Su casero vendió el piso sin avisarle: el retracto del inquilino

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción de retracto legal arrendaticio urbano del artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: subrogarse en lugar del comprador con las mismas condiciones de la compraventa, reembolsándole el precio y los gastos del artículo 1518 del Código Civil. Se sigue por el juicio ordinario.

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia del lugar donde está la vivienda. Antes de demandar hay que intentar negociar con el comprador (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025): el retracto no está entre las materias exceptuadas.

Plazo

Caducidad de treinta días naturales, contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que debe hacerle el comprador de las condiciones esenciales de la venta, con entrega de copia de la escritura (artículo 25.3 LAU). Sin esa notificación el plazo no empieza. La solicitud de negociación lo suspende (artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025).

Quién puede

Activa: el arrendatario de vivienda cuyo contrato estaba vigente cuando se vendió y que no había renunciado válidamente al derecho; si el contrato lo firmaron varios, conviene que demanden todos. Pasiva: el comprador, o quien sea hoy titular si ya revendió. El vendedor se trae al pleito cuando se discute que el precio escriturado es falso.

Riesgo económico

En el juicio ordinario quien pierde paga, como regla, las costas de la otra parte, y aquí lo que está en juego es el valor del piso. Si gana y no paga el precio y los gastos en el plazo que fije la sentencia, se queda sin piso y con el coste del pleito. Si no ejercita el retracto no pierde la casa: el comprador se subroga en su contrato.

El retracto le permite comprar el piso por lo que pagó el comprador

El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos da al inquilino de vivienda un derecho de adquisición preferente cuando se vende la vivienda arrendada. Tiene dos caras. Antes de la venta es un tanteo: el arrendador debe notificarle de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales, y usted dispone de treinta días naturales para quedarse el piso en esas mismas condiciones. Después de la venta es un retracto: usted se coloca en el lugar del comprador.

El artículo 1521 del Código Civil define el retracto legal como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. No se anula la venta ni se pide una indemnización: la compraventa se mantiene, pero con usted como comprador. Por eso la acción se dirige contra quien compró, que es quien tiene que dejarle su sitio, y no contra el casero que vendió.

El artículo 25.3 abre el retracto en tres supuestos: cuando no se le hizo la notificación del tanteo, cuando se omitió en ella cualquiera de sus requisitos, y cuando el precio efectivo de la venta resultó inferior, o sus condiciones menos onerosas, que lo notificado. Además, los efectos de la notificación de tanteo caducan a los ciento ochenta días naturales. Si el casero le avisó pero vendió más barato, o vendió pasado ese plazo, usted conserva el retracto aunque dejara pasar el tanteo.

Treinta días naturales que solo empiezan cuando le entregan la escritura

El retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación fehaciente que debe hacerle el comprador de las condiciones esenciales de la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o del documento en que se formalizó. Es caducidad, no prescripción: no se interrumpe con cartas ni con quejas al vendedor, cuentan sábados, domingos, festivos y agosto, y el tribunal la aprecia aunque nadie la alegue. La única pausa que admite es la del intento de negociación, que explicamos más abajo.

El Tribunal Supremo ha declarado en enero de 2026 que el plazo no corre con una noticia genérica de la venta ni con la posibilidad teórica de consultar el Registro de la Propiedad: exige la notificación fehaciente del comprador con copia de la escritura o, al menos, un conocimiento real, completo y exacto de la venta y de sus condiciones esenciales. Y en diciembre de 2025 confirmó el retracto de una inquilina que supo de la venta más de dos años después de firmarse la escritura, porque nadie se la había notificado.

En la práctica, el correo en el que una sociedad le dice que es la nueva propietaria no pone en marcha el reloj, porque no le entrega la escritura ni le dice el precio. Pero no conviene apostar el caso a esa doctrina. Nosotros contamos siempre el plazo de forma conservadora, desde el primer día en que usted tuvo en la mano algo parecido a la escritura o a sus condiciones, y guardamos con su sobre y su fecha todo lo que ha recibido, porque ese papel decide si el derecho sigue vivo.

Cuándo no hay retracto: renuncia, venta del edificio y anejos

El artículo 25.8 permite pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, y en ese caso el arrendador solo tiene que comunicarle su intención de vender con treinta días de antelación a la escritura. Esa libertad de renunciar la introdujo la Ley 4/2013, en vigor desde el 6 de junio de 2013. Los contratos firmados antes siguen con su régimen anterior, en el que la renuncia solo valía si la duración pactada superaba los cinco años. La fecha de su contrato decide si la cláusula que firmó le cierra la puerta.

El artículo 25.7 excluye el tanteo y el retracto cuando la vivienda se vende junto con las restantes viviendas o locales del arrendador en el mismo inmueble, o cuando distintos propietarios venden a un mismo comprador todos los pisos y locales. El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo precisó en 2025 que la exclusión exige que la venta comprenda todas las unidades que el vendedor tiene en ese edificio, y que es indiferente que forme parte de una operación más amplia. Si el vendedor se quedó con un piso o un local, la excepción no opera. Y si en el inmueble solo hay una vivienda, el retracto existe.

Dos límites más. Si con la vivienda le alquilaron el garaje o el trastero y se vendieron juntos, el artículo 25.6 le impide retraer solo el piso: es todo o nada. Y el retracto nace de una venta: la donación, la herencia o la aportación a una sociedad no lo abren, salvo que se pruebe que encubren una compraventa. En el local de negocio, el artículo 31 extiende este mismo régimen, pero allí la ley deja más margen a lo pactado y la renuncia en el contrato es habitual.

Se paga el precio real, más los gastos, y nadie puede inflarlo

El artículo 25.3 somete el retracto a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil: usted debe reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda. En la práctica, a la cifra de la escritura se suman la notaría, el registro, los impuestos que pagó el comprador y las obras necesarias o útiles que haya hecho desde entonces.

El precio es el efectivamente pagado. El Tribunal Supremo lo ha recordado en 2026: se retrae por el precio real de la compraventa, salvo que sea ficticio o fraudulento. Si la escritura declara más de lo que se pagó para disuadirle, usted puede acreditar el precio real con las transferencias, la tasación del préstamo del comprador o una pericial de valoración, y retraer por ese precio. Es un frente de prueba que se prepara desde el primer día, no cuando el comprador ya lo ha discutido.

El caso contrario es más frecuente: una escritura con un precio inferior al pagado y el resto en efectivo. El comprador no puede oponerle a usted el precio oculto: el Código Civil priva de efecto frente a terceros a los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, y los tribunales no dejan que nadie se beneficie de su propio fraude. Si el piso se vendió dentro de una cartera con precio global, hay que fijar qué parte corresponde a su vivienda, y la pericial pasa a decidir el caso.

No necesita consignar para demandar, pero sí pagar para quedárselo

Durante décadas la demanda de retracto no se admitía sin consignar antes el precio, y muchos lo siguen repitiendo. El artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil solo obliga a acompañar el documento que acredite la consignación, o la caución si el precio no se conoce, cuando la consignación se exija por ley o por contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos no la exige: se remite al reembolso del artículo 1518 del Código Civil.

El Tribunal Constitucional declaró que inadmitir una demanda de retracto arrendaticio por no haber consignado vulnera la tutela judicial efectiva, porque esa carga no puede inferirse del artículo 1518. Y el Tribunal Supremo ha dicho en diciembre de 2025 que el reembolso del precio y los gastos no es un requisito de admisión de la demanda, sino un requisito sustantivo que opera una vez obtenida la sentencia estimatoria. Si su contrato impuso la consignación, la regla cambia y hay que consignar.

Lo que nadie le cuenta es el reverso: si gana, la sentencia le fija un plazo breve para pagar el precio y los gastos, y si no paga no hay piso, pero sí costas. Por eso el pleito empieza en el banco. Pedimos la oferta de financiación antes de demandar y, cuando el cliente puede, consignamos o prestamos caución igualmente: quita al comprador un argumento, muestra al tribunal que la pretensión es seria y acorta el final del asunto.

Antes de demandar hay que proponer el acuerdo, y eso detiene el reloj

El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, para admitir la demanda civil, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre lo negociado y lo que después se pide. La acción de retracto se sigue por el juicio ordinario, según el artículo 249.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no figura entre las materias exceptuadas del apartado 2. Sin el intento documentado, la demanda no se admite.

Con treinta días de caducidad, la pregunta es obvia: ¿se puede negociar sin perder el plazo? El artículo 7 de la misma ley responde que la solicitud de negociación que defina adecuadamente su objeto suspende la caducidad desde la fecha en que consta el intento de comunicarla. El cómputo se reanuda si en treinta días naturales desde que el comprador la recibe no hay primera reunión ni respuesta por escrito, o cuando la negociación termina sin acuerdo. Al reanudarse no vuelven a contarse treinta días: corre lo que quedaba.

Es una norma reciente y su encaje con un plazo tan corto todavía no tiene doctrina asentada del Tribunal Supremo. Por eso enviamos la solicitud en los primeros días, por burofax, proponiendo en concreto la subrogación por el precio y los gastos, y contamos el plazo como si la pausa no existiera. Si hay riesgo de que el comprador revenda o hipoteque, pedimos la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar, que no exige el intento previo. La demanda se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia del lugar de la vivienda.

Cómo lo llevamos, paso a paso

1. 1

   Fijar el día cero

   Reconstruimos qué recibió usted, de quién y cuándo: cartas, burofax, correos y mensajes del administrador. Si nadie le entregó copia de la escritura, el plazo no ha empezado, pero contamos treinta días naturales desde la primera noticia seria y trabajamos dentro de ese margen.

2. 2

   Obtener la escritura y la nota simple

   Pedimos la nota simple registral de su vivienda y de las demás fincas del edificio: quién compró, cuándo, por qué título, si el vendedor conservó otras unidades y qué declaró sobre el arrendamiento. Si la venta no está inscrita, localizamos la notaría y reclamamos la copia acreditando su interés.

3. 3

   Revisar su contrato y la operación

   Comprobamos la fecha de firma y si hay cláusula de renuncia, si el garaje o el trastero iban en el mismo arrendamiento, si se vendió el edificio entero y si hubo notificación de tanteo con un precio distinto o más de ciento ochenta días antes de la escritura.

4. 4

   Asegurar el dinero

   Calculamos lo que tendrá que reembolsar: precio, gastos de la compraventa y mejoras necesarias o útiles. Con esa cifra usted pide al banco la oferta de financiación, y decidimos si se consigna o se presta caución con la demanda aunque la ley no lo exija para admitirla.

5. 5

   Solicitud de negociación al comprador

   Enviamos por burofax una propuesta concreta de subrogación, con el precio y los gastos que usted asume. Esa solicitud cumple el requisito del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 y suspende la caducidad. Si el comprador acepta, se firma la escritura a su favor sin pleito.

6. 6

   Demanda, anotación y pago

   Sin acuerdo, presentamos la demanda de retracto en juicio ordinario contra el comprador, y contra el vendedor si se discute el precio, pedimos la anotación preventiva en el Registro y, ganada la sentencia, pagamos en el plazo fijado y se otorga la escritura a su nombre.

La norma aplicable

• Art. 25 LAU. Da al arrendatario de vivienda tanteo de treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las condiciones, y retracto si no se notificó, se omitió algún requisito o el precio efectivo fue inferior; el retracto caduca a los treinta días naturales desde la notificación del comprador con copia de la escritura. Excluye la venta conjunta del inmueble y admite pactar la renuncia. BOE-A-1994-26003
• Art. 31 LAU. Declara aplicable lo dispuesto en el artículo 25 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como el local de negocio. BOE-A-1994-26003
• Art. 1521 CC. Define el retracto legal como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. BOE-A-1889-4763
• Art. 1518 CC. Condiciona el retracto a reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. El artículo 25.3 LAU remite a él. BOE-A-1889-4763
• Art. 249.1.7.º LEC. Somete al juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas en que se ejercite una acción de retracto de cualquier tipo. BOE-A-2000-323
• Art. 266.2.º LEC. Obliga a acompañar a la demanda de retracto los documentos que sean principio de prueba de su título y, solo cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haberlo consignado o la caución que garantice la consignación si el precio no se conoce. BOE-A-2000-323
• Art. 5 LO 1/2025. Hace requisito de procedibilidad civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, cumplido también por negociación directa entre las partes o sus abogados; exceptúa materias entre las que no está el retracto y no lo exige para las medidas cautelares previas a la demanda. BOE-A-2025-76
• Art. 7 LO 1/2025. La solicitud de negociación que defina adecuadamente su objeto suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicarla; el cómputo se reanuda si en treinta días naturales desde su recepción no hay primera reunión ni respuesta escrita, o cuando la negociación termina sin acuerdo. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

Preguntas frecuentes