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Le dicen que prescribió: el plazo real de los gastos de hipoteca

Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826

La respuesta corta

La excepción de prescripción se combate discutiendo el día inicial, no el plazo. El artículo 1964.2 CC da cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento, y ese momento no es el de la firma ni el del pago de la factura, sino aquel en que usted pudo conocer que la cláusula era abusiva. Probar ese conocimiento le corresponde al banco.

Usted firmó la hipoteca en 2011 y pagó de su bolsillo el notario, el registro, la gestoría y el impuesto. En 2024 reclamó y el banco no discute que la cláusula de gastos sea abusiva: se limita a contestar que han pasado más de cinco años desde la escritura y que la acción está prescrita. En la vista, el letrado de la entidad exhibe recortes de prensa de 2015 y sentencias del Tribunal Supremo para sostener que usted ya sabía que podía reclamar. Ese es hoy el único punto en discusión.

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita: Oposición a la excepción de prescripción opuesta por la entidad en la reclamación de restitución de los gastos, discutiendo el día inicial del cómputo del plazo de cinco años del artículo 1964.2 CC.
Ante quién: La sección Civil del Tribunal de Instancia que conoce de la demanda de restitución, y en apelación la Audiencia Provincial, que es donde la mayoría de estos casos se decide.
Plazo: El plazo es de cinco años, según el artículo 1964.2 CC, y cuenta desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La discusión es cuándo ocurre eso: no desde la firma ni desde el pago, sino desde que el consumidor estuvo en condiciones de conocer el carácter abusivo de la cláusula.
Quién puede: Quien pagó los gastos como prestatario consumidor, y los cotitulares en la proporción en que los soportaron. Los herederos continúan la posición del prestatario fallecido y pueden oponerse a la prescripción en los mismos términos.
Riesgo económico: Si el tribunal acoge la prescripción, la demanda se desestima aunque la cláusula sea claramente abusiva, y puede haber condena en costas. Por eso el escrito de demanda debe anticipar la excepción y no esperar a rebatirla en el juicio.

El pleito ya no se pierde por el fondo, se pierde por la fecha

La abusividad de la cláusula que carga al consumidor todos los gastos de constitución de la hipoteca está fuera de discusión en la práctica de los tribunales, y las entidades han dejado de defenderla. Su estrategia procesal se ha desplazado a un solo punto: sostener que cuando usted reclamó ya habían transcurrido los cinco años y que la acción restitutoria está muerta.

Conviene separar dos cosas que se confunden a menudo. La declaración de nulidad de la cláusula no está sujeta a plazo, porque el artículo 83 TRLGDCU la configura como nulidad de pleno derecho. Lo que sí prescribe es la acción para que le devuelvan el dinero, que es una acción personal y cae bajo el artículo 1964.2 CC. El pleito se juega ahí.

El artículo 1964.2 CC no dice desde la firma, dice desde que pueda exigirse

El texto es corto y decisivo: las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. El precepto no fija como día inicial la fecha de la escritura, ni la del pago de la minuta del notario, ni la de la liquidación del impuesto. Fija un momento funcional que hay que determinar en cada caso.

En una obligación de restituir nacida de una cláusula nula, exigir el cumplimiento presupone saber que existe algo que exigir. Un consumidor que ignora que la cláusula es abusiva no está en condiciones de reclamar nada, y computar el plazo contra él desde una fecha que desconocía convierte el plazo en una trampa. Ese es el eje del argumento que se lleva al escrito.

El mismo artículo contiene además un dato útil de contraste: su apartado primero fija veinte años para la acción hipotecaria, frente a los cinco de las personales. La norma sabe distinguir plazos según la acción, y la entidad no puede escoger el día inicial que más le conviene apoyándose en el mero paso del tiempo desde la escritura.

Que existiera jurisprudencia no prueba que usted la conociera

La defensa habitual de la entidad consiste en señalar una sentencia y decir que desde ella todo el mundo sabía que podía reclamar. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2024, asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21, es la referencia que hoy se opone a ese razonamiento, porque aborda precisamente el día inicial del plazo en las acciones restitutorias del consumidor.

El argumento que se sostiene en la demanda es sencillo: el conocimiento relevante es el del consumidor concreto, no un conocimiento social difuso. Publicarse una sentencia en un boletín jurídico o comentarse en la prensa no acredita que una persona sin formación jurídica supiera que su escritura contenía una cláusula nula y que tenía derecho a que le devolvieran el dinero.

De ahí se sigue una consecuencia procesal importante: quien alega la prescripción tiene que probar el hecho en que la apoya, y ese hecho es el conocimiento. Si la entidad no aporta ninguna comunicación dirigida a usted, ninguna oferta de devolución, ninguna respuesta a una reclamación previa, no ha acreditado el día inicial que invoca.

La carga de la prueba juega a su favor, igual que en el resto del contrato

El artículo 82.2 TRLGDCU ya reparte la carga probatoria en esta materia cuando dispone que el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente asume la carga de la prueba. La lógica es la misma en el terreno de la prescripción: la entidad es quien dispone de la documentación de la relación y quien puede acreditar qué informó y cuándo.

Esto se traduce en una petición de prueba muy concreta dentro del pleito: que la entidad aporte el expediente completo del préstamo, las comunicaciones remitidas al cliente sobre cláusulas afectadas y las reclamaciones previas recibidas con su respuesta. Lo que no aparezca en ese expediente juega contra quien tenía el deber de conservarlo y la posibilidad de aportarlo.

El día inicial se construye con hechos suyos, no con teorías

El escrito no se limita a negar la prescripción: propone un día inicial alternativo y lo apoya en hechos comprobables. Sirven la fecha de la primera reclamación escrita a la entidad, la de la respuesta del servicio de atención al cliente, la de una comunicación del banco ofreciendo revisar los gastos o la de una liquidación en la que aparecieron esos conceptos por primera vez.

Conviene además revisar el régimen aplicable por antigüedad. El propio texto consolidado del artículo 1964 advierte que el plazo de cinco años procede de la disposición final primera de la Ley 42/2015 y remite a su disposición transitoria quinta para las relaciones jurídicas ya existentes, un extremo que se examina en cada caso según la fecha de la hipoteca.

Por último, cualquier reclamación extrajudicial anterior interrumpe el cómputo y reabre el plazo completo, de modo que rescatar cartas, correos electrónicos y formularios enviados años atrás puede resolver el caso sin necesidad de discutir doctrina. Es lo primero que se busca al revisar la documentación que el cliente conserva en casa.

Cómo lo llevamos, paso a paso

1
Fijamos la cronología completa del asunto
Ordenamos por fechas la escritura, las facturas pagadas, cualquier reclamación anterior y las respuestas del banco. Esa línea de tiempo es la que decide el caso, porque de ella sale el día inicial que vamos a defender frente al que invoca la entidad.
2
Buscamos actos que hayan interrumpido el plazo
Revisamos correos, formularios web, cartas certificadas y reclamaciones ante el servicio de atención al cliente. Una sola reclamación anterior bien acreditada reabre el plazo entero y hace innecesaria la discusión sobre el conocimiento del consumidor.
3
Anticipamos la excepción en la propia demanda
El escrito inicial dedica un fundamento a la prescripción antes de que el banco la oponga, con el día inicial que sostenemos y su prueba. Llegar a la vista sin haberlo hecho obliga a improvisar sobre el único punto que decide el resultado.
4
Pedimos al banco el expediente del préstamo
Solicitamos la aportación de las comunicaciones dirigidas al cliente y de las reclamaciones recibidas. Si la entidad no aporta ningún documento del que resulte que usted conocía la abusividad, el día inicial que propone se queda sin soporte probatorio.
5
Sostenemos el argumento en apelación si hace falta
Estos asuntos se resuelven con frecuencia en segunda instancia, donde los criterios sobre el día inicial se han ido unificando. La apelación se prepara desde la primera instancia, dejando el motivo bien planteado y la prueba practicada.

La prueba que decide el caso

La primera reclamación escrita al banco con su acuse de recibo, que interrumpe el cómputo y fija una fecha cierta.
La respuesta del servicio de atención al cliente, que a menudo revela desde cuándo la entidad conocía el problema.
Las facturas de notaría, registro y gestoría con su fecha de pago, para separar cada partida y su cómputo.
El expediente del préstamo aportado por el banco, y la constancia de qué comunicaciones no existen en él.
Cualquier oferta de devolución o campaña de revisión de gastos que la entidad le remitiera, con su fecha.

Lo que cierra la puerta

Discutir solo la abusividad de la cláusula y dar por hecho que la prescripción se resolverá sola. Hoy es el único terreno en el que la entidad pelea y hay que ocuparlo desde el primer escrito.
Aceptar como día inicial la fecha de la escritura porque lo dice la contestación. El artículo 1964.2 CC cuenta desde que pueda exigirse el cumplimiento, y eso hay que determinarlo, no presuponerlo.
Tirar las reclamaciones antiguas. Un correo de hace años enviado al servicio de atención al cliente puede resolver el caso entero sin necesidad de discutir sobre el conocimiento del consumidor.
Firmar un acuerdo parcial que devuelve una parte de los gastos con renuncia a reclamar el resto. Esa renuncia se opondrá después y cierra el camino a las partidas no cobradas.

La norma aplicable

Art. 1964 CC. Fija veinte años para la acción hipotecaria y cinco años para las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, y precisa que en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer el plazo comienza cada vez que se incumplan. Su texto consolidado remite a la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 para las relaciones ya existentes. BOE-A-1889-4763
Art. 83 TRLGDCU. Declara las cláusulas abusivas nulas de pleno derecho y las tiene por no puestas, con subsistencia del contrato si puede vivir sin ellas, y añade que las condiciones incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores son igualmente nulas de pleno derecho. De ahí que la declaración de nulidad no esté sujeta a plazo, a diferencia de la reclamación del dinero. BOE-A-2007-20555
Art. 82.2 TRLGDCU. Establece que negociar individualmente algún elemento o alguna cláusula aislada no excluye la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato, e impone al empresario que afirme que una cláusula ha sido negociada individualmente la carga de probarlo. Es la regla de reparto probatorio que se invoca frente a las afirmaciones de la entidad. BOE-A-2007-20555

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se cuentan los cinco años exactamente?

El artículo 1964.2 CC dice que desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, y no señala la fecha de la escritura. En una obligación de restituir nacida de una cláusula nula, la posición que se defiende es que ese momento llega cuando el consumidor pudo conocer que la cláusula era abusiva, extremo que debe acreditar quien alega la prescripción.

Mi hipoteca es de 2009. ¿Es automáticamente tarde?

No. La antigüedad de la escritura no fija por sí sola el día inicial. Además, el texto consolidado del artículo 1964 remite a la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 para las relaciones jurídicas ya existentes cuando el plazo pasó de quince a cinco años, un régimen que se revisa caso por caso según las fechas de su préstamo.

El banco dice que desde 2015 todo el mundo sabía que podía reclamar

Es la afirmación central de su defensa y hay que exigirle prueba. Un conocimiento social difuso, alimentado por noticias o por sentencias publicadas, no equivale al conocimiento del consumidor concreto. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero de 2024, asuntos C-810/21 a C-813/21, es la referencia que se opone a ese razonamiento.

Si la cláusula es nula de pleno derecho, ¿por qué prescribe algo?

Porque son dos cosas distintas. La nulidad de la cláusula, que el artículo 83 TRLGDCU califica de pleno derecho, no está sujeta a plazo. La devolución del dinero pagado sí, porque es una acción personal de restitución sometida al artículo 1964.2 CC. Puede declararse nula la cláusula y, aun así, discutirse si procede o no reintegrar el importe.

¿Sirve una reclamación que envié por el formulario web del banco?

Sirve, y puede ser decisiva. Una reclamación extrajudicial interrumpe el cómputo y reabre el plazo completo desde esa fecha. Lo importante es poder acreditarla: el resguardo del envío, el número de expediente que asignó la entidad o la respuesta que le remitieron valen como prueba, aunque el formulario no se conserve.

Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.