Rompe con su pareja de hecho: el piso, los bienes y el dinero

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción de división de la cosa común sobre el piso en proindiviso (artículos 400 y 404 del Código Civil), acción de reembolso entre codeudores solidarios de la hipoteca (artículo 1145) y, si hay hijos menores, demanda sobre guarda, alimentos y uso de la vivienda (artículos 748.4.º y 770 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Solo de forma excepcional, acción de enriquecimiento injusto.

Ante quién

El Tribunal de Instancia. Lo de los hijos, ante su sección de familia, infancia y capacidad: la del último domicilio común o, si los progenitores viven en partidos judiciales distintos, a elección del demandante, la del domicilio del demandado o la de residencia del menor (artículo 769.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La división del piso y el reembolso van en procedimientos separados, y la división siempre en juicio verbal (artículo 250.1.16.º).

Plazo

La división del piso no prescribe entre condueños (artículo 1965 del Código Civil). El reembolso de lo pagado de más prescribe a los cinco años (artículo 1964.2), que conviene contar desde cada pago, y se interrumpe con una reclamación extrajudicial. En Cataluña, la compensación por razón de trabajo y la prestación alimentaria entre convivientes prescriben al año de la extinción de la pareja estable (artículo 234-13 de su Código Civil).

Quién puede

Cualquiera de los dos convivientes frente al otro, como condueño del piso y como codeudor del préstamo. En el proceso sobre los hijos, cualquiera de los progenitores, con intervención del Ministerio Fiscal por haber menores. El banco no es parte y conserva su derecho a cobrar el total de cualquiera de los dos.

Riesgo económico

A falta de acuerdo, la división acaba en subasta con licitadores extraños, y un piso con hipoteca viva o con el uso atribuido a un menor se vende muy por debajo de mercado: pierden los dos. En la división y en el reembolso rige como regla general el vencimiento en costas, y una pensión compensatoria pedida por analogía en derecho común se desestima. Mientras tanto, el préstamo sigue siendo solidario.

Sin boda no hay gananciales: cada bien es de quien lo compró

La primera noticia suele sorprender: la inscripción en un registro de parejas de hecho no crea ningún régimen económico. En derecho común no existe sociedad de gananciales entre convivientes, y el Tribunal Supremo tiene declarado, desde una sentencia de Pleno de 2005, que no cabe aplicar por analogía las normas del matrimonio a quien decidió no casarse. Lo que cada uno adquirió a su nombre es suyo; lo que compraron juntos es una comunidad ordinaria regida por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

Esa comunidad tiene dos reglas que deciden muchos casos. El artículo 393 presume iguales las cuotas mientras no se pruebe lo contrario y ordena que cada partícipe soporte beneficios y cargas en proporción a la suya. Por eso la escritura manda: si dice «por mitad», la mitad es de cada uno aunque uno pusiera más dinero, y la diferencia solo puede reclamarse como crédito, nunca como más metros de piso. Con las cuentas bancarias ocurre lo contrario: el Tribunal Supremo tiene declarado que la cotitularidad da poder de disposición, no propiedad, y el dinero es de quien lo ingresó.

Hay dos excepciones que conviene conocer antes de dar nada por perdido. La primera es el pacto: los convivientes pueden regular por escrito qué pasa con sus bienes si se separan, y ese acuerdo obliga como cualquier contrato. La segunda es la voluntad de hacer comunes ciertos bienes deducida de hechos concluyentes, que el Tribunal Supremo admite de forma excepcional cuando la conducta de ambos lo revela sin duda, nunca por el solo hecho de convivir. Y si el piso es solo de uno y no hay hijos, quien se queda sin título ocupa en precario y puede ser desalojado en juicio verbal (artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

El piso a medias: su división se pide cuando usted quiera

El artículo 400 del Código Civil es tajante: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. El artículo 1965 añade que entre condueños esa acción no prescribe. No hay prisa legal para pedirla, y tampoco hay forma de que su expareja la bloquee de manera indefinida. La única excepción es un pacto de conservar el piso indiviso, que el propio artículo 400 limita a diez años, prorrogables por nueva convención.

Un piso es esencialmente indivisible, así que el artículo 404 ofrece dos salidas: adjudicarlo a uno indemnizando al otro, si ambos lo convienen, o venderlo y repartir el precio. A falta de acuerdo, se vende en pública subasta, y basta que uno lo pida para que se admitan licitadores extraños (artículos 406 y 1062 del Código Civil). Desde el 20 de marzo de 2024 esta demanda va siempre por juicio verbal, sea cual sea el valor del piso (artículo 250.1.16.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y antes de presentarla, el artículo 5 de la LO 1/2025 exige haber intentado un medio adecuado de solución de controversias sobre ese mismo objeto; sin el documento que lo acredita, la demanda no se admite.

Lo que nadie le dice es que la subasta es la peor salida para los dos. Un piso con hipoteca viva, con ocupantes o con el uso atribuido a un menor se adjudica muy por debajo de su valor de mercado, y lo que se pierde se pierde a medias. Por eso la demanda de división es, casi siempre, el instrumento que fuerza una negociación seria: la compra de la mitad por uno de los dos o la venta pactada a un tercero. El despacho la prepara con una tasación pericial que fije el valor real y con una propuesta concreta de adjudicación.

La hipoteca: el banco cobra a los dos y usted puede repetir

La ruptura no cambia nada frente al banco. Si el préstamo es solidario, como casi todos los que firman las parejas, la entidad puede reclamar la cuota entera a cualquiera de los dos (artículo 1144 del Código Civil), y un acuerdo privado de «tú te quedas la casa y la hipoteca» no le obliga: sustituir a un deudor por otro exige el consentimiento del acreedor (artículo 1205). Mientras el banco no libere de forma expresa a uno de ustedes, los dos siguen debiendo el total.

Entre ustedes, en cambio, cada uno responde de su parte. El artículo 1145 permite a quien paga reclamar a su codeudor la parte que le corresponde, con los intereses del anticipo, y los artículos 393 y 395 reparten del mismo modo el IBI, la comunidad y los gastos de conservación. Es la respuesta a la frase «la hipoteca es cosa tuya»: quien se queda en el piso, incluso con el uso atribuido por sentencia, sigue debiendo su mitad del préstamo, porque la cuota paga la propiedad de los dos y no es una pensión de alimentos.

El reloj es lo que más casos hunde. La reclamación de lo pagado de más es una acción personal y prescribe a los cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil). La lectura más prudente cuenta el plazo desde cada pago, porque desde ese día pudo exigirse; hay tribunales que lo sitúan en la ruptura, pero construir el caso sobre la tesis favorable es jugárselo. Un burofax que reclame cantidades concretas interrumpe la prescripción (artículo 1973) y, si propone una solución, sirve a la vez como intento de negociación. Y cuidado con la entrada: si usted puso más y aun así firmó la compra por mitad, la otra parte alegará que la diferencia fue una liberalidad, y sin un documento o un mensaje que diga lo contrario es una defensa difícil de rebatir.

Con hijos, el piso se juega en dos procedimientos distintos

Si hay hijos menores, la guarda, los alimentos y el uso de la vivienda se deciden en un proceso de familia propio, el que versa exclusivamente sobre guarda y custodia y alimentos de hijos menores (artículo 748.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que sigue las reglas del artículo 770 ante la sección de familia, infancia y capacidad del Tribunal de Instancia, con el Ministerio Fiscal como parte. El uso se rige por el artículo 96 del Código Civil, que los tribunales aplican a los hijos de parejas no casadas porque protege al hijo, no al matrimonio. Cómo se atribuye y se limita ese uso lo explica nuestra guía sobre la vivienda familiar; aquí importa cómo se cruza con la división.

Aquí está la trampa procesal que más tiempo hace perder. A los cónyuges la ley les permite acumular la división del piso al divorcio (artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero esa excepción habla solo de cónyuges en procesos matrimoniales. Para una pareja de hecho no hay atajo: los hijos van en un procedimiento y el piso en otro. Y el requisito de negociación previa del artículo 5 de la LO 1/2025 alcanza a los dos, porque el proceso sobre guarda y alimentos no figura entre las materias exceptuadas; quedan fuera las medidas del artículo 158 del Código Civil, las cautelares previas a la demanda y la ejecución. Una sola negociación que abarque hijos, uso, piso y cantidades cumple el requisito para todas las demandas si hay identidad de objeto.

La atribución del uso no impide dividir. El Tribunal Supremo tiene declarado que el copropietario puede ejercitar la acción de división aunque el uso esté atribuido al otro y a los hijos, pero quien compre tendrá que respetar ese uso, y la restricción que impone se hace constar en el Registro de la Propiedad (artículo 96.3). Con una niña de seis años, eso significa un piso que nadie paga a precio de mercado. La estrategia sensata es resolver el uso en el procedimiento de familia (su duración, una custodia compartida que cambie el escenario, una fecha de venta pactada) y usar la división como palanca para cerrar la compra de la mitad o la venta, no como arma para sacar a un menor de su casa.

La pensión compensatoria no existe entre convivientes

La amenaza de pedir una pensión «como si estuvieran casados» no tiene recorrido en derecho común. El artículo 97 del Código Civil habla del cónyuge al que la separación o el divorcio produce un desequilibrio económico, y el Tribunal Supremo rechaza trasladarlo por analogía a las parejas de hecho: quien no se casó no asumió el estatuto del matrimonio, ni sus cargas ni sus ventajas. Una demanda que pida esa pensión en derecho común se desestima, y quien la presenta se expone a pagar las costas.

La vía que sí existe es excepcional: el enriquecimiento injusto. Exige probar que uno se enriqueció, que el otro se empobreció en correlación y que no hay causa que lo justifique. Encaja, por ejemplo, cuando uno trabajó años sin sueldo en el negocio del otro, o renunció a su carrera para sostener la casa mientras el patrimonio crecía solo a nombre de su pareja. No encaja cuando ambos trabajaban y repartían gastos. Es una acción personal, prescribe a los cinco años del artículo 1964.2 y exige negociación previa como cualquier reclamación civil.

Esto funciona en las dos direcciones. Si usted es quien dejó de trabajar o quien sostuvo la casa, su caso no se construye con la palabra «pensión», sino con prueba del desequilibrio: vida laboral, ingresos perdidos, trabajo en el negocio del otro, aportaciones al patrimonio ajeno. Si es usted quien recibe la amenaza, la respuesta no es negar la convivencia, sino exigir que se concrete el enriquecimiento y su causa. En ambos casos, lo que firmaron mientras convivían vale más que cualquier doctrina: un pacto de convivencia que prevea una compensación se cumple como cualquier contrato.

Si rige un derecho civil propio, cambian las reglas y el plazo

Todo lo anterior es derecho común. Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, País Vasco y Baleares tienen leyes propias sobre parejas estables o de hecho, y varias de ellas prevén, con requisitos distintos, compensaciones económicas o pensiones tras la ruptura. Cuál se aplica depende de la vecindad civil de los convivientes y, en varias, de la inscripción en su registro o de un tiempo mínimo de convivencia, de modo que lo primero que el despacho comprueba es qué ley rige su relación.

El caso catalán es el que más sorprende por el plazo. El Código Civil de Cataluña reconoce al conviviente una compensación económica por razón de trabajo y una prestación alimentaria, pero su artículo 234-13 establece que esos derechos prescriben en el plazo de un año a contar de la extinción de la pareja estable, y que deben reclamarse en el mismo procedimiento en que se determinan los demás efectos de la extinción. Quien espera a ver cómo se asienta la ruptura puede perderlos.

En sentido contrario, el Tribunal Constitucional ha anulado preceptos de leyes autonómicas que imponían efectos económicos a parejas que no los habían pactado, por respeto a la libertad de no casarse, y la mayor parte del régimen económico de la ley valenciana de uniones de hecho cayó por falta de competencia. En la Comunitat Valenciana y en Madrid, por tanto, las relaciones patrimoniales se resuelven con el Código Civil y con lo que ustedes hubieran pactado. La inscripción en un registro administrativo, por sí sola, no cambia la propiedad de nada.

Cómo lo llevamos, paso a paso

1. 1

   Fijar qué es de quién y qué ley rige

   Se leen la escritura de compra, la del préstamo y la nota simple; se comprueban la vecindad civil de ambos, la inscripción en el registro y si existe algún pacto de convivencia. De esa lectura sale si el caso es de derecho común o foral y qué plazo corre.

2. 2

   Parar el reloj con un burofax

   Se reclaman por escrito las cantidades concretas pagadas de más, cuota a cuota, y se propone una solución global. La reclamación interrumpe la prescripción de cinco años y deja fecha cierta de la ruptura.

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   Negociar todo el paquete y dejar prueba

   El despacho lleva la negociación que exige el artículo 5 de la LO 1/2025, con el mismo objeto que después tendrán las demandas: hijos, uso, destino del piso y reembolsos. Lo que se acuerde sobre los hijos se lleva al tribunal para su aprobación.

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   Demanda sobre los hijos

   Sin acuerdo, se presenta ante la sección de familia, infancia y capacidad la demanda de guarda, alimentos y uso, con petición de medidas provisionales si la situación no puede esperar. Es la que fija durante años quién vive en el piso.

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   Demandas de división y de reembolso

   Se presenta la demanda de división en juicio verbal, con tasación pericial y propuesta de adjudicación, y por regla general aparte la de lo pagado de más: en juicio verbal hasta 15.000 euros (artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y en ordinario por encima.

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   Venta o adjudicación y liquidación final

   Con sentencia, el piso se adjudica a uno o se subasta. Con el precio se cancela la hipoteca o se pacta con el banco la subrogación, y lo que la otra parte le deba por la sentencia de reembolso se cobra embargando su parte del precio.

La norma aplicable

• Art. 400 CC. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común; solo es válido el pacto de conservarla indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nueva convención. BOE-A-1889-4763
• Art. 404 CC. Si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio. Los animales de compañía no se dividen mediante su venta salvo acuerdo unánime; a falta de él, la autoridad judicial decide su destino atendiendo al interés de los condueños y al bienestar del animal. BOE-A-1889-4763
• Art. 1965 CC. No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas. BOE-A-1889-4763
• Art. 1145 CC. El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación, y quien pagó solo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo. BOE-A-1889-4763
• Art. 1964.2 CC. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. BOE-A-1889-4763
• Art. 250.1.16.º LEC. Se deciden en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas en que se ejercite la acción de división de cosa común, en la redacción vigente desde el 20 de marzo de 2024. BOE-A-2000-323
• Art. 437.4.4.ª LEC. En el juicio verbal no se admite la acumulación objetiva de acciones salvo excepciones tasadas; una de ellas permite a cualquiera de los cónyuges, en la separación, el divorcio o la nulidad, ejercer a la vez la acción de división de la cosa común. La excepción no alcanza a las parejas de hecho. BOE-A-2000-323
• Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, incluida la negociación entre las partes o sus abogados. Lo exige en los procesos declarativos y en los especiales de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las materias que enumera, y no para la demanda ejecutiva ni las cautelares previas. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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