Un familiar vive en su casa sin pagar y no se va: el precario
Actualizada el 2026-09-28 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se ejercita una demanda de desahucio por precario en juicio verbal ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar de la vivienda. No tiene plazo de caducidad: la acción vive mientras dure la tolerancia. Antes hay que intentar un acuerdo, que desde abril de 2025 es requisito para que se admita la demanda. El pleito se decide en una pregunta: si el familiar tiene algún título.
Hace seis años su hermano se separó y usted le dejó el piso que heredó de su tía mientras se recuperaba. No firmaron nada ni hablaron de dinero: él paga la luz y el agua, y usted sigue pagando el impuesto sobre bienes inmuebles, la comunidad y el seguro. Ahora necesita la vivienda para su hija. Se lo ha dicho varias veces y él contesta que lleva años allí, que está empadronado y que de su casa no le saca nadie. Su pareja se ha instalado con él. Usted no quiere romper la familia, pero tampoco puede seguir esperando, y le han dicho que, como entró con llaves, no es un okupa y la policía no puede hacer nada.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Demanda de desahucio por precario (artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para recuperar la plena posesión de la vivienda cedida sin renta y sin título, en juicio verbal.
- Ante quién
- La sección civil del Tribunal de Instancia del partido judicial donde está la vivienda (artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La apelación la resuelve la Audiencia Provincial.
- Plazo
- No hay plazo de caducidad: la acción puede ejercitarse mientras dure la ocupación tolerada, porque los actos ejecutados por mera tolerancia no cuentan para la posesión (artículo 1942 del Código Civil). El reloj solo arranca si el familiar empieza a poseer públicamente como dueño: desde ese día corren los treinta años del artículo 1963 del Código Civil y, en paralelo, la usucapión extraordinaria. Antes de demandar va el intento de negociación: si no hay respuesta en treinta días naturales, queda un año para presentar la demanda.
- Quién puede
- Demanda el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la vivienda; si es de varios, cualquiera de ellos puede demandar en beneficio de la comunidad, siempre que los demás no se opongan. Se demanda al familiar y a todos los adultos que conviven con él sin título propio.
- Riesgo económico
- Si el tribunal aprecia que el familiar tiene título (comodato con uso pactado, cuota en una herencia, uso atribuido por una sentencia de familia o arrendamiento), la demanda se desestima con costas para usted y, como el precario es hoy un juicio plenario, lo decidido cierra la discusión. Si gana, las costas se imponen al familiar, pero cobrarlas depende de su solvencia.
Precario es tolerancia, y por eso la acción no caduca
El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil somete al juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretenden recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario, a instancia del dueño, del usufructuario o de cualquier otra persona con derecho a poseerla. Precarista es quien disfruta de un inmueble sin pagar renta y sin título, por la sola tolerancia del titular. El hijo al que se dejó vivir en el piso, el hermano que pasaba una mala racha o la cuñada que siguió en la casa al enviudar encajan en esa figura.
La tolerancia tiene dos consecuencias que juegan a su favor. La primera, que puede retirarse en cualquier momento: no hace falta alegar una causa ni una necesidad, basta con comunicar que se acaba. La segunda, que no genera derechos por el paso del tiempo. El artículo 1942 del Código Civil dispone que no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño. Diez años de ocupación consentida no valen, para adquirir la casa, más que diez días.
El único reloj que debe preocuparle es otro. Si el familiar deja de comportarse como invitado y empieza a poseer públicamente como dueño (se presenta como propietario, paga el impuesto a su nombre, hace obras sin pedir permiso, le niega a usted la entrada), la posesión cambia de concepto. Desde ese momento puede empezar a correr la usucapión extraordinaria de treinta años y, con ella, el plazo que el artículo 1963 del Código Civil fija para las acciones reales sobre inmuebles. Por eso conviene reaccionar al primer acto de ese tipo, y no dejarlo pasar por no discutir.
Comodato o precario: lo que se dijo al dejarle la casa
La primera defensa del familiar suele ser que no es un precarista, sino un comodatario. El artículo 1740 del Código Civil define el comodato como el préstamo de una cosa no fungible para que se use de ella por cierto tiempo y se devuelva, y lo declara esencialmente gratuito. La diferencia con el precario no es la gratuidad, que comparten, sino el uso o el plazo pactados. Y es decisiva: según el artículo 1749, el comodante no puede reclamar la cosa sino después de concluido el uso para el que la prestó.
El artículo 1750 cierra esa defensa en la mayoría de los casos familiares. Si no se pactó la duración ni el uso concreto, y este no resulta de la costumbre de la tierra, el comodante puede reclamar la cosa a su voluntad, y en caso de duda la prueba incumbe al comodatario. Es decir, es el familiar quien tiene que demostrar que hubo un plazo o un uso determinado. El Tribunal Supremo tiene declarado que ceder una vivienda para que alguien viva en ella, sin más, no es un uso determinado sino alojamiento genérico, y eso es precario. Lo ha aplicado a la casa que unos padres ceden a un hijo como domicilio conyugal y que, rota la convivencia, sigue ocupando el excónyuge.
Por eso importa tanto qué se dijo, y qué se escribió, cuando usted entregó las llaves. «Quédate mientras te recuperas» es tolerancia revocable. «Te dejo el piso hasta que termines la carrera» o «hasta que vendamos la casa del pueblo» puede leerse como un uso o un plazo pactado, y entonces tendría que esperar a que se cumpla. Aun así, el propio artículo 1749 permite reclamar antes si el comodante tiene urgente necesidad de la cosa, y una necesidad real y acreditada (un hijo que necesita vivienda, una venta imprescindible, la propia salud) es un argumento subsidiario que conviene preparar desde el principio.
Cuando el familiar sí tiene título, el precario no es la vía
El precario solo funciona contra quien no tiene ningún título, y hay situaciones familiares en las que el ocupante sí lo tiene. La más frecuente es la del hermano que sigue en la casa de los padres fallecidos: mientras no se haga la partición es coheredero, su cuota en la herencia le permite usar la vivienda y la mayoría de los tribunales no le considera precarista. Ahí el camino es la partición o la división de la cosa común, donde el uso exclusivo se compensa, y es el caso que tratamos en la guía de la división judicial de la herencia.
La segunda es la del excónyuge al que una sentencia de divorcio atribuyó el uso de la vivienda cuando esta es del otro cónyuge o de los dos: ese uso es un título, y solo se extingue modificando las medidas ante el tribunal de familia, nunca con un precario. Distinto es que la casa sea de los padres del otro cónyuge. La atribución del uso en el divorcio no obliga al propietario que no fue parte, y frente a él la exnuera o el exyerno es precarista, salvo que pruebe un comodato con uso pactado. La tercera, que el familiar le venga pagando una cantidad periódica por vivir allí: eso puede ser renta, y con renta hay arrendamiento, no precario.
Hay que saber, además, que el precario dejó de ser un juicio sumario con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000. El artículo 447.2 no lo incluye entre las sentencias que no producen cosa juzgada, y los tribunales lo tratan como un juicio plenario: el familiar puede alegar cualquier título, por complejo que sea, y el juez tiene que resolverlo sin remitir a las partes a otro pleito. La consecuencia es doble. A usted no le pueden despachar con un «esto es demasiado complejo para un precario», pero si pierde, lo decidido le vincula después. No hay segundo intento con la misma historia.
Antes de demandar: retirar la tolerancia e intentar el acuerdo
La ley no exige un requerimiento previo para demandar en precario, pero en la práctica es la pieza que ordena todo el caso. Un burofax con acuse de recibo y certificación de texto deja constancia de la fecha en que usted retiró la tolerancia: desde ese día el familiar ya no ocupa con su consentimiento, sino contra su voluntad, y cualquier reclamación por el uso posterior parte de una fecha cierta. Además fija por escrito su versión de los hechos: que la cesión fue gratuita, sin plazo y por simple favor, antes de que el familiar construya la suya.
Ese mismo escrito sirve para cumplir el requisito de procedibilidad. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige en el orden civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por precario no figura entre las materias exceptuadas. La excepción de la tutela sumaria de la posesión, que libra de negociar en el caso del okupa que tratamos en su propia guía, no le alcanza a usted: su familiar entró con su consentimiento. Basta una solicitud de negociación con el objeto bien definido (la entrega de la vivienda en una fecha concreta), y si en treinta días naturales no hay respuesta, el intento queda acreditado y hay un año para demandar.
Sin ese documento la demanda no pasa de la puerta. El artículo 264.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a acompañarlo, el 399.3 a describir en la demanda cómo se desarrolló la negociación y el 403.2 ordena inadmitir la que no lo acredite. Conviene, además, que la propuesta sea razonable: una fecha de salida con margen, la entrega de llaves ante testigos y una constancia del estado de la vivienda. Muchas familias cierran aquí el conflicto, y un acuerdo bien redactado, con fecha cierta y consecuencias pactadas si no se cumple, ahorra meses de pleito.
La demanda: dónde, contra quién y las dos menciones que la salvan
La demanda se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar donde está la vivienda, porque el artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye los juicios de desahucio al tribunal del lugar de la finca, y ese fuero no admite pacto en contrario. Se dirige contra el familiar y contra todos los adultos que convivan con él sin título propio, como la pareja que se instaló después: dejar fuera a uno es darle ocasión de oponerse en la ejecución alegando que nadie le demandó. Se acompaña el título de usted, normalmente la escritura y una nota simple actualizada.
Desde la Ley 12/2023, el artículo 439.6 exige que la demanda de precario especifique si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa y si el demandante es gran tenedor de vivienda. Si usted declara que no lo es, debe adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre. Es un requisito de admisión, no una formalidad: la demanda que omite esas menciones o ese certificado no se admite. Es un fallo habitual en demandas redactadas deprisa, y cuesta semanas.
La exigencia adicional que la misma ley impuso a los grandes tenedores (acreditar si el ocupante es vulnerable y pasar por un procedimiento autonómico de conciliación o intermediación) la anuló el Tribunal Constitucional a comienzos de 2025, por suponer una carga desproporcionada para el acceso a la justicia. Admitida la demanda, el familiar tiene diez días para contestar por escrito, y si alguna de las partes lo pide se celebra vista, que el artículo 440 manda celebrar dentro del plazo máximo de un mes desde la citación. En ella se decide el caso con la prueba que se describe más abajo.
Vulnerabilidad, menores y lanzamiento: lo que puede retrasar la entrega
Si la vivienda es la residencia habitual del familiar, el artículo 441.5 obliga a informarle, al admitir la demanda, de que puede acudir a los servicios sociales, y el tribunal comunica de oficio el procedimiento a las administraciones competentes para que valoren si el hogar es vulnerable. Si lo confirman, el artículo 441.6 permite al tribunal suspender el proceso, mediante auto, para que se adopten las medidas propuestas, con un máximo de dos meses si el demandante es persona física y de cuatro si es persona jurídica. Pasado ese plazo, la suspensión se alza sola y el procedimiento continúa.
Lo que casi nadie explica es que esa decisión es una ponderación, no un automatismo. El artículo 441.7 obliga al tribunal a valorar también la vulnerabilidad de la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada, así que unos padres jubilados que necesitan vender o alquilar la vivienda para vivir tienen que llevar esa situación documentada al pleito. La presencia de menores no crea un título frente al propietario: activa la protección de las administraciones, pero el Tribunal Supremo tiene declarado que proteger al menor no puede convertirse en una expropiación del dueño. Aparte quedaba la suspensión extraordinaria de lanzamientos para hogares vulnerables, pensada para grandes propietarios: decayó en febrero de 2026, al no convalidar el Congreso su última prórroga, y el día de la demanda se comprueba que no se haya aprobado otra.
Con sentencia favorable, el lanzamiento se fija con día y hora. Si el inmueble es la vivienda habitual del condenado, el artículo 704.1 de la ley procesal prevé en la ejecución un plazo de un mes para desalojar, prorrogable otro mes si existe motivo fundado, y transcurrido se procede de inmediato al lanzamiento. Si el familiar apela, la Audiencia Provincial revisa el caso, pero la apelación no impide pedir la ejecución provisional de la sentencia. El día del lanzamiento conviene acudir con cerrajero y dejar constancia del estado de la vivienda y de lo que queda dentro.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Comprobar quién es dueño y qué título puede alegar el familiar
Pedimos la nota simple y revisamos la escritura, la herencia si la hubo y cualquier sentencia de familia que afecte a la vivienda. Antes de mover ficha hay que descartar que el ocupante sea coheredero, copropietario o titular de un uso atribuido judicialmente, porque en esos casos el precario fracasa y la vía es otra.
- 2
Fijar los hechos sin empeorarlos
Reunimos los mensajes de cuando se le dejó la casa, los recibos que usted paga y los extractos que muestran que nunca cobró renta. Desde ese momento no se aceptan pagos periódicos del familiar, no se cambia la cerradura y no se cortan suministros: cualquiera de esas cosas vuelve el caso en su contra.
- 3
Burofax de revocación y solicitud de negociación
Enviamos un burofax con acuse de recibo y certificación de texto que revoca la cesión, fija una fecha razonable de salida y abre formalmente la negociación con el objeto definido. Ese escrito cumple el requisito del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 y marca la fecha desde la que la ocupación es contra su voluntad.
- 4
Negociar la salida o dejar correr los treinta días
Si el familiar responde, negociamos la fecha, la entrega de llaves y el estado de la vivienda, y lo dejamos firmado con consecuencias claras si no se cumple. Si en treinta días naturales no hay respuesta, el intento queda acreditado y preparamos la demanda dentro del año siguiente.
- 5
Demanda de desahucio por precario
Presentamos la demanda ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar de la vivienda, contra el familiar y los demás adultos que ocupan, con el título, el documento de la negociación, las menciones de vivienda habitual y gran tenedor y la certificación registral de propiedades que exige el artículo 439.6.
- 6
Vista, sentencia y lanzamiento
En la vista defendemos la falta de título y de renta frente a la versión del familiar, y documentamos la necesidad de usted si se plantea vulnerabilidad. Con sentencia, pedimos la ejecución, asistimos al lanzamiento con cerrajero y dejamos constancia del estado en que se recupera la vivienda.
La prueba que decide el caso
- La nota simple actualizada y la escritura o el título de herencia: acreditan que usted tiene derecho a poseer y descartan, a la vez, que el familiar figure como cotitular.
- Los mensajes, correos o cartas del momento en que le dejó la casa («quédate mientras encuentras algo»): prueban una cesión genérica y revocable y desmontan el comodato con plazo que el familiar intentará alegar.
- Los extractos bancarios de los últimos años: la ausencia de cualquier ingreso periódico del familiar es lo que distingue el precario del arrendamiento. Si él pagó la luz y el agua, se acredita que era su propio consumo, no una renta.
- Los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, de la comunidad y del seguro a nombre de usted: muestran que siempre se comportó como dueño y cortan cualquier alegación de posesión en concepto de propietario.
- El burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y la respuesta o el silencio del familiar: fijan la fecha en que terminó la tolerancia y acreditan el intento de negociación que exige la ley.
- La prueba de la necesidad de usted (el hijo que necesita vivienda, la venta comprometida, la propia situación económica o de salud): pesa si el familiar alega comodato y si el tribunal tiene que ponderar una suspensión por vulnerabilidad.
Lo que cierra la puerta
- Cambiar la cerradura mientras el familiar está fuera, sacar sus cosas o cortarle los suministros. Es tomarse la justicia por su mano, puede ser delito y le convierte a usted en denunciado en un conflicto que tenía ganado.
- Empezar a cobrarle una cantidad al mes «para ayudar con los gastos» a ver si así se anima a irse. Una contraprestación periódica por vivir allí puede leerse como renta: nace un arrendamiento, con la duración mínima que la Ley de Arrendamientos Urbanos garantiza al inquilino.
- Firmar, para calmar las cosas, un papel del tipo «puedes quedarte hasta que termine el curso» o «hasta que vendamos». Convierte el precario en comodato con plazo, y hasta que ese plazo o ese uso termine solo una urgente necesidad le permitirá reclamar la casa.
- Denunciar por usurpación o acudir al cauce civil exprés contra okupas. Ambos parten de que el ocupante entró sin su consentimiento; con un familiar al que usted dio las llaves, lo normal es que se archive o se inadmita, y se pierden meses.
- Demandar en precario al hermano coheredero o al excónyuge con uso atribuido sobre una vivienda del propio cónyuge. Tienen título, la demanda se desestima con costas y, como la sentencia produce cosa juzgada, no hay segundo intento con los mismos hechos.
- Presentar la demanda sin el documento de la negociación previa, sin las menciones de vivienda habitual y gran tenedor o sin la certificación registral de propiedades. Se inadmite, y el reloj vuelve a cero mientras el familiar sigue dentro.
La norma aplicable
- Art. 250.1.2.º LEC. Somete al juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretenden la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, a instancia del dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla. BOE-A-2000-323
- Art. 52.1.7.º LEC. En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, atribuye la competencia al tribunal del lugar en que esté sita la finca. BOE-A-2000-323
- Art. 439.6 LEC. En las demandas de recuperación de la posesión de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1, impide admitir la que no especifique si el inmueble es vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; quien declare no serlo debe adjuntar certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. Su letra c) fue anulada por el Tribunal Constitucional. BOE-A-2000-323
- Art. 441.5 y 441.6 LEC. Si el inmueble es la vivienda habitual del demandado, se le informa de que puede acudir a los servicios sociales y se comunica el procedimiento a las administraciones competentes; confirmada la vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso por auto hasta dos meses si el demandante es persona física o cuatro si es persona jurídica. BOE-A-2000-323
- Art. 1749 CC. El comodante no puede reclamar la cosa prestada sino después de concluido el uso para el que la prestó, salvo que antes tenga urgente necesidad de ella. BOE-A-1889-4763
- Art. 1750 CC. Si no se pactó la duración del comodato ni el uso de la cosa prestada, y este no resulta de la costumbre de la tierra, el comodante puede reclamarla a su voluntad; en caso de duda, la prueba incumbe al comodatario. BOE-A-1889-4763
- Art. 1942 CC. No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño. BOE-A-1889-4763
- Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad en el orden civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, cumplido también mediante negociación directa, y enumera las materias exceptuadas: entre ellas está la tutela sumaria de la posesión, pero no el desahucio por precario. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
Llevo años dejándole vivir allí. ¿Se me ha pasado el plazo para sacarle?
No. El desahucio por precario no tiene plazo de caducidad y la tolerancia no genera derechos: el artículo 1942 del Código Civil dispone que los actos posesorios ejecutados por mera tolerancia del dueño no aprovechan para la posesión. Lo que sí debe vigilar es que el familiar no empiece a comportarse públicamente como dueño, porque desde ese momento podría empezar a correr la usucapión. Ante el primer indicio, conviene retirar la tolerancia por escrito.
Mi hijo se divorció y el juez dio el uso de nuestro piso a su exmujer y a los nietos. ¿Podemos recuperarlo?
Si el piso es de ustedes y no de su hijo, en principio sí. El Tribunal Supremo tiene declarado que la vivienda cedida gratis y sin plazo a un hijo como domicilio familiar es un precario, y que la atribución del uso en el divorcio no crea un derecho frente al propietario que no fue parte en él. La excepción es que la exnuera pruebe que se pactó un uso concreto y duradero. Los nietos no impiden la demanda, aunque pueden activar la valoración de vulnerabilidad y retrasar la entrega.
Dice que la casa se la regalé de palabra. ¿Eso le da derecho a quedarse?
No. El artículo 633 del Código Civil exige escritura pública para que sea válida la donación de un inmueble, de modo que un regalo de palabra no transmite la propiedad. Como el precario es hoy un juicio plenario, el familiar puede alegarlo y el juez lo examinará, pero sin escritura esa defensa no prospera. Lo que sí puede pesar es cualquier mensaje o documento suyo que hable de un plazo o de un uso concreto, y por eso los revisamos antes de demandar.
Está empadronado en mi casa y paga la luz. ¿Eso le convierte en inquilino?
No por sí solo. El padrón es un registro administrativo de residencia y no da ningún derecho sobre la vivienda. Pagar los suministros que él mismo consume tampoco es pagar una renta: el precario se define por disfrutar de la casa sin contraprestación a favor del dueño. Otra cosa es que le haya ido entregando a usted una cantidad fija cada mes por vivir allí, porque eso puede interpretarse como renta y abrir la vía del arrendamiento, con reglas muy distintas.
¿Cuánto se tarda en recuperar la casa si hay niños viviendo en ella?
Depende de la carga del tribunal y de si el familiar se opone, pero hay que sumar tres fases: los treinta días naturales de la negociación previa, el pleito y la ejecución. Si la vivienda es la habitual del familiar y los servicios sociales confirman la vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso hasta dos meses cuando el demandante es persona física, ponderando también la situación de usted. Los menores no impiden el desalojo, pero obligan a prepararlo con más cuidado.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.