Piso a medias y el otro no quiere vender: pida la división
Actualizada el 2026-09-28 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Nadie está obligado a seguir en el proindiviso. Usted puede ejercitar la acción de división de la cosa común, que no prescribe entre condueños (artículo 1965 del Código Civil), en juicio verbal ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar donde está el piso. Antes debe intentar un acuerdo. Si su hermano no pacta, el piso se vende en pública subasta y se reparte el precio.
Su madre murió en 2021 y, en la escritura de herencia, usted y su hermano se adjudicaron el piso familiar por mitades. Él vive allí desde entonces, no le paga nada por ocuparlo y usted sigue abonando la mitad del impuesto sobre bienes inmuebles y de la cuota de comunidad. Hace un año cambió la cerradura, dice que por seguridad, y no le ha dado copia. Usted necesita su dinero y le ha propuesto vender. Él se niega, dice que es la casa de sus padres y le ofrece 70.000 euros por su mitad, cuando las inmobiliarias de la zona valoran el piso en unos 230.000. Lleva dos años esperando a que entre en razón.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Acción de división de la cosa común de los artículos 400 y 404 del Código Civil: se pide que se declare el piso indivisible, que se venda en pública subasta con admisión de licitadores extraños y que el precio se reparta según las cuotas.
- Ante quién
- La sección civil del Tribunal de Instancia del partido judicial donde está el piso (artículo 52.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en juicio verbal cualquiera que sea su valor (artículo 250.1.16.º). La apelación la resuelve la Audiencia Provincial.
- Plazo
- Ninguno para la división: no prescribe entre condueños (artículo 1965 del Código Civil) y puede pedirse en cualquier momento mientras dure el proindiviso. Sí corren otros plazos: cinco años para reclamar lo que usted adelantó en gastos, contados desde cada pago (artículo 1964.2), y nueve días para el retracto si su hermano vende su mitad a un extraño, desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que usted conoce la venta (artículo 1524).
- Quién puede
- Cualquier copropietario, sea cual sea su cuota, frente a todos los demás cotitulares, que deben estar todos en la demanda. Si la mitad de su hermano consta como ganancial, conviene demandar también a su cónyuge, y los acreedores o cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la división (artículo 403 del Código Civil).
- Riesgo económico
- Las costas siguen en principio el vencimiento, y desde la reforma de 2025 pesa en ellas quién rehusó sin justa causa intentar el acuerdo; cuando el demandado no discute la división sino solo cómo hacerla, hay tribunales que no imponen costas. El riesgo mayor es otro: una subasta puede cerrarse muy por debajo del valor de mercado, y esa pérdida la soportan los dos según su cuota. La pericial y los gastos de la ejecución hay que adelantarlos.
Nadie puede obligarle a seguir a medias, y la acción no prescribe
El artículo 400 del Código Civil es la base de todo el asunto: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. El artículo 1965 cierra el círculo al disponer que entre condueños no prescribe la acción para pedir la división. Da igual que el proindiviso dure dos años o veinte: su hermano no gana nada dejando pasar el tiempo, y usted tampoco pierde el derecho por haber esperado.
Lo que su hermano puede oponer es muy poco. El Tribunal Supremo tiene declarado que el ejercicio de esta acción no está sometido a circunstancia obstativa alguna y que la única causa de oposición es el pacto de conservar la cosa indivisa, que el propio artículo 400 limita a diez años, prorrogables por nueva convención. Que sea la casa de sus padres, que él viva allí o que no tenga adónde ir son razones que pesan en la negociación, pero no impiden la división.
El artículo 401 añade un límite que confunde a mucha gente: no se puede exigir la división material cuando la cosa resultaría inservible para el uso al que se destina. Un piso no se parte en dos mitades habitables, y por eso el caso pasa al artículo 404: si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio. Solo cuando se trata de un edificio cuyas características lo permitan puede cualquiera de los comuneros pedir que la división se haga adjudicando pisos o locales independientes.
Antes de nada, confirme que es una comunidad ordinaria
La acción de división de la cosa común es para la copropiedad ordinaria: dos o más personas dueñas de un bien por cuotas, como ocurre cuando se compra a medias o cuando la herencia ya se partió y el piso se adjudicó por mitades en escritura. Si la herencia de su madre sigue sin partir, lo que hay es una comunidad hereditaria y la vía es la división judicial de la herencia, que explicamos en la guía sobre el hermano que bloquea el reparto. Equivocarse de acción supone una demanda desestimada y meses perdidos.
Con el matrimonio pasa algo parecido. Un piso ganancial no se divide con esta acción, sino liquidando la sociedad de gananciales. Si el piso es de dos cónyuges en proindiviso ordinario, el artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite a cualquiera de ellos ejercitar la división junto con la separación o el divorcio. Y si lo que se tiene a medias es una cuota de un garaje o de otro elemento de un edificio en propiedad horizontal, el artículo cuarto de la Ley de Propiedad Horizontal impide la división cuando esa proindivisión se estableció de intento para el servicio o la utilidad común de todos los propietarios.
La demanda tiene que dirigirse contra todos los demás cotitulares. Es un litisconsorcio pasivo necesario: si falta uno, el tribunal no puede resolver sobre el fondo, y por eso la certificación del Registro se pide antes que cualquier otra cosa. Si la mitad de su hermano figura inscrita como ganancial, conviene demandar también a su cónyuge, porque de otro modo el registrador puede negarse a inscribir lo que resulte de la subasta. Y según el artículo 403 del Código Civil, los acreedores o cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la división y oponerse a la que se haga sin su concurso.
El intento de acuerdo es obligatorio y también es su mejor arma
Desde abril de 2025, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige en el orden civil, para que se admita la demanda, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias. La división de la cosa común es un proceso declarativo del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no figura entre las materias exceptuadas, así que el requisito se aplica. Vale la mediación, la conciliación, la opinión de un experto independiente, una oferta vinculante confidencial o la negociación directa entre las partes o entre sus abogados.
La ley exige identidad entre el objeto de la negociación y el del litigio. Si usted piensa pedir, además de la división, que su hermano le compense por usar el piso en exclusiva o le reembolse los gastos que usted ha adelantado, todo eso tiene que estar en la negociación. Un burofax que solo dice que quiere vender deja fuera las cantidades, y una demanda que luego las reclame se expone a que esa parte no se admita.
Bien planteado, este paso es mucho más que un requisito. Una oferta concreta, con una tasación detrás y dos salidas claras (que él compre su mitad a precio de mercado o que ambos vendan a un tercero en un plazo), coloca a su hermano ante el coste real de negarse. Tras la reforma, la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene en cuenta en las costas a quien rehúsa sin justa causa participar en el intento de acuerdo, y quien se allana tarde después de haberlo rechazado puede acabar pagándolas. Para ejecutar la sentencia no hace falta repetir el intento: el artículo 5.3 excluye la demanda ejecutiva.
Juicio verbal en el partido judicial del piso y, después, la subasta
Desde el 20 de marzo de 2024, el artículo 250.1.16.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil manda decidir en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas en las que se ejercite la acción de división de cosa común. Da igual que el piso valga cien mil euros o un millón. Es competente la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar donde está el inmueble, porque el Tribunal Supremo trata esta acción como real a efectos del fuero del artículo 52.1.1.º, que no admite pacto en contrario. Su hermano tiene diez días para contestar por escrito, y la sentencia puede apelarse ante la Audiencia Provincial en veinte días.
La sentencia declara el piso indivisible y ordena su venta con reparto del precio según las cuotas. Aquí está la clave que casi nadie explica: el juez no puede obligar a ninguno de los dos a comprar la mitad del otro. El artículo 404 solo permite adjudicar la cosa a uno si los condueños lo convienen, y el artículo 1062, aplicable por la remisión del artículo 406, dispone que basta que uno solo pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. Su hermano no puede forzar una compra barata, y usted no puede forzarle a comprar.
La venta se hace en ejecución de sentencia, que se pide con demanda ejecutiva. Si ambos se ponen de acuerdo, pueden pactar un convenio de realización, incluida la venta a través de persona o entidad especializada, que la reforma de 2025 integró en el artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que exige acuerdo. Sin él, el piso sale a subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE. Cualquiera de los dos puede pujar, y si gana uno de ustedes, del precio se descuenta la parte que ya le pertenece por su cuota. Si se vende el piso entero, no hay retracto: la subasta extingue la comunidad.
Su hermano vive en el piso: el uso y los gastos también se cobran
El artículo 394 del Código Civil permite a cada partícipe servirse de la cosa común conforme a su destino, siempre que no impida a los demás utilizarla según su derecho. Que su hermano viva en el piso no es ilícito por sí mismo. Lo que cambia la situación es la exclusión: cambiar la cerradura, no darle llave y negarse a pagar nada por la mitad que es suya. Los tribunales vienen reconociendo entonces una compensación por el uso exclusivo, que suele calcularse sobre el valor de alquiler de la cuota ajena y contarse desde que se reclamó de forma fehaciente, no desde antes: años de silencio se leen como tolerancia.
Los gastos siguen otra regla. El artículo 395 da a todo copropietario derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación, y el artículo 393 reparte beneficios y cargas en proporción a las cuotas. Además, el artículo 406 remite a las reglas de la división de la herencia, y el artículo 1063 obliga a abonarse recíprocamente las rentas y frutos percibidos, las impensas útiles y necesarias y los daños causados por malicia o negligencia. Si su hermano alquiló una habitación, o usted pagó entera una derrama, eso entra en la cuenta. Lo adelantado se reclama en el plazo de cinco años del artículo 1964.2, contado desde cada pago.
Dos advertencias de sala. Un desahucio por precario contra un copropietario suele fracasar, porque él tiene título, su propia mitad, y los tribunales remiten a la división. Y el juicio verbal solo admite acumular acciones en los casos del artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como las basadas en unos mismos hechos: según cómo se plantee y cuánto se reclame, la compensación y los gastos irán en la misma demanda o en otra paralela. Mientras tanto, como al 50 % no hay mayoría para administrar, el artículo 398 permite pedir al juez que provea lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Lo que hunde el precio y la jugada de vender su mitad
La subasta es la peor salida para los dos, y conviene saberlo antes de empezar. Una hipoteca viva, un inquilino con contrato o un usufructo no impiden la división, pero se venden con el piso, y el postor descuenta todo eso de lo que ofrece. Lo que se pierde en la subasta lo pierden ambos según su cuota. Por eso la demanda casi nunca es un fin en sí misma: es la herramienta que convierte un no indefinido en una negociación con fecha, y muchos de estos asuntos acaban en una venta pactada o en la compra de una mitad por el otro antes de la subasta.
Hay otra salida que su hermano quizá no espera: el artículo 399 permite a cada condueño vender su parte. Existen empresas que compran cuotas indivisas, pagan poco por ellas y después ejercitan la división. Pero si usted vende su mitad a un extraño, el artículo 1522 concede a su hermano el retracto de comuneros: puede quedarse con esa mitad reembolsando al comprador el precio y los gastos, dentro de los nueve días que fija el artículo 1524, contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que conoció la venta. Y a la inversa: si es él quien vende su mitad, el retracto es suyo y el plazo corre contra usted.
Si el piso está en Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia o el País Vasco, el despacho revisa antes el derecho civil propio de esa comunidad, que en algunos casos tiene reglas distintas sobre la adjudicación del bien común. Y aunque la subasta ya esté convocada, sigue habiendo margen: las partes pueden pactar la venta o la adjudicación hasta el último momento, y es frecuente que el acuerdo llegue ahí, cuando el valor de subasta ya está publicado y ninguno de los dos quiere arriesgarse a un remate bajo.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Certificación registral y título
Pedimos la certificación de dominio y cargas y la escritura de adquisición para confirmar que hay comunidad ordinaria, fijar las cuotas, identificar a todos los cotitulares (y al cónyuge si una mitad es ganancial) y descubrir hipotecas, usufructos, embargos o un pacto de indivisión.
- 2
Tasación y cuenta de lo adelantado
Encargamos la tasación pericial del piso y un informe del valor de alquiler en la zona, y liquidamos con sus extractos lo que usted ha pagado de más en impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad, derramas y seguro, separando lo que tiene menos de cinco años.
- 3
Requerimiento e intento de acuerdo
Enviamos un burofax que reclama el uso o la compensación y abre la negociación exigida por el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, con una oferta concreta: que él compre su mitad a precio de tasación o que ambos vendan a un tercero en un plazo, con los gastos y el uso dentro de lo negociado.
- 4
Demanda de división en juicio verbal
Presentamos la demanda ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar del piso contra todos los cotitulares, pidiendo la declaración de indivisibilidad y la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, y decidimos si las cantidades van acumuladas o en demanda aparte.
- 5
Contestación, vista y sentencia
Su hermano tiene diez días para contestar. Rebatimos con la pericial un supuesto pacto de indivisión o una pretendida divisibilidad, y seguimos negociando: muchas veces el acuerdo llega en esta fase. Contra la sentencia cabe apelación en veinte días ante la Audiencia Provincial.
- 6
Ejecución, subasta y reparto
Pedimos la ejecución con demanda ejecutiva, sin nuevo intento de acuerdo. Proponemos un convenio de realización si hay consenso; si no, el piso sale a subasta electrónica, usted decide si puja y, vendido, el precio se reparte según las cuotas con la liquidación de gastos y uso que corresponda.
La prueba que decide el caso
- La certificación de dominio y cargas del Registro de la Propiedad: fija las cuotas, dice a quién hay que demandar (incluido el cónyuge si una mitad es ganancial) y revela hipotecas, usufructos y embargos que condicionan la subasta.
- La escritura por la que adquirieron el piso, de compra o de herencia ya partida: prueba que hay comunidad ordinaria y no herencia indivisa ni gananciales, y descarta o descubre un pacto de indivisión.
- La tasación pericial del piso: sostiene la indivisibilidad, fija el valor de referencia para la oferta y para la subasta, y desmonta la contraoferta a la baja de su hermano.
- El documento que acredita el intento de acuerdo, con la oferta concreta y la respuesta o el silencio, y con la división, el uso y los gastos dentro de lo negociado para que la demanda se admita entera.
- La prueba de la exclusión: el burofax pidiendo llave o compensación, la negativa, el cambio de cerradura, el empadronamiento de su hermano y un informe del valor de alquiler en la zona, que es la base de la compensación.
- Los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles, de la comunidad, de las derramas y del seguro pagados por usted, con los extractos bancarios y ordenados por fecha, para saber qué sigue vivo dentro de los cinco años.
Lo que cierra la puerta
- Presentar la demanda sin haber intentado el acuerdo previo, o con un intento que solo hablaba de vender y no de las cantidades: la demanda, o esa parte de ella, no se admite.
- Demandar solo a su hermano cuando hay más cotitulares inscritos, o no llamar a su cónyuge cuando su mitad es ganancial: el tribunal no puede resolver sin todos y la adjudicación puede no inscribirse.
- Ejercitar la división de la cosa común cuando la herencia sigue sin partir o cuando el piso es ganancial: la acción no es la adecuada y se pierde el pleito entero.
- Entrar por la fuerza, cambiar a su vez la cerradura o cortar los suministros: es una vía de hecho que da a su hermano un pleito contra usted y puede tener consecuencias penales.
- Vender su mitad a un comprador de proindivisos sin contar con el retracto, o enterarse de que su hermano vendió la suya y dejar pasar los nueve días del artículo 1524 del Código Civil.
- Tolerar durante años el uso exclusivo sin reclamarlo por escrito: la compensación se suele contar desde el requerimiento, y los gastos pagados hace más de cinco años se pierden.
La norma aplicable
- Art. 400 CC. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Solo es válido el pacto de conservarla indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nueva convención. BOE-A-1889-4763
- Art. 404 CC. Si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio. Para los animales de compañía fija reglas propias que excluyen la venta sin acuerdo unánime. BOE-A-1889-4763
- Art. 1062 CC. La cosa indivisible o que desmerezca mucho por su división puede adjudicarse a uno abonando a los otros el exceso en dinero, pero basta que uno solo pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. Se aplica a la cosa común por la remisión del artículo 406. BOE-A-1889-4763
- Art. 395 CC. Todo copropietario puede obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. Solo se exime quien renuncia a la parte que le pertenece en el dominio. BOE-A-1889-4763
- Art. 1522 CC. El copropietario de una cosa común puede usar del retracto cuando se enajena a un extraño la parte de los demás condueños o de alguno de ellos. Si quieren ejercitarlo varios, solo pueden hacerlo a prorrata de su porción. BOE-A-1889-4763
- Art. 1965 CC. No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas. BOE-A-1889-4763
- Art. 250.1.16.º LEC. Se deciden en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas en las que se ejercite la acción de división de cosa común. Es la redacción vigente desde el 20 de marzo de 2024. BOE-A-2000-323
- Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, incluida la negociación entre las partes o sus abogados, en los declarativos y especiales de la Ley de Enjuiciamiento Civil salvo las materias exceptuadas. No se exige para la demanda ejecutiva. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi hermano negarse a vender para siempre?
No. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir la división en cualquier tiempo, y el artículo 1965 impide que esa acción prescriba. La única barrera es un pacto de indivisión firmado por ustedes, que no puede superar diez años, aunque se puede prorrogar por nueva convención. Fuera de eso, su negativa solo retrasa el resultado y lo encarece para los dos.
Mi hermano vive en el piso y no me paga nada. ¿Puedo echarle o cobrarle?
Echarle como si fuera un ocupante sin título no suele funcionar, porque es dueño de la mitad. Lo que sí puede hacer es exigirle por escrito que le deje usar el piso o le compense por el uso exclusivo, y que contribuya a los gastos según el artículo 395 del Código Civil. La compensación se suele contar desde ese requerimiento, así que conviene enviarlo cuanto antes. La salida definitiva es la división.
¿Puede el juez obligarle a comprarme mi mitad, o a mí la suya?
No. El artículo 404 solo permite adjudicar el piso a uno de los dos si ambos lo acuerdan, y el artículo 1062 dispone que basta con que uno pida la venta en pública subasta con licitadores extraños para que así se haga. Cualquiera de los dos puede pujar en esa subasta, y si gana uno de ustedes, paga el precio descontando la parte que ya le corresponde por su cuota.
El piso lo heredamos de nuestros padres. ¿Es la misma acción?
Depende de si la herencia está partida. Si en la escritura de herencia se adjudicaron el piso por mitades, tienen una comunidad ordinaria y se aplica la división de la cosa común. Si la herencia sigue sin partir, lo que procede es la división judicial de la herencia, con su propio procedimiento. En los dos casos la acción no prescribe, pero equivocarse de vía cuesta una demanda desestimada.
¿Y si vendo mi mitad a una empresa que compra proindivisos?
Puede hacerlo, porque el artículo 399 del Código Civil permite a cada condueño vender su parte. Pero su hermano tendrá el retracto de comuneros del artículo 1522: podrá quedarse con esa mitad pagando lo mismo, dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta o a conocerla. Además, estas empresas pagan muy por debajo del valor de mercado, porque descuentan el pleito que vendrá después.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.