El albañil le ha dejado la reforma a medias y mal hecha

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción de cumplimiento del contrato de obra con ejecución a costa del contratista y demolición de lo mal hecho (arts. 1098 y 1124 CC) o, si el incumplimiento es grave, acción de resolución del contrato (art. 1124 CC), en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios (art. 1101 CC). Cuando la obra sirve pero vale menos, rebaja del precio como forma de indemnizar.

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia. Como consumidor, usted puede elegir entre el de su domicilio y el del domicilio del contratista (art. 52.3 LEC). Juicio verbal si lo reclamado no pasa de 15.000 euros; juicio ordinario si los supera.

Plazo

Prescripción de cinco años (art. 1964.2 CC) desde que pudo exigirse el cumplimiento: la fecha pactada de terminación, el día en que el abandono fue patente o la entrega de la obra defectuosa. La interrumpen la reclamación extrajudicial (art. 1973 CC) y la solicitud de negociación del art. 7 LO 1/2025. En Cataluña, diez años. Si la reforma requería proyecto y entra en la Ley de Ordenación de la Edificación, su acción propia prescribe a los dos años desde el daño, sin perjuicio de la contractual.

Quién puede

Activa: quien encargó la obra, sea el propietario o el inquilino que la contrató, aunque el contrato fuera verbal. Pasiva: el contratista con quien se pactó, autónomo o sociedad, que responde también del trabajo de los operarios y subcontratistas que puso en la obra (art. 1596 CC). Si contrató con una sociedad, se demanda a la sociedad y no a su administrador, salvo que concurra una responsabilidad propia de este.

Riesgo económico

Si el tribunal considera que los defectos eran menores o que el primero en incumplir fue usted, por dejar de pagar sin causa o por echar al contratista sin requerirle, desestimará la demanda, puede imponerle las costas y estimar lo que él reclame: el precio pendiente o, si lo presenta como desistimiento, su beneficio. La pericial se adelanta. Y si el contratista es insolvente, la sentencia puede no llegar a cobrarse.

Usted contrató un resultado, y el presupuesto de WhatsApp es el contrato

El Código Civil llama arrendamiento de obra a lo que usted pactó: una de las partes se obliga a ejecutar una obra por precio cierto, dice el artículo 1544, y el artículo 1588 añade que puede convenirse que el contratista ponga solo su trabajo o también el material. De ahí sale la idea que decide el caso: el contratista no se obliga a echar unas horas con buena voluntad, sino a entregar una cocina y un baño terminados y útiles para lo que se encargaron. El Tribunal Supremo lo describe como una obligación de resultado.

No hace falta un contrato firmado. El presupuesto enviado por mensaje y aceptado con un «adelante», las transferencias hechas a su nombre y los audios en los que se habla de plazos y calidades forman el contrato, y el juez lo reconstruye con ellos. Si además usted contrató como particular y él lo hace como profesional, el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Consumidores le obligaba a informarle antes del precio total, o de cómo se fijaría, y de la fecha de ejecución, y su apartado 5 pone sobre el empresario la carga de probar que lo hizo.

Eso importa cuando aparecen los extras. Si el precio se pactó cerrado y ahora él sostiene que cuesta más, es él quien tiene que acreditar que usted aceptó el aumento. Y el artículo 1596 le hace responder del trabajo de las personas que ocupó en la obra: si el fontanero o el electricista los trajo él, sus fallos son del contratista, que no puede desviarle hacia ellos ni exigirle que se entienda con cada uno por separado.

Terminar a su costa, resolver o rebajar: depende de cuánto ha fallado

El artículo 1124 le deja escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. El artículo 1098 concreta qué significa cumplir en una obligación de hacer: si el obligado no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa, y lo mismo si la hiciere contraviniendo al tenor de la obligación, pudiendo además decretarse que se deshaga lo mal hecho. Un plato de ducha con la pendiente al revés no se arregla con silicona: se levanta y se vuelve a colocar, y ese derribo también lo paga él.

La resolución es el remedio más fuerte y el tribunal la reserva para el incumplimiento grave, el que frustra el fin del contrato. Un abandono de semanas con la cocina inservible lo es. Unos remates mal acabados en una obra ya entregada, normalmente no: ahí lo que procede es la reparación o su coste, y pedir la resolución por defectos menores es la forma más rápida de perder un pleito que se tenía ganado.

Entre ambos extremos está la rebaja del precio. No aparece escrita entre los artículos del contrato de obra, pero los tribunales la admiten como forma de indemnizar cuando la obra sirve y vale menos de lo pagado. Y cuando el contrato se resuelve con la obra a medio hacer, lo que se liquida en la práctica es una cuenta: lo que vale lo bien ejecutado, frente a lo que usted pagó y a lo que cuesta deshacer, reparar y terminar. Esa cuenta la hace el perito, partida por partida, y es la que acaba en la sentencia.

Contratar a otro sin haber requerido al primero hunde muchos casos

El criterio general del Tribunal Supremo es que el contratista tiene derecho a reparar él mismo lo que hizo mal, y que el pago en dinero de lo que cueste que lo repare otro es subsidiario. Esa regla cede cuando se le ha requerido para que termine o repare en un plazo razonable y no lo ha hecho, cuando ha abandonado la obra o cuando su forma de trabajar ha demostrado que no se le puede confiar la reparación. Por eso el primer escrito no es un desahogo: es la pieza que le permite después pasarle la factura del segundo contratista.

El segundo peligro es de prueba. En cuanto el nuevo albañil levanta el plato de ducha, el defecto deja de existir y solo queda lo que usted pueda demostrar. Antes de que nadie toque nada, el perito con el que trabaja el despacho inspecciona, mide, fotografía y valora, y conviene convocar al contratista a esa visita para que no pueda decir después que el informe se hizo a sus espaldas. Si el contratista discute hasta lo evidente, el despacho lo refuerza con un acta notarial de presencia.

El tercer peligro es el que casi nadie ve venir. El artículo 1594 permite al dueño desistir, por su sola voluntad, de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. Si usted cambia la cerradura o le dice que no vuelva sin haber dejado constancia antes del incumplimiento, él presentará la ruptura como un desistimiento suyo y le reclamará, además de lo trabajado, el beneficio de la parte que no llegó a hacer. El requerimiento previo es lo que convierte su decisión en la respuesta a un incumplimiento y no en un capricho que se paga.

Dejar de pagar le protege solo si retiene lo que valen los defectos

Frente a una obra defectuosa, el dueño puede negarse a pagar el precio pendiente en la medida del defecto. Los tribunales lo admiten como excepción de contrato no cumplido o cumplido mal, pero con una condición: lo retenido ha de guardar proporción con lo que falta o está mal. Retener todo por unos remates, o dejar de pagar partidas bien ejecutadas, le convierte a usted en incumplidor, y quien pide la resolución del artículo 1124 tiene que haber cumplido lo que a él le correspondía.

Pagar tampoco es neutro. El artículo 1592 dice que quien se obliga a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir que el dueño la reciba por partes y la pague en proporción, y que se presume aprobada y recibida la parte satisfecha. Si el presupuesto va por partidas o por metros, cada pago de una fase que ya se ve mal, hecho sin reserva escrita, es un argumento para el contratista. El pago que haya que hacer se hace a cuenta y con constancia de lo que se discute, y la obra no se da por recibida sin una lista escrita de lo pendiente.

Y puede aparecer un tercero. Según el artículo 1597, los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño sino hasta la cantidad que este adeude a aquel cuando se hace la reclamación. Si el contratista no pagó al proveedor de azulejos o al fontanero que subcontrató, pueden venir a cobrarle a usted, hasta lo que todavía le debiera al contratista. Y si es él quien se adelanta con un proceso monitorio por el saldo, usted tiene veinte días para oponerse alegando los defectos: dejarlos pasar le da un título para embargarle.

Cinco años para reclamar, pero la prueba se pierde mucho antes

La acción por incumplimiento del contrato de obra no tiene plazo especial en el Código Civil, así que se rige por el artículo 1964.2: las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Es prescripción, no caducidad, y eso tiene dos consecuencias: se interrumpe y vuelve a empezar, y quien tiene que alegarla es el contratista. El día inicial es aquel en que la obligación pudo exigirse: la fecha pactada de terminación, el día en que el abandono fue patente o la entrega de la obra defectuosa.

Según el artículo 1973, la prescripción se interrumpe por el ejercicio de la acción ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. Un burofax con certificación de contenido la interrumpe; un mensaje en el que el contratista admite que «tiene que volver a hacer el baño», también. Y el artículo 7 de la Ley Orgánica 1/2025 añade que la solicitud de negociación que define su objeto interrumpe la prescripción desde que consta el intento de comunicarla, y que si no hay primera reunión ni respuesta escrita en treinta días naturales desde su recepción, el cómputo se reinicia.

Dos matices, uno territorial y otro de materia. En Cataluña el plazo general de prescripción de su propio Código civil es de diez años. Y si la reforma exigía proyecto técnico porque alteraba la estructura o la configuración del edificio, entra además la Ley de Ordenación de la Edificación, con sus garantías de uno, tres y diez años y dos años para reclamar desde el daño; ese régimen lo explica nuestra guía sobre vicios de construcción y, por su propio texto, deja a salvo la acción contractual. Aun así, el plazo que de verdad aprieta no es el legal: es el día en que alguien termina la obra y el defecto deja de poder verse.

Antes de demandar hay que negociar, y cómo se haga decide el caso

En el orden civil, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, para que se admita la demanda, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, y lo exige en todos los procesos declarativos, que es donde cae esta reclamación. Tiene que haber identidad entre lo negociado y lo que después se demanda, aunque las pretensiones concretas puedan variar. El requisito se cumple con mediación, conciliación, opinión de una persona experta independiente, oferta vinculante confidencial o negociación directa entre las partes o entre sus abogados.

En un caso de reforma el mejor cauce suele ser el propio requerimiento: un escrito que describe partida por partida lo que falta y lo que está mal, adjunta o anuncia el informe pericial, da un plazo para terminar o reparar y propone la alternativa económica. Ese escrito hace tres cosas a la vez: deja al contratista requerido antes de encargar la obra a otro, interrumpe la prescripción y acredita la negociación previa. No hace falta negociación previa, en cambio, para pedir medidas cautelares antes de la demanda ni diligencias preliminares.

Si no hay acuerdo, la demanda se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia. Como consumidor, el artículo 52.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le permite elegir entre el tribunal de su domicilio y el del domicilio del contratista. Hasta 15.000 euros se sigue el juicio verbal; por encima, el ordinario. Las costas siguen en principio al vencimiento, y la negativa injustificada a negociar puede pesar en ellas: es otra razón para que el escrito previo sea serio y no una amenaza.

Cómo lo llevamos, paso a paso

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   Fijar el estado de la obra antes de que nadie la toque

   El perito con el que trabaja el despacho visita la vivienda, inventaría lo ejecutado, lo defectuoso y lo pendiente, y lo valora con el presupuesto delante. Se convoca al contratista a la visita. Hasta entonces usted no retira escombros ni deja entrar a otro operario.

2. 2

   Reconstruir el contrato y los pagos

   Se ordenan el presupuesto, los mensajes y audios, las transferencias y los recibos, y se identifica con precisión con quién contrató: el autónomo o su sociedad. De ahí salen el precio pactado, el plazo, las calidades y lo pagado frente a lo ejecutado.

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   Requerimiento fehaciente con plazo

   Burofax con certificación de contenido que detalla las partidas, fija un plazo razonable para terminar y reparar, rechaza los extras no autorizados y anuncia que, si no cumple, la obra la terminará otro a su costa o se resolverá el contrato. Interrumpe la prescripción y abre la negociación.

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   Negociación documentada

   Si contesta, se negocia sobre el informe pericial y cualquier oferta se valora por escrito. Si calla treinta días, la negociación previa queda acreditada. Todo acuerdo se firma con el detalle de lo que se hará, en qué plazo y qué ocurre si vuelve a incumplir.

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   Terminar la obra con otro, con papeles

   Con el requerimiento incumplido y el estado de la obra fijado, se encarga el trabajo a un segundo contratista con un presupuesto por partidas que el perito pueda comparar. Sus facturas acreditan lo que cuesta deshacer, reparar y terminar, y la diferencia sobre el precio pactado.

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   Demanda ante la sección civil y ejecución

   Se pide la resolución o el cumplimiento a costa del contratista, el coste de deshacer lo mal hecho, el sobrecoste, los daños acreditados y los intereses, con el informe pericial como prueba central. Obtenida la sentencia, se ejecuta sobre sus cuentas y bienes.

La norma aplicable

• Art. 1098 CC. Si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa. Lo mismo se observará si la hiciere contraviniendo al tenor de la obligación, y además podrá decretarse que se deshaga lo mal hecho. BOE-A-1889-4763
• Art. 1124 CC. La facultad de resolver se entiende implícita en las obligaciones recíprocas. El perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, y pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento si este resulta imposible. El tribunal decreta la resolución salvo causas justificadas que le autoricen a señalar plazo. BOE-A-1889-4763
• Art. 1592 CC. Quien se obliga a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir que el dueño la reciba por partes y la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha. BOE-A-1889-4763
• Art. 1594 CC. El dueño puede desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. BOE-A-1889-4763
• Art. 1597 CC. Quienes ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño sino hasta la cantidad que este adeude al contratista cuando se hace la reclamación. BOE-A-1889-4763
• Art. 1964 CC. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación; en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comienza cada vez que se incumplan. BOE-A-1889-4763
• Art. 60 TRLGDCU. Antes de que el consumidor quede vinculado, el empresario debe facilitarle de forma clara y comprensible información relevante, veraz y suficiente sobre las características principales del contrato, entre ella el precio total o, si está sujeto a presupuesto, la forma en que se determina, y la fecha en que se compromete a ejecutar la prestación. La carga de la prueba del cumplimiento de estos deberes de información incumbe al empresario. BOE-A-2007-20555
• Art. 5 LO 1/2025. En el orden civil es requisito de procedibilidad acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre el objeto negociado y el del litigio, en todos los procesos declarativos del libro II y en los especiales del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las materias excluidas. Se cumple con mediación, conciliación, opinión neutral de persona experta, oferta vinculante confidencial o negociación directa entre las partes o sus abogados. No se exige para la demanda ejecutiva, las medidas cautelares previas ni las diligencias preliminares. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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