Su casa usada tiene vicios ocultos: seis meses para reclamar

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción de saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1484 a 1490 del Código Civil, en su modalidad redhibitoria (resolver la venta y recuperar el precio y los gastos) o estimatoria (rebajar el precio a juicio de peritos). Si el defecto deja la casa inservible o el vendedor lo ocultó, se acumulan en subsidio la resolución por incumplimiento y la acción por dolo.

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia del domicilio del vendedor, por juicio verbal si lo reclamado no pasa de 15.000 euros y por juicio ordinario si los supera. La demanda debe acompañar la acreditación del intento previo de acuerdo que exige el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025.

Plazo

Seis meses de caducidad contados desde la entrega (art. 1490 CC). En la venta por escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega salvo que de ella resulte otra cosa (art. 1462 CC). Un burofax de queja no lo detiene; la solicitud formal de un medio adecuado de solución de controversias lo suspende (art. 7 LO 1/2025). En subsidio: cinco años para el incumplimiento (art. 1964 CC) y cuatro desde la consumación del contrato para la nulidad por dolo (art. 1301 CC).

Quién puede

Demanda el comprador que figura en la escritura; si compraron varios, conviene que demanden todos. Se demanda al vendedor, que responde aunque ignorase el defecto, y a todos los vendedores si eran varios. Si el edificio es reciente, cabe además reclamar a promotor, constructor y técnicos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Riesgo económico

Si el defecto no se prueba oculto, grave y anterior a la venta, o la demanda llega fuera de plazo, se desestima y rige el vencimiento: quien ve rechazadas todas sus pretensiones paga las costas de la otra parte, salvo serias dudas de hecho o de derecho. La pericial se paga por adelantado. Y rechazar sin causa el intento de acuerdo puede volverse en contra al decidir las costas.

Oculto, grave y anterior a la venta: los tres filtros

El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para el uso al que se destina, o que disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido, usted no la habría comprado o habría pagado menos por ella. El artículo 1485 añade que responde aunque los ignorase. No hace falta probar mala fe para ganar: basta con que el defecto pase tres filtros, y el vendedor atacará siempre el más débil.

Oculto no significa invisible para un técnico, sino no reconocible por un comprador medio que visita la casa con atención normal. La ley excluye los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, y también los que el comprador debía conocer fácilmente por ser perito por razón de su oficio o profesión: un arquitecto que compra lo tiene más difícil. A usted no se le exigía ser técnico, pero una mancha en el techo, un olor a humedad o una grieta visible convierten el defecto en aparente. En cambio, una pared recién pintada o un pladur nuevo en el sótano no lo hacen aparente: suelen ser el mejor indicio de que alguien lo tapó.

Grave quiere decir que afecta al uso de la vivienda, no a su estética. Anterior significa que la causa existía el día de la entrega, aunque el síntoma aparezca después: un muro sin impermeabilizar ya lo estaba en marzo, aunque el agua entre en septiembre. Y en una vivienda usada hay un límite que casi nadie espera: el desgaste propio de la edad del inmueble no es vicio, y una casa de 1989 no se juzga como una nueva. Hay incluso un supuesto que la ley califica directamente: la disposición adicional quinta de la Ley 37/2003, del Ruido, considera vicio oculto que el inmueble no cumpla los objetivos de calidad acústica fijados para su espacio interior.

Seis meses desde la entrega, aunque el defecto aparezca en el séptimo

El artículo 1490 dice que las acciones de saneamiento se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. El Tribunal Supremo lo trata como un plazo de caducidad, no de prescripción, y eso lo cambia todo: no se interrumpe con reclamaciones extrajudiciales, no vuelve a empezar con cada burofax y el tribunal puede apreciarlo aunque el vendedor no lo alegue. Pasado el último día, la acción ya no existe.

El punto de arranque es la entrega, y en la compra de una vivienda la entrega casi nunca es el día en que usted se muda. El artículo 1462 establece que, cuando la venta se hace mediante escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega, salvo que de la misma escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario. Si la escritura pactó que el vendedor seguiría en la casa hasta una fecha posterior, el plazo arranca cuando entregó de verdad la posesión, y ese día hay que poder probarlo con un documento de entrega de llaves.

Lo que casi nadie le cuenta es que el plazo corre aunque el defecto todavía no se haya manifestado. El Tribunal Supremo cuenta los seis meses desde la entrega, no desde el descubrimiento, de modo que una humedad que aparece en el séptimo mes nace ya sin acción de saneamiento. El cómputo es de fecha a fecha, y agosto y los festivos cuentan. Por eso lo primero que hacemos es fijar el día cero con la escritura en la mano y calcular la fecha límite exacta, antes de hablar de nada más.

El burofax no para el reloj; la solicitud de negociación bien hecha, sí

El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige en el orden civil, como requisito de procedibilidad, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre lo negociado y lo que después se litiga. La reclamación por vicios ocultos no está entre las materias exceptuadas de su apartado 2, así que sin ese intento la demanda no se admite. La ley lo da por cumplido con la negociación directa entre las partes o entre sus abogados, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante confidencial. No hace falta, en cambio, para pedir diligencias preliminares o medidas cautelares antes de la demanda.

Aquí está la pieza que cambia el cálculo. El artículo 7 de esa ley dispone que la solicitud dirigida a la otra parte para iniciar la negociación, si define adecuadamente su objeto, suspende la caducidad desde la fecha en que conste el intento de comunicación, en el domicilio o por el medio electrónico que las partes venían usando. La suspensión dura hasta el acuerdo o hasta que la negociación termine sin él, y el plazo se reanuda si no se celebra la primera reunión o no hay respuesta escrita en treinta días naturales desde la recepción.

Suspender no es reiniciar: el tiempo ya consumido se ha perdido y solo queda el que faltaba. Y no cualquier carta suspende. Un burofax que protesta por la humedad deja correr el reloj; una solicitud formal de negociación, que identifica el contrato, el defecto y lo que se pide, lo detiene. Por la exigencia de identidad de objeto, esa solicitud tiene que incluir todo lo que luego irá en la demanda, también las acciones subsidiarias, o el vendedor alegará que parte de lo pedido nunca se negoció.

Devolver la casa o rebajar el precio: qué se pide y ante quién

El artículo 1486 le da una opción: desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios y no se los manifestó, tiene usted la misma opción y además se le indemnizan los daños y perjuicios si opta por la rescisión. Con la rebaja del precio, el texto no prevé indemnización añadida: por eso la prueba de lo que el vendedor sabía vale dinero.

En la práctica, casi todos los compradores eligen quedarse la casa con rebaja. Devolverla significa deshacer la compra con una hipoteca viva de por medio, recuperar el precio de un vendedor que quizá ya lo ha gastado y volver a buscar vivienda. La rebaja, en cambio, la cuantifica el perito, normalmente por el coste de reparar más la pérdida de valor que quede. Cabe pedir la resolución como pretensión principal y la rebaja como subsidiaria, y decidir con la pericial delante cuál conviene.

La demanda va a la sección civil del Tribunal de Instancia del domicilio del vendedor, porque es una acción personal. Si lo reclamado no pasa de 15.000 euros se sigue el juicio verbal, y si los supera, el ordinario. Hay que acompañar el documento que acredita el intento previo de acuerdo. En costas rige el vencimiento: quien ve rechazadas todas sus pretensiones paga las de la otra parte, salvo serias dudas de hecho o de derecho, y el tribunal puede tener en cuenta quién rehusó negociar sin causa.

Si los seis meses ya pasaron, quedan otras tres puertas

La primera es el incumplimiento por entrega de cosa distinta, lo que los tribunales llaman aliud pro alio. Si el defecto hace la vivienda totalmente inhábil para ser habitada, no se entregó lo que se vendió, y cabe resolver por el artículo 1124 con indemnización por el artículo 1101, dentro del plazo general de cinco años del artículo 1964. Pero el Tribunal Supremo la reserva para la inhabilidad absoluta y la frustración del fin del contrato: una casa que no puede usarse legalmente como vivienda, sí; una humedad que se repara con 31.000 euros, no. Forzarla para esquivar la caducidad acaba en desestimación con costas.

La segunda es el dolo, y conviene entender un matiz: que el vendedor conociera el defecto no alarga por sí solo los seis meses, porque el artículo 1490 alcanza también a la indemnización del artículo 1486. Lo que alarga el plazo es cambiar de acción. Si el vendedor le indujo a comprar con maquinaciones o con un silencio contrario a la buena fe, el dolo grave de los artículos 1269 y 1270 permite pedir la nulidad, que caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato según el artículo 1301; si el dolo solo le hizo pagar más, es incidental y da derecho a indemnización. La carga de probarlo es suya, y ahí se gana o se pierde.

La tercera depende de la edad del edificio. Si el daño aparece dentro de los diez años siguientes a la recepción de la obra, si es estructural, o de los tres, si afecta a la habitabilidad, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación protege también a los terceros adquirentes frente a promotor, constructor y técnicos, con dos años para demandar desde que se produce el daño, según el artículo 18; lo explicamos en nuestra guía sobre vicios de construcción. Y si lo que aparece no es un defecto físico sino una carga o servidumbre no aparente que la escritura callaba, el artículo 1483 da un año desde la escritura para rescindir o pedir indemnización, y otro desde el descubrimiento solo para la indemnización.

«En el estado en que se encuentra» no protege al vendedor que sabía

Casi todas las escrituras de segunda mano dicen que la vivienda se vende en el estado en que se encuentra, o como cuerpo cierto. El vendedor le enseñará esa frase como si cerrara el caso. El artículo 1485 dice otra cosa: el pacto que excluye el saneamiento solo rige cuando se estipuló y, además, el vendedor ignoraba los vicios. La cláusula protege al vendedor de buena fe; al que conocía el defecto y lo calló, no.

Además, la venta como cuerpo cierto se refiere a la superficie y la cabida, no a los defectos de la construcción, y una referencia genérica al estado de la vivienda se lee como aceptación de lo que estaba a la vista, no de lo que estaba tapado. Si el vendedor es un profesional, como un fondo, un banco o un inversor que compra, reforma por encima y revende, y usted compra como consumidor, esa cláusula predispuesta puede además examinarse como abusiva. Y quien acaba de hacer la reforma difícilmente podrá decir que no vio lo que había debajo.

Por eso lo que sabía el vendedor es el centro del caso: decide si la cláusula vale, si hay indemnización y si queda abierta la vía del dolo. Se prueba con indicios que hay que buscar pronto: vecinos que le vieron achicar agua, el anuncio antiguo del portal inmobiliario con fotos anteriores a la reforma, facturas de bombas o de impermeabilizantes, partes de siniestro al seguro de hogar, actas de la comunidad donde se habló de filtraciones. Un documento fechado antes de la venta pesa más que cualquier testimonio.

Cómo lo llevamos, paso a paso

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   Fijar el día cero y la fecha límite

   Leemos la escritura para saber si su firma equivale a la entrega o si se pactó una entrega posterior de la posesión, y calculamos de fecha a fecha el último día de los seis meses. Todo lo demás se ordena a partir de esa fecha.

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   Pericial antes que albañil

   Nuestro perito inspecciona antes de cualquier reparación, hace catas, fotografía con fecha y fija tres cosas: la causa, su antigüedad respecto de la venta y si era visible en una visita normal. Si hay que actuar por urgencia, solo lo imprescindible y documentado.

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   Averiguar qué sabía el vendedor

   Recogemos el anuncio con el que se vendió la casa y los anteriores, hablamos con vecinos y antiguos ocupantes y localizamos facturas, partes al seguro y actas de la comunidad. De ello dependen la indemnización, la eficacia de la cláusula de exoneración y la vía del dolo.

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   Solicitud formal de negociación

   Enviamos al vendedor una solicitud de negociación que define el objeto: contrato, defecto, pericial y lo que se pide, incluidas las acciones subsidiarias. Suspende la caducidad desde el intento de comunicación y cumple el requisito del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025.

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   Demanda con las acciones escalonadas

   Si en treinta días no hay reunión ni respuesta escrita, o la negociación fracasa, presentamos la demanda antes de que se agote lo que queda del plazo: saneamiento como acción principal y, cuando los hechos lo permiten, incumplimiento o dolo en subsidio.

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   Vista, pericial y cobro

   En juicio el perito ratifica y defiende su informe frente al del vendedor, y declaran los testigos del estado previo. Con sentencia, ejecutamos: cobro de la rebaja, o devolución del precio y los gastos contra la entrega de la vivienda.

La norma aplicable

• Art. 1484 CC. Obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o lo disminuyan de modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos, y excluye los defectos manifiestos y los que un comprador perito debía conocer fácilmente. BOE-A-1889-4763
• Art. 1485 CC. El vendedor responde de los vicios o defectos ocultos aunque los ignorase, salvo que se haya estipulado lo contrario y, además, ignorase los vicios de lo vendido. BOE-A-1889-4763
• Art. 1486 CC. El comprador puede optar entre desistir del contrato con abono de los gastos o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos; si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, además se le indemnizan los daños y perjuicios si opta por la rescisión. BOE-A-1889-4763
• Art. 1490 CC. Las acciones que nacen de los cinco artículos precedentes, entre ellas las de saneamiento por vicios ocultos, se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida. BOE-A-1889-4763
• Art. 1462 CC. La cosa vendida se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador; en la venta por escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega si de la escritura no resulta o se deduce claramente lo contrario. BOE-A-1889-4763
• Arts. 1124 y 1964 CC. La facultad de resolver está implícita en las obligaciones recíprocas cuando una parte incumple, con resarcimiento de daños y abono de intereses; las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento. BOE-A-1889-4763
• Arts. 1269, 1270 y 1301 CC. Hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas se induce a otro a contratar; para anular debe ser grave, y el incidental solo obliga a indemnizar. La acción de nulidad por dolo caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato. BOE-A-1889-4763
• Arts. 5 y 7 LO 1/2025. Exige en el orden civil acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, sin exceptuar esta materia, y dispone que la solicitud de negociación que define su objeto suspende la caducidad desde el intento de comunicación hasta el acuerdo o el fin de la negociación, reanudándose si no hay reunión ni respuesta escrita en treinta días naturales. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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