Contrato de arrendamiento de local de negocio (LAU uso distinto)

Base legal y a tener en cuenta

• Marco: LAU 29/1994 arts. 29-35 (Título III - uso distinto al de vivienda) + art. 4.3 LAU (libertad de pacto).
• PRINCIPIO DE LIBERTAD DE PACTO: las partes regulan duración, renta, actualización y demás condiciones. La LAU sólo aplica supletoriamente.
• FIANZA (art. 36 LAU): 2 mensualidades de obligatorio depósito en organismo autonómico. Garantías adicionales libres (sin tope).
• CESIÓN Y SUBARRIENDO (art. 32 LAU): el arrendatario puede ceder a un tercero o subarrendar SIN consentimiento del arrendador. Éste tiene derecho a elevar la renta el 10 % en cesión, 20 % en subarriendo total y 10 % en parcial. Las partes pueden EXCLUIR esta facultad por pacto.
• SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA (art. 33 LAU): los descendientes que continúen la actividad pueden subrogarse en los 2 meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.
• INDEMNIZACIÓN POR CLIENTELA (art. 34 LAU): si el arrendatario lleva > 5 años con actividad comercial al público y el arrendador NO renueva al término, tiene derecho a indemnización. Las partes pueden excluirla expresamente.
• FISCALIDAD: IVA 21 % obligatorio (art. 11 LIVA). Si el arrendador es empresario o persona jurídica, el arrendatario practica RETENCIÓN del 19 % al pagar la renta y la ingresa trimestralmente con modelo 115 + resumen anual modelo 180.
• Régimen del arrendador en IRPF/IS: rendimiento de capital inmobiliario; en algunos casos rendimiento de actividad económica si tiene local + empleado dedicado al alquiler.
• Conexiones naturales: nota_simple_rp, modelo_115, modelo_180, iva_303, alta_autonomo / constitucion_sl (alta de la actividad del arrendatario).
• Diferencias clave con vivienda: LIBERTAD DE PACTO (sin prórrogas obligatorias), FIANZA 2 MESES, IVA + RETENCIÓN, cesión y subarriendo legalmente permitidos. El régimen es radicalmente más flexible.