Alquilar una vivienda: el contrato de arrendamiento (LAU)

El arrendamiento de vivienda es el contrato por el que un propietario (arrendador) cede el uso de una vivienda a otra persona (arrendatario) a cambio de una renta, cuando el destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Ese destino es lo que activa la protección reforzada de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La LAU es en buena parte de derecho imperativo: sus normas de duración, prórroga y fianza protegen al inquilino y no pueden pactarse en su perjuicio. Otros aspectos (renta, reparto de gastos, garantías adicionales) admiten libertad de pacto dentro de los límites legales.

Conviene distinguir desde el principio si el contrato es de vivienda habitual, de habitación o de local de negocio, porque el régimen jurídico y las obligaciones cambian. Managora identifica el tipo correcto, redacta el contrato y lo formaliza por usted. Puede iniciar el suyo en la ficha del trámite arrendamiento_vivienda_lau.

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a 5 años (o a 7 años cuando el arrendador es persona jurídica, es decir una empresa), el contrato se prorroga de forma obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. Durante esa fase, quien queda vinculado es el arrendador: el inquilino sí puede no renovar avisando con al menos 30 días de antelación al vencimiento de cada anualidad.

Cumplidos los 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar (el arrendador con 4 meses de antelación, el inquilino con 2 meses), el contrato se prorroga tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos 6 meses, avisando con un mínimo de 30 días. Solo deberá indemnizar al arrendador si así se pactó expresamente, con el equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir (parte proporcional si es menos de un año).

El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes del plazo mínimo si en el contrato se hizo constar de forma expresa la necesidad de destinarla a vivienda para sí o para familiares de primer grado o su cónyuge en ciertos supuestos, comunicándolo con 2 meses de antelación.

La fianza legal es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda (y a dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como el local). Debe entregarse en metálico a la firma. En la mayoría de comunidades autónomas el arrendador está obligado a depositar esa fianza en el organismo autonómico correspondiente.

Además de la fianza, las partes pueden pactar garantías adicionales (por ejemplo un aval o un depósito extra). En los contratos de vivienda de hasta 5 años (o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica), esa garantía adicional no puede superar el valor de dos mensualidades de renta.

Durante los primeros 5 o 7 años la fianza no se actualiza. Al terminar el contrato, el arrendador debe devolverla si la vivienda se entrega en buen estado, pudiendo descontar los desperfectos imputables al inquilino que excedan del desgaste normal por el uso. Managora deja la fianza y las garantías correctamente reflejadas en el contrato para evitar conflictos a la devolución.

La renta solo puede actualizarse si las partes lo pactaron expresamente por escrito. Si no hay pacto de actualización, la renta se mantiene igual durante toda la vigencia del contrato. Cuando se pacta, la revisión se aplica una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad.

Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el porcentaje de subida no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los contratos de arrendamiento de Vivienda (IRAV), que publica el INE y que la Ley 12/2023 estableció como límite. Para los contratos anteriores a esa fecha se aplica el índice pactado, que suele ser el IPC.

El IRAV y el IPC varían cada mes, por lo que no debe fijarse un porcentaje en el contrato como cifra cerrada, sino remitirse al índice oficial vigente en el momento de la revisión. Puede consultar el porcentaje aplicable (el índice IRAV, o el IPC en los contratos anteriores) en la web del INE, que es el organismo oficial que los publica y calcula. Managora calcula y comunica la actualización con el índice correcto por usted.

El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y realizar, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en uso, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. También debe respetar la duración legal y la prioridad de compra del inquilino (derecho de tanteo y retracto) si vende la vivienda, salvo renuncia válida en los términos que permite la ley.

El arrendatario debe pagar la renta y su actualización pactada, abonar los suministros que se individualizan por contador (luz, agua, gas), asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario y devolver la vivienda en el estado en que la recibió salvo el deterioro normal. No puede hacer obras que modifiquen la vivienda sin consentimiento escrito del propietario.

Los gastos generales del inmueble (comunidad) y el IBI pueden repercutirse al inquilino solo si se pacta por escrito y con su importe determinado al inicio. En cambio, en el arrendamiento de vivienda los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica.

El alquiler de una habitación en una vivienda compartida no siempre queda amparado por el régimen de vivienda habitual de la LAU: la jurisprudencia no es uniforme y buena parte de los tribunales lo rige por el Código Civil, con mayor libertad de pacto y sin las prórrogas obligatorias de 5 o 7 años, salvo que el contrato cubra una necesidad de residencia permanente. Por eso es clave redactar con precisión el régimen aplicable. Puede tramitar el suyo en la ficha arrendamiento_habitacion_lau.

El local de negocio es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III de la LAU): se rige ante todo por lo que pacten las partes y, en su defecto, por la LAU y el Código Civil. No tiene la duración mínima ni las prórrogas protectoras de la vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades y, a diferencia de la vivienda, el alquiler de local suele estar sujeto a IVA (y a retención de IRPF cuando el inquilino es empresa o profesional).

En estos contratos importan mucho cláusulas como la duración, la actualización de la renta, las obras, el traspaso y la posible indemnización al final. Managora redacta el contrato de local a la medida de su caso. Puede iniciarlo en la ficha arrendamiento_local_negocio_lau, donde figura el importe actualizado del servicio.