso el escrito debe atacar en primer lugar la cláusula que sostiene el despacho de ejecución, típicamente el vencimiento anticipado, y solo después las que inflan la cantidad. Un auto que se limite a expulsar los intereses de demora deja la vivienda en subasta, mientras que uno que declara abusivo el vencimiento anticipado cierra el procedimiento completo.
El mismo artículo añade que el auto se pronunciará expresamente sobre el carácter abusivo de las cláusulas examinadas y que, una vez firme, ese pronunciamiento tendrá eficacia de cosa juzgada. Es una ventaja y también una advertencia: lo que se resuelva aquí vincula después, de modo que la oposición no admite un planteamiento provisional ni improvisado.
El vencimiento anticipado ya no es lo que decía su escritura de 2007
El artículo 693.1 LEC permite acudir a este procedimiento cuando dejan de pagarse plazos de capital o intereses, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago, o un número de cuotas tal que suponga que ha incumplido por un plazo al menos equivalente a tres meses, y exige que así se haga constar en la escritura y en el asiento registral.
El artículo 693.2 LEC es el que hoy decide la mayoría de estos casos. Dice que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado en los términos convenidos en la escritura, pero añade que siempre que se trate de un préstamo concluido por una persona física y garantizado con hipoteca sobre vivienda, o cuya finalidad sea adquirir inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019 y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
Esa remisión es la clave del escrito: la cláusula que su escritura antigua incorporó, permitiendo el vencimiento por una o dos cuotas impagadas, ya no puede aplicarse sin más en un préstamo de esas características. Comprobar si la ejecución se despachó respetando ese régimen legal, y no la letra de una escritura de hace quince años, es la primera revisión que se hace del asunto.
Si es su vivienda habitual, puede liberarla aunque el banco no quiera
El artículo 693.3 LEC prevé que, antes de que se cierre la subasta, el deudor pueda liberar el bien consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos y los intereses de demora producidos durante el procedimiento que resulten impagados en todo o en parte. No hay que pagar el préstamo entero, sino lo atrasado.
El mismo apartado añade una regla propia para el hogar: si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá liberarlo aun sin el consentimiento del acreedor. Y regula la repetición de esa facultad, porque liberado un bien por primera vez podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que medien al menos tres años entre la liberación y el nuevo requerimiento de pago judicial o extrajudicial.
Hecho el pago en esas condiciones, se tasan las costas calculadas sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis LEC, y una vez satisfechas el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acuerda cuando el pago lo realiza un tercero con el consentimiento del ejecutante.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Fechamos la notificación el mismo día que llega
Anotamos la fecha exacta del auto que despacha ejecución y del requerimiento, porque el plazo de diez días corre desde ahí y no se reabre. Todo el trabajo posterior se organiza hacia atrás desde esa fecha límite.
- 2
Examinamos la escritura cláusula por cláusula
Buscamos la cláusula de vencimiento anticipado, la de intereses de demora y las comisiones de reclamación de posiciones deudoras. Cada una se compara con lo que exige el artículo 693 LEC y con la liquidación que el banco ha presentado.
- 3
Auditamos la liquidación de la deuda
Comprobamos cuántas cuotas estaban impagadas cuando se cerró la cuenta, qué intereses se han capitalizado y qué comisiones se han añadido. De esa auditoría sale la parte del escrito que ataca la cantidad exigible.
- 4
Presentamos la oposición dentro de los diez días
El escrito se funda en la causa cuarta del artículo 695.1 LEC, ataca primero la cláusula que fundamenta la ejecución y después las que fijan la cantidad, y adjunta toda la prueba documental. Con su presentación la ejecución queda suspendida.
- 5
Comparecemos en la vista y, si procede, apelamos
Sostenemos la oposición en la comparecencia del artículo 695.2 LEC. Contra el auto que ordena el sobreseimiento, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación por la causa cuarta cabe apelación, según el artículo 695.4 LEC.
- 6
Valoramos la liberación del bien como alternativa
Si hay capacidad de pago de lo atrasado, calculamos la consignación del artículo 693.3 LEC antes de que se cierre la subasta. En la vivienda habitual esa liberación no necesita el consentimiento del acreedor.
La prueba que decide el caso
- La escritura de préstamo hipotecario, con la cláusula de vencimiento anticipado transcrita literalmente.
- El certificado de saldo y la liquidación aportados por el banco, que permiten ver qué intereses y comisiones se han incluido.
- El cuadro de amortización y los recibos, para acreditar cuántas cuotas estaban realmente impagadas al cerrar la cuenta.
- El certificado de empadronamiento y los suministros a su nombre, que acreditan que la finca es su vivienda habitual.
- La nota simple registral, para comprobar qué se hizo constar en el asiento sobre el vencimiento anticipado.
- El acta de notificación del auto que despacha ejecución, que fija el día inicial de los diez días de oposición.
Lo que cierra la puerta
- Dejar pasar los diez días esperando a negociar con el banco. El plazo es preclusivo y una negociación abierta no lo suspende: la ejecución avanza hacia la subasta mientras se conversa.
- Escribir un escrito de circunstancias personales en lugar de un escrito jurídico. El artículo 695.1 LEC cierra las causas de oposición y solo se admite lo que encaje en ellas.
- Atacar únicamente los intereses de demora. Si prospera solo eso, el artículo 695.3 LEC ordena continuar la ejecución con la cláusula inaplicada y la vivienda se subasta igual.
- Firmar una novación o una dación en pago sin analizar el asunto. Reconocer la deuda liquidada por el banco desactiva los motivos de oposición que había en la escritura.
- Consignar una cantidad aproximada para liberar el bien. El artículo 693.3 LEC exige la cantidad exacta vencida más los vencimientos e intereses producidos durante el procedimiento.
La norma aplicable
- Art. 695.1 LEC. Enumera de forma cerrada las causas de oposición en la ejecución hipotecaria: extinción de la garantía o de la obligación garantizada acreditada por certificación registral o escritura, error en la determinación de la cantidad exigible en el cierre de cuentas, sujeción del bien mueble a un gravamen anterior inscrito, y el carácter abusivo de una cláusula que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. BOE-A-2000-323
- Art. 695.2 LEC. Formulada la oposición, el Letrado de la Administración de Justicia suspende la ejecución y convoca a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación. En esa comparecencia el Tribunal oye a las partes, admite los documentos presentados y resuelve por auto dentro del segundo día. BOE-A-2000-323
- Art. 695.3 y 695.4 LEC. Estimada la causa cuarta, se sobresee la ejecución si la cláusula fundamenta la ejecución y, en otro caso, esta continúa con la cláusula inaplicada; el auto se pronuncia expresamente sobre la abusividad y, firme, produce cosa juzgada. Cabe apelación contra el auto que ordena el sobreseimiento, la inaplicación de la cláusula o la desestimación por esa causa, y fuera de esos casos no hay recurso. BOE-A-2000-323
- Art. 693.1 y 693.2 LEC. Permite acudir a este procedimiento cuando vencen al menos tres plazos mensuales impagados o un número de cuotas equivalente a tres meses de incumplimiento, haciéndolo constar el notario en la escritura y el registrador en el asiento. Para reclamar la totalidad de lo adeudado en préstamos de persona física garantizados con hipoteca sobre vivienda o destinados a inmuebles residenciales, remite al artículo 24 de la Ley 5/2019 y al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria. BOE-A-2000-323
- Art. 693.3 LEC. Permite al deudor liberar el bien antes de que se cierre la subasta consignando la cantidad exacta vencida por principal e intereses en la fecha de la demanda, más los vencimientos e intereses de demora impagados durante el procedimiento. Si el bien es la vivienda habitual, la liberación no necesita el consentimiento del acreedor, y puede repetirse mediando al menos tres años. BOE-A-2000-323
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Puedo oponerme si dejé de pagar de verdad?
Sí. La causa cuarta del artículo 695.1 LEC no exige negar el impago: se alega el carácter abusivo de la cláusula que fundamenta la ejecución o que determinó la cantidad exigible. Reconocer las cuotas atrasadas y discutir a la vez que el banco no podía dar por vencido todo el préstamo son cosas perfectamente compatibles en el mismo escrito.
¿Se para la subasta al presentar la oposición?
Sí. El artículo 695.2 LEC ordena que, formulada la oposición, el Letrado de la Administración de Justicia suspenda la ejecución y convoque a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución, con quince días de intervalo desde la citación. La suspensión no depende de que el motivo se considere fundado de antemano.
He dejado pasar los diez días. ¿Ya no hay nada que hacer?
El escenario se complica mucho, porque el plazo de oposición es preclusivo y la ejecución continúa. Quedan vías distintas de esta oposición, como la liberación del bien del artículo 693.3 LEC consignando lo atrasado antes de que se cierre la subasta, que en la vivienda habitual no requiere el consentimiento del acreedor. Hay que examinar el estado exacto del procedimiento.
¿Cuántas cuotas impagadas hacen falta para que ejecuten?
El artículo 693.1 LEC habla de al menos tres plazos mensuales, o de un número de cuotas equivalente a tres meses de incumplimiento, para acudir a este procedimiento. Pero para reclamar de golpe todo lo adeudado en un préstamo de persona física sobre vivienda, el artículo 693.2 LEC remite al artículo 24 de la Ley 5/2019 y al artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, que son los que fijan ese régimen.
Si gano la oposición, ¿pierdo la casa igualmente?
Depende de qué cláusula caiga. El artículo 695.3 LEC ordena el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula abusiva fundamenta la ejecución, y en ese caso el procedimiento termina y la vivienda no se subasta. Si la cláusula solo determinaba la cantidad exigible, la ejecución continúa con esa cláusula inaplicada y por un importe menor.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.