Compró o alquiló con amianto o sin certificado: qué reclamar

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

En Cataluña, los remedios por falta de conformidad del Código civil de Cataluña (arts. 621-37, 621-38 y 621-40 a 621-42): certificado y retirada a costa del vendedor, rebaja del precio, resolución si la falta no es leve e indemnización acumulable. Fuera de Cataluña, saneamiento por vicios ocultos (arts. 1484 a 1490 CC), con dolo o incumplimiento en subsidio. En alquiler, exigir la conservación o resolver (arts. 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia: la del domicilio del vendedor en la compraventa y la del lugar del inmueble en el alquiler; en la compraventa, juicio verbal hasta 15.000 euros y ordinario por encima. Antes, el intento de negociación del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 o, si usted es consumidor frente a una empresa, la reclamación previa de su disposición adicional 7.ª. Apelación, cuando procede, ante la Audiencia Provincial; casación en Derecho civil catalán, ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Plazo

En Cataluña, tres años desde que usted conoce o puede conocer la falta de conformidad (art. 621-44.3 CCCat), si se manifiesta en los tres años siguientes a la entrega (art. 621-23.1); la ley no dice si es prescripción o caducidad, y conviene tratarlo como caducidad. Fuera de Cataluña, seis meses de caducidad desde la entrega (art. 1490 CC); en subsidio, cuatro años desde la consumación por dolo (art. 1301 CC) y cinco por incumplimiento (art. 1964.2 CC). En alquiler, la reparación se exige mientras dura el contrato. La solicitud formal de negociación interrumpe la prescripción o suspende la caducidad (art. 7 LO 1/2025).

Quién puede

Reclama el comprador o el inquilino que firmó; si son varios, conviene que actúen todos. Se demanda al vendedor o al arrendador, que debe entregar el certificado y responde de lo que entregó. El técnico que firmó un certificado erróneo responde de su negligencia. El administrador de fincas y los demás profesionales vinculados deben velar por la entrega (art. 12.1.b de la Ley 8/2026), pero no la garantizan: solo responden de su propia actuación dañosa, si se prueba.

Riesgo económico

Si no se prueba que el material contiene amianto, que ya estaba a la entrega y que usted no lo conocía ni podía razonablemente conocerlo, la demanda se desestima y rige el vencimiento: quien ve rechazadas todas sus pretensiones paga las costas contrarias, salvo serias dudas de hecho o de derecho. El informe con muestras y laboratorio se adelanta (en el mercado, desde unos 500 euros más IVA por un piso). Pedir la nulidad o la resolución solo por la falta del certificado es perder con costas, y rechazar sin causa el intento de acuerdo puede pesar en contra.

La ley catalana: qué obliga desde el 3 de octubre de 2026 y qué no

La Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto, entró en vigor el 3 de octubre de 2026. Su artículo 21.2 dispone que el certificado de presencia o ausencia de amianto debe entregarse cuando se venda o alquile un inmueble, y el 5.d reconoce a quien compra o alquila el derecho a obtenerlo. Es una ley catalana: solo alcanza a inmuebles situados en Cataluña. Fuera de Cataluña no existe, a 3 de octubre de 2026, ninguna obligación estatal ni autonómica de entregar un certificado de amianto. Y no es retroactiva: rige para las ventas y los alquileres que se firmen desde ese día.

El certificado informa del amianto en el momento en que se emite (art. 21.1) y, mientras no haya reglamento, debe acreditar como mínimo la presencia o ausencia de amianto visible, el estado de conservación de los materiales y su riesgo (art. 21.3). Según el criterio publicado por la Agencia de Residuos de Cataluña el 30 de septiembre de 2026, lo firman arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o ingenieros técnicos tras visitar los espacios accesibles; es solo visual, sin muestras ni laboratorio; cubre la vivienda o el local, no los elementos comunes, y no caduca. La Agencia lo exige en inmuebles anteriores a 2002, límite que la ley no fija y que se queda corto: un edificio construido o reformado en 2002 aún puede tener amianto.

Dos precisiones. No entregar el certificado es infracción leve (art. 53.c), pero el capítulo sancionador no entra en vigor hasta que se apruebe su decreto de desarrollo (disposición final 7.ª), y ninguna multa le pagará la retirada: lo que cuenta es la acción civil. Y la ley se dirige a quienes residen, prestan servicios o tienen actividad en Cataluña y son titulares de inmuebles allí (art. 3), así que un vendedor que vive fuera dirá que no le alcanza. Su responsabilidad civil no depende de eso: salvo que se elija expresamente otra ley, la venta de un inmueble situado en Cataluña se rige por el Código civil de Cataluña.

Sin certificado la venta vale, pero el vendedor le debe ese documento

La ley no hace depender del certificado la validez de la venta ni la firma de la escritura: es una obligación de quien vende o alquila frente a usted. El artículo 6.3 del Código Civil solo anula los actos contrarios a normas imperativas cuando la norma no prevé otro efecto, y esta prevé una sanción; y la disposición adicional 7.ª se limita a mandar que conste en el Registro de la Propiedad la certificación de presencia de amianto al inscribir la transmisión. Una demanda de nulidad basada solo en el papel está condenada. Si el notario advirtió de su falta y así consta en la escritura, esa advertencia será una pieza del pleito.

Lo que usted sí tiene es una pretensión civil. En Cataluña, el bien debe entregarse con los documentos pactados y con los que el comprador puede razonablemente esperar recibir (art. 621-20.1.c y 2.d del Código civil de Cataluña), y pocos se esperan con más razón que uno que la ley obliga a entregar. Su falta es una falta de conformidad: puede exigir que el vendedor lo aporte asumiendo todos los gastos (art. 621-38.4) o, si no lo hace, encargarlo usted a costa de él (art. 621-38.5), con la indemnización de los daños que la omisión le cause (art. 621-37).

El límite es la resolución: el artículo 621-40.3 la impide por una falta leve, y la sola ausencia del papel lo es, salvo que detrás aparezca amianto que cambie lo que usted compró. Si la escritura recoge que aceptó firmar sin certificado, el vendedor dirá que asumió el riesgo. Entre particulares estas reglas admiten pacto; si compró a una empresa como consumidor, es ineficaz el pacto que las modifique en su perjuicio (art. 621-2.2). Pero renunciar al papel no es conocer el amianto: el artículo 621-26 solo libera al vendedor de lo que usted conocía o no podía razonablemente ignorar, y eso se prueba material por material.

El certificado corta en los dos sentidos: lo que usted sabía al firmar

Que haya amianto no basta para ganar. El bien es conforme si tiene las características pactadas y las que cabe razonablemente esperar, vista su naturaleza y las declaraciones públicas del vendedor o de quien actúa por él, como la agencia que redactó el anuncio (arts. 621-20 y 621-25). Un piso de 1974 no se juzga como uno nuevo, y el vendedor dirá que el fibrocemento era lo normal en esa época. Por eso fija la expectativa lo que se le dijo: un certificado de ausencia, o un anuncio que vendía el piso como reformado y listo para entrar a vivir, pesan a su favor.

La otra cara es el artículo 621-26: el vendedor no responde de lo que usted conocía o no podía razonablemente ignorar al contratar. Si el certificado decía que el depósito de la galería era de fibrocemento y usted firmó, no podrá reclamar por él; si el fibrocemento, la llamada uralita, estaba a la vista en cada visita, tampoco será fácil. La ley exceptúa la ocultación dolosa, la negligencia grave y la garantía asumida por el vendedor. Defenderemos que quien vende desde el 3 de octubre de 2026 sin entregar el certificado obligatorio incurre, como mínimo, en negligencia grave y no puede escudarse en que usted debía haberlo visto.

Queda lo que el certificado no ve. Es visual: el amianto bajo un suelo, tras un falso techo o dentro de un armario de obra puede no aparecer, y según la Agencia el certificado advierte de que puede haber materiales ocultos. Si el material estaba a la vista y el certificado dijo «ausencia», está mal hecho: el vendedor le responde igual y el técnico, de su negligencia. Y si aparece material deteriorado, la falta de conformidad manifestada en los dos años siguientes a la entrega se presume existente entonces (art. 621-24.1), o en el primer año si una empresa le vendió una vivienda usada (art. 621-24.3).

Dos relojes en Cataluña y seis meses fuera

En Cataluña corren dos plazos a la vez. El vendedor responde de la falta de conformidad que existía a la entrega y se manifiesta en los tres años siguientes (art. 621-23.1), y las acciones se extinguen a los tres años desde que usted la conoce o puede conocerla (art. 621-44.1 y 3). Si el amianto aparece al segundo año, tiene tres años desde entonces; si aparece al cuarto, llega tarde. Si una empresa le vendió una vivienda usada, el contrato puede haber reducido el primer plazo a un año (art. 621-23.4). Y si compró a un particular, debía examinar el inmueble cuanto antes (art. 621-28): el vendedor dirá que usted pudo conocer desde la entrega lo que ese examen habría revelado.

La ley llama a ese plazo de tres años plazo de extinción, sin decir si es de prescripción, que se interrumpe, o de caducidad, que no; la doctrina lo discute y trabajamos con la hipótesis más estricta: un burofax de queja no lo detiene. Lo protege la solicitud formal de negociación que define su objeto: interrumpe la prescripción o suspende la caducidad desde el intento de comunicación, y el cómputo se reinicia o reanuda si en treinta días naturales no hay primera reunión ni respuesta escrita (art. 7 de la Ley Orgánica 1/2025). Además, la falta se notifica sin dilación indebida: el retraso no hace perder el derecho, pero obliga a responder de sus daños, salvo que el vendedor la conociera y la callara (art. 621-29).

Fuera de Cataluña no hay certificado y el amianto oculto se reclama como vicio oculto: seis meses de caducidad desde la entrega (art. 1490 del Código Civil), que en la venta por escritura suele coincidir con la firma, aunque el amianto aparezca después; lo explicamos en nuestra guía sobre vicios ocultos en vivienda usada. El matiz propio de este caso: el fibrocemento en buen estado y a la vista difícilmente es un defecto oculto (art. 1484). Pasados los seis meses quedan el dolo, si el vendedor lo ocultó (cuatro años desde la consumación, art. 1301), y el incumplimiento (cinco años, art. 1964.2), que los tribunales reservan para la vivienda inservible.

Qué se pide, a quién y ante qué tribunal

En Cataluña el orden importa. Primero se exige la corrección: que el vendedor entregue el certificado y retire el amianto mediante una empresa habilitada, con todos los gastos a su cargo (arts. 621-37.1.a y 621-38.4). Si no lo hace en un plazo razonable, usted puede hacerlo a costa de él (art. 621-38.5) o pedir la rebaja, proporcional a la diferencia entre el valor del inmueble a la entrega y el que tendría sin el defecto (arts. 621-40.1 y 621-41.1); si la falta es muy grave, puede ir directamente a la rebaja o a la resolución. Resolver exige una falta no leve o un incumplimiento esencial, y se hace por notificación (arts. 621-40.3 y 621-42). La indemnización se suma a todo (art. 621-37.2).

Fuera de Cataluña, el artículo 1486 del Código Civil le deja elegir entre desistir del contrato, con abono de los gastos, o rebajar el precio a juicio de peritos, con indemnización si el vendedor conocía el vicio y usted desiste. En ambos regímenes la cifra de referencia es el coste de retirar el amianto con una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), con plan de trabajo aprobado, más la pérdida de valor restante. En Cataluña, además, quien conoce el amianto debe comunicarlo a la administración y, como propietario, mantener el inmueble libre de él y adoptar las medidas para retirarlo (art. 11.b y d): se cuantifica la retirada, no un encapsulado. Y no cuente con ayudas: a 3 de octubre de 2026 no hay ninguna convocatoria abierta.

La demanda va a la sección civil del Tribunal de Instancia: la del domicilio del vendedor si reclama por la compra, y la del lugar del inmueble si es un alquiler. Antes, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir a un medio adecuado de solución de controversias, porque esta materia no está exceptuada: negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial, sobre el mismo objeto del juicio. Si usted es consumidor frente a una empresa, basta la reclamación previa sin respuesta satisfactoria (disposición adicional 7.ª). No hace falta para diligencias preliminares ni medidas cautelares previas. A la agencia o al administrador solo se les reclama su propia negligencia probada.

En el alquiler, el arrendador repara y usted sigue pagando

En Cataluña, el arrendador debe entregarle el certificado al alquilar (art. 21.2 de la Ley 8/2026). La ley no distingue entre vivienda habitual, temporada o local, ni menciona las habitaciones, que quedan a interpretación, y según la Agencia el mismo certificado sirve para alquileres sucesivos si el inmueble no cambia. Si no se lo dan, el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le permite exigir el cumplimiento o resolver conforme al artículo 1124 del Código Civil; por el papel solo, la resolución difícilmente prosperará, pero el coste de obtenerlo es un daño reclamable (art. 1101).

Si aparece amianto deteriorado, rige el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable en toda España: el arrendador debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable. Usted debe avisarle cuanto antes y dejarle comprobar el estado; si la obra dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. La ley le permite hacer las reparaciones urgentes, previo aviso, y exigirle de inmediato su importe, pero con amianto solo mediante una empresa especializada, nunca por su mano. Si el arrendador no repara, puede resolver el contrato (art. 27.3.a).

Lo que no debe hacer es dejar de pagar: el impago es causa de resolución a favor del arrendador (art. 27.2.a) y convierte su reclamación en un desahucio. Si el certificado ya decía que había amianto en buen estado, usted lo sabía al firmar: no podrá reclamar por su sola presencia, aunque sí exigir que se conserve y se repare si se deteriora. Fuera de Cataluña no hay certificado, pero el deber de conservación es el mismo, y la indemnización prescribe a los cinco años, que en las obligaciones continuadas de hacer se cuentan desde cada incumplimiento (art. 1964.2 del Código Civil).

Cómo lo llevamos, paso a paso

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   Fijar la ley aplicable y las fechas

   Con la escritura o el contrato comprobamos dónde está el inmueble, si se firmó antes o después del 3 de octubre de 2026, el día de la entrega, cuándo supo usted del amianto y si vendió un particular o una empresa. De ahí salen la norma y la fecha límite.

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   Que nadie toque el material

   No se rompe, lija, taladra, pinta ni limpia con agua a presión, y el polvo de una pieza rota no se barre ni se aspira: es un riesgo para la salud y destruye la prueba. La zona dañada se deja sin usar hasta que actúe personal especializado.

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   Informe con muestras y laboratorio

   Nuestro perito, con personal especializado en la toma de muestras, identifica cada material, lo hace analizar en un laboratorio acreditado, valora su estado y su riesgo, anota lo que no pudo inspeccionar y obtiene el presupuesto de retirada de una empresa inscrita en el RERA.

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   Reconstruir lo que sabía el vendedor

   Reunimos el anuncio y sus versiones anteriores, el certificado o la constancia de que faltó, las cláusulas de la escritura, las actas de la comunidad, las comunicaciones del administrador y el informe de inspección técnica del edificio.

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   Notificación y solicitud de negociación

   Enviamos al vendedor o al arrendador la notificación de la falta de conformidad, con el informe, y una solicitud formal de negociación que define todo lo que se pide, también lo subsidiario. Cumple el requisito previo y protege el plazo desde el intento de comunicación.

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   Demanda, pericial y ejecución

   Si en treinta días no hay reunión ni respuesta escrita, o la negociación fracasa, demandamos ante la sección civil del Tribunal de Instancia antes de que venza el plazo. En juicio el perito defiende su informe; con sentencia, ejecutamos el cobro o la devolución del precio.

La norma aplicable

• Arts. 21, 53.c y disposición final 7.ª Ley 8/2026. Obliga a entregar el certificado de presencia o ausencia de amianto al vender o alquilar; sin reglamento, debe acreditar al menos el amianto visible, su estado de conservación y su riesgo. No entregarlo es infracción leve, pero el capítulo sancionador solo entra en vigor con su decreto de desarrollo; hasta entonces rigen las disposiciones sancionadoras generales en materia ambiental. BOE-A-2026-17836
• Arts. 10.h y 12.1 Ley 8/2026. El 10.h obliga a las empresas y profesionales de la gestión y retirada del amianto a informar, en relaciones de consumo, de su presencia o ausencia en la publicidad de venta o alquiler de viviendas, según el certificado; el 12.1, a los administradores de fincas y demás profesionales vinculados a comunicar el amianto y a velar por que el propietario entregue el certificado. BOE-A-2026-17836
• Arts. 621-20, 621-25 y 621-26 CCCat. Es conforme el bien con las características pactadas y las que cabe razonablemente esperar según su naturaleza y las declaraciones públicas del vendedor o de quien actúa por él, entregado con los documentos esperables; el vendedor no responde de lo que el comprador conocía o no podía razonablemente ignorar, salvo ocultación dolosa, negligencia grave o garantía asumida. BOE-A-2017-2466
• Arts. 621-23, 621-24, 621-28, 621-29 y 621-44 CCCat. El vendedor responde de la falta de conformidad existente a la entrega que se manifieste en tres años, presumida si aparece en los dos primeros; el comprador debe examinar el bien con prontitud, salvo en consumo, y notificar la falta sin dilación indebida o responder del retraso; las acciones se extinguen a los tres años desde que la conoce o puede conocerla. BOE-A-2017-2466
• Arts. 621-37, 621-38, 621-40, 621-41 y 621-42 CCCat. El comprador puede exigir la corrección con todos los gastos a cargo del vendedor, o hacerla a costa de este si no la realiza; reducir el precio en proporción a la diferencia de valor; resolver por notificación si la falta no es leve o el incumplimiento es esencial, y acumular siempre la indemnización. BOE-A-2017-2466
• Arts. 1484, 1485, 1486, 1490, 1269 y 1270 CC. El vendedor responde, aunque los ignorase, de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o lo disminuyan de modo que no se habría comprado o se habría pagado menos, no de los manifiestos; el comprador elige entre desistir o rebajar el precio a juicio de peritos, con indemnización si el vendedor los conocía y desiste; las acciones se extinguen a los seis meses de la entrega. El dolo grave permite anular el contrato; el incidental solo obliga a indemnizar. BOE-A-1889-4763
• Arts. 21 y 27 LAU. El arrendador debe hacer, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, con rebaja proporcional si la obra dura más de veinte días; el inquilino debe avisar cuanto antes y puede hacer las urgentes, previa comunicación, y exigir su importe. Ante el incumplimiento cabe exigir el cumplimiento o resolver: el inquilino, si no se hacen esas reparaciones; el arrendador, entre otras causas, por impago. BOE-A-1994-26003
• Arts. 5 y 7 y disposición adicional 7.ª LO 1/2025. Exige en el orden civil acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, salvo en las materias exceptuadas y no para diligencias preliminares ni cautelares previas; la solicitud de negociación que define su objeto interrumpe la prescripción o suspende la caducidad, y el cómputo se reinicia o reanuda sin primera reunión ni respuesta escrita en treinta días naturales; en consumo basta la reclamación previa a la empresa sin respuesta satisfactoria. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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