Su ex se queda la casa: el uso de la vivienda familiar
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
El uso no es propiedad ni es indefinido. El artículo 96 del Código Civil lo atribuye, en defecto de acuerdo, a los hijos comunes menores y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Sin hijos, se acuerda por el tiempo que prudencialmente se fije. La entrada de una nueva pareja se plantea por el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El piso lo compraron los dos, la hipoteca sigue a nombre de ambos y la paga usted íntegra desde el divorcio. La sentencia atribuyó el uso a su ex mujer y a los dos hijos, que hoy tienen diecinueve y veintitrés años. Desde hace dos años convive allí su nueva pareja, que no contribuye a nada. Usted paga la hipoteca de una casa en la que vive otro hombre, alquila una habitación y le han dicho que hasta que no vendan no puede hacer nada.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Demanda de modificación de medidas del artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pidiendo la extinción o la limitación temporal del uso atribuido conforme al artículo 96 del Código Civil.
- Ante quién
- La sección de familia del Tribunal de Instancia que acordó las medidas definitivas, que es la que el artículo 775 designa para su modificación.
- Plazo
- No hay caducidad para pedir la modificación, pero el uso solo se extingue desde que así se declara. Cada mes que pasa desde que dejó de concurrir la causa que justificaba el uso, con los hijos ya mayores o con un tercero instalado, es un mes que no se recupera.
- Quién puede
- Cualquiera de los dos cónyuges, según el artículo 775, y el Ministerio Fiscal cuando haya hijos menores o hijos con discapacidad con medidas de apoyo atribuidas a sus progenitores.
- Riesgo económico
- Si no se acredita la alteración sustancial, el uso sigue intacto y cabe condena en costas. Mientras dura el pleito la hipoteca se sigue pagando, y una petición de extinción planteada cuando aún hay hijos menores en la casa suele desestimarse por el propio artículo 96.
El uso se atribuye a los hijos menores, no a su ex
El primer apartado del artículo 96 del Código Civil dice a quién corresponde el uso: en defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. El cónyuge lo recibe por acompañar a los hijos, no por sí mismo.
Esa frase final marca el límite temporal con precisión y explica por qué tantos usos se prolongan indebidamente: la referencia no es el hijo más pequeño que vive en la casa, sino que todos los hijos comunes menores hayan alcanzado la mayoría de edad. Cuando ese momento llega, el título que sostenía el uso desaparece, y su permanencia deja de tener el amparo del primer apartado del artículo 96.
El mismo apartado prevé dos matices que hay que comprobar antes de reclamar. Si entre los hijos menores hubiera alguno en situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho. Y cuando algunos hijos queden en compañía de uno de los cónyuges y los restantes en la del otro, la autoridad judicial resolverá lo procedente.
Cumplida la mayoría de edad, lo que queda son alimentos
El artículo 96 resuelve expresamente qué ocurre con el hijo mayor que sigue estudiando y no se gana la vida: extinguido el uso previsto en el párrafo primero, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de este Libro, relativo a los alimentos entre parientes. La vivienda deja de ser un derecho de uso y pasa a ser un componente de la obligación alimenticia.
La diferencia es enorme en la práctica. El derecho de uso ocupa el inmueble entero y bloquea su disposición; la obligación de alimentos se cumple con una cantidad proporcionada y puede repartirse entre ambos progenitores. Por eso la extinción del uso no deja al hijo mayor en la calle: cambia el instrumento con el que se cubre su necesidad, y devuelve al copropietario la posibilidad de recuperar o realizar su parte.
Sin hijos, el uso es temporal por definición
El segundo apartado del artículo 96 regula el matrimonio sin hijos con una redacción muy distinta: no habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Tres condiciones acumulativas y un plazo que la resolución debe concretar.
Ese apartado es potestativo, no automático: la ley dice que podrá acordarse, de modo que no hay atribución por defecto a favor de quien no es titular. Y al exigir que el interés sea el más necesitado de protección obliga a comparar las dos situaciones económicas reales, no a presumir la de nadie. Cuando esa desigualdad desaparece, la razón que sostenía la atribución desaparece con ella.
La nueva pareja instalada en la casa cambia el escenario
Cuando en la vivienda cuyo uso se atribuyó se instala de forma estable un tercero, la situación deja de ser la que el tribunal valoró al dictar la sentencia. El Tribunal Supremo abordó esa convivencia en su sentencia 641/2018, de 20 de noviembre, y desde entonces la entrada de una nueva pareja en la vivienda familiar se invoca como circunstancia sobrevenida para pedir la extinción o la limitación del uso atribuido.
La vía es la del artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite a los cónyuges solicitar del tribunal que acordó las medidas definitivas su modificación siempre que hayan variado sustancialmente las circunstancias tenidas en cuenta al aprobarlas o acordarlas. La convivencia estable de un tercero en el inmueble es un hecho verificable y posterior a la sentencia, que es exactamente lo que ese artículo exige.
El trabajo, por tanto, es probatorio y no retórico. Hay que acreditar que la convivencia es estable y no una visita: empadronamiento en el domicilio, domiciliación de recibos, correspondencia, publicaciones y presencia continuada. Una demanda construida sobre sospechas se desestima, y el uso queda reforzado durante años frente a cualquier intento posterior.
El uso bloquea la venta y consta en el Registro
El tercer apartado del artículo 96 explica por qué el inmueble no se puede colocar en el mercado sin resolver antes esta cuestión: para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. La restricción no depende de quién figure como propietario.
El mismo apartado añade dos precisiones registrales de peso. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad, de modo que es oponible a terceros y no una cuestión interna entre los excónyuges. Y la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe, lo que traslada la responsabilidad a quien mintió al vender.
De ahí el orden correcto de trabajo. Primero se ataca el uso por la vía de la modificación de medidas y, obtenida su extinción o su limitación temporal, el inmueble queda libre para venderse o para extinguir el condominio. Intentarlo al revés, buscando comprador con el uso vivo e inscrito, es la forma más segura de perder tiempo y de tener que explicar después por qué la operación no llegó a buen puerto.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Leer la sentencia y fijar el título del uso
Se comprueba si el uso se atribuyó por el primer apartado del artículo 96, por haber hijos menores, o por el segundo, sin hijos y por tiempo prudencial. De esa lectura depende cuál es la causa que ha dejado de concurrir.
- 2
Comprobar las edades y la situación de los hijos
Se verifica que todos los hijos comunes han alcanzado la mayoría de edad y si alguno se encuentra en situación de discapacidad de las que el artículo 96 contempla para prolongar el uso con un plazo fijado por la autoridad judicial.
- 3
Documentar la convivencia estable del tercero
Se reúne prueba de que la nueva pareja reside allí de forma estable: empadronamiento, domiciliación de suministros y recibos, correspondencia, presencia continuada y cualquier manifestación pública de esa convivencia.
- 4
Demanda de modificación de medidas
Se presenta ante el tribunal que acordó las medidas definitivas, acreditando la variación sustancial de las circunstancias que exige el artículo 775 y pidiendo la extinción del uso o, subsidiariamente, un plazo de salida razonable.
- 5
Vista, sentencia y salida ordenada
La sentencia extingue o limita el uso y fija el plazo de desalojo. Solo entonces el inmueble queda libre de la restricción dispositiva que el artículo 96 ordena hacer constar en el Registro de la Propiedad.
- 6
Liquidar el condominio o vender el inmueble
Extinguido el uso, el inmueble puede venderse o repartirse sin necesidad del consentimiento del otro cónyuge ni de autorización judicial, y se ajusta el reparto de las cuotas hipotecarias asumidas hasta ese momento.
La prueba que decide el caso
- La sentencia de divorcio completa, con el pronunciamiento sobre el uso y los fundamentos que explican por qué se atribuyó.
- Las certificaciones literales de nacimiento de los hijos, que acreditan sin discusión la fecha en la que todos alcanzaron la mayoría de edad.
- El certificado de empadronamiento de la vivienda, donde figura quién consta domiciliado en ella y desde cuándo.
- Los recibos de suministros y la correspondencia dirigida al tercero en ese domicilio, que convierten la convivencia en un hecho documentado.
- El cuadro de amortización de la hipoteca y los justificantes de quién ha pagado cada cuota desde la sentencia.
- La nota simple registral de la vivienda, que muestra la titularidad y si la restricción del artículo 96 llegó a hacerse constar.
Lo que cierra la puerta
- Confundir el uso con la propiedad y dejar de pagar la hipoteca. El impago no extingue el uso, deteriora su posición ante el banco y ante el tribunal, y añade un problema económico al que ya tenía.
- Pedir la extinción mientras aún hay hijos comunes menores en la vivienda. El primer apartado del artículo 96 mantiene el uso hasta que todos alcanzan la mayoría de edad, y la demanda se desestima con costas.
- Sostener la convivencia del tercero sin prueba documental. Sin empadronamiento, recibos ni correspondencia, la afirmación se queda en sospecha y refuerza el uso frente a cualquier intento posterior.
- Buscar comprador antes de resolver el uso. El artículo 96 exige el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial para disponer, y la restricción consta en el Registro de la Propiedad.
- Vender ocultando el uso atribuido. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudica al adquirente de buena fe, de modo que el problema vuelve entero contra quien vendió.
La norma aplicable
- Art. 96.1 CC. En defecto de acuerdo aprobado judicialmente, atribuye el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario a los hijos comunes menores y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad, permite prolongarlo por un plazo que fije la autoridad judicial cuando haya hijos en situación de discapacidad, y remite las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica, extinguido el uso, a los alimentos entre parientes. BOE-A-1889-4763
- Art. 96.2 CC. No habiendo hijos, permite acordar que el uso corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije, siempre que las circunstancias lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Es una facultad del tribunal, no una atribución automática, y exige señalar un plazo. BOE-A-1889-4763
- Art. 96.3 CC. Exige el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial para disponer de la vivienda cuyo uso ha sido atribuido, ordena hacer constar esa restricción en el Registro de la Propiedad y aclara que la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso no perjudicará al adquirente de buena fe. BOE-A-1889-4763
- Art. 775 LEC. Permite a los cónyuges, y al Ministerio Fiscal cuando hay hijos menores o hijos con discapacidad con medidas de apoyo atribuidas a sus progenitores, solicitar del tribunal que acordó las medidas definitivas su modificación siempre que hayan variado sustancialmente las circunstancias tenidas en cuenta al aprobarlas o acordarlas, y admite pedir la modificación provisional en la demanda o en la contestación. BOE-A-2000-323
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
Mis hijos ya son mayores de edad. ¿Se extingue el uso solo?
No se extingue solo: hay que pedirlo. El primer apartado del artículo 96 atribuye el uso hasta que todos los hijos comunes menores alcancen la mayoría de edad, de modo que la causa desaparece, pero la medida sigue en la sentencia mientras otra resolución no la cambie. La vía es la modificación de medidas del artículo 775, y sus efectos se producen desde que se declara.
Su nueva pareja vive en mi casa. ¿Puedo pedir que se extinga?
Puede plantearse. El Tribunal Supremo abordó la convivencia de un tercero en la vivienda familiar en su sentencia 641/2018, de 20 de noviembre, y esa entrada estable se invoca como circunstancia sobrevenida por la vía del artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo decisivo es probar que la convivencia es estable, con empadronamiento, recibos domiciliados y presencia continuada, no un hecho ocasional.
¿Puedo vender el piso si el uso está atribuido a mi ex?
No por su cuenta. El tercer apartado del artículo 96 exige, para disponer de todo o parte de la vivienda cuyo uso haya sido atribuido, el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial, y ordena hacer constar esa restricción en el Registro de la Propiedad. Además, la manifestación falsa del disponente sobre el uso no perjudica al adquirente de buena fe.
Mi hijo mayor sigue estudiando. ¿Eso mantiene el uso?
No con ese título. El artículo 96 resuelve el supuesto de forma expresa: extinguido el uso previsto en el párrafo primero, las necesidades de vivienda de los que carezcan de independencia económica se atenderán según lo previsto en el Título VI de ese Libro, relativo a los alimentos entre parientes. La necesidad se cubre con una prestación proporcionada, no ocupando el inmueble entero.
No tenemos hijos y ella se quedó la casa. ¿Es para siempre?
No. El segundo apartado del artículo 96 dispone que, no habiendo hijos, podrá acordarse que el uso corresponda al cónyuge no titular por el tiempo que prudencialmente se fije, siempre que las circunstancias lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Es temporal por definición, y cuando esa desigualdad económica desaparece cabe pedir la modificación por el artículo 775.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.