La promotora no entrega su casa: recupere lo que adelantó

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción de resolución de la compraventa por incumplimiento del plazo de entrega (artículo 1124 del Código Civil y apartado Cuatro de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), con restitución de lo anticipado, impuestos incluidos, más el interés legal, acumulada a la reclamación frente a la aseguradora o avalista y frente a la entidad de crédito que recibió los anticipos.

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia, en juicio ordinario cuando la cuantía supera los quince mil euros, que es lo habitual. Con varios demandados puede elegirse el tribunal competente para cualquiera de ellos, y frente a la aseguradora es competente el del domicilio del asegurado. Si la promotora está en concurso, lo que se le pida a ella corresponde al juez del concurso, en la sección de lo mercantil del Tribunal de Instancia.

Plazo

Frente a la promotora y al banco receptor, prescripción de cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil) desde el día siguiente a la fecha de entrega incumplida. El aval caduca a los dos años de ese incumplimiento si no se ha requerido la rescisión y la devolución (apartado Dos.2.c de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). Frente a la aseguradora, reclame también dentro de esos dos años, porque se discute si rige el artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguro. Antes de ir contra el garante, el promotor requerido dispone de treinta días para devolver.

Quién puede

Activa: el comprador o el cooperativista que entregó cantidades a cuenta de una vivienda para uso propio, sea primera o segunda residencia, y sus herederos; si compraron dos, ambos. Pasiva: la promotora, o su administración concursal si está en concurso, la aseguradora o entidad avalista y la entidad de crédito en la que se ingresaron los anticipos.

Riesgo económico

Rige el vencimiento: quien pierde paga las costas, con el tope de un tercio de la cuantía por cada litigante vencedor en honorarios de abogado y demás profesionales no sujetos a arancel (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Demandar al banco sin probar que los pagos entraron en sus cuentas es perder frente a él y pagar sus costas. Y una sentencia solo contra una promotora insolvente no se cobra: por eso importan el garante y el banco.

El retraso en la entrega le permite resolver, si no lo consiente

La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación es clara en su apartado Cuatro: si la construcción no ha llegado a iniciarse o la vivienda no ha sido entregada, el comprador puede optar entre la rescisión del contrato, con devolución de lo entregado a cuenta, impuestos incluidos, incrementado en los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, que se hace constar en una cláusula adicional del contrato. A esa regla especial se suma el artículo 1124 del Código Civil, que entiende implícita la facultad de resolver en toda obligación recíproca incumplida.

El Tribunal Supremo tiene declarado que, en la compra de vivienda en construcción, el incumplimiento del plazo de entrega justifica por sí solo la resolución a instancia del comprador, sin necesidad de demostrar que el retraso le frustró el negocio, siempre que no haya consentido expresa o tácitamente un aplazamiento. Por eso lo que la promotora busca es su firma en un anexo con nueva fecha: esa firma es la prórroga del apartado Cuatro, y con ella la puerta de la resolución queda cerrada hasta que venza el nuevo plazo. Y el momento cuenta: quien calla meses y solo pide la resolución cuando la promotora ya le ofrece la vivienda terminada, con su licencia, se encuentra con la tesis de que toleró el retraso.

Entregar no es terminar la estructura ni enseñar el piso. El apartado Tres obliga a que el contrato recoja el compromiso de devolver lo cobrado si la construcción no se inicia o no termina en los plazos convenidos, o si no se obtiene la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente. Una vivienda sin licencia en la fecha pactada no está entregada. Y la cláusula que deja la fecha en manos de la promotora, o que llama fuerza mayor a su falta de financiación, suele caer: es un riesgo de su negocio, no un imprevisto. Si la vivienda se entregó pero con defectos, el caso es otro, el de la responsabilidad de los agentes de la edificación.

La garantía cubre lo que pagó, IVA incluido, aunque no tenga el certificado

Desde la licencia de edificación, el promotor que cobra anticipos debe garantizar su devolución con los intereses legales mediante un seguro de caución o un aval solidario de una entidad de crédito, y la garantía se extiende a las cantidades aportadas, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero. El IVA que usted pagó con cada plazo está dentro. En el seguro, la suma asegurada incluye el interés legal desde la entrega de cada anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

La ley blinda al comprador frente a los problemas entre la promotora y su aseguradora. El asegurador no puede oponerle las excepciones que tenga contra el promotor, y la falta de pago de la prima no es, en ningún caso, excepción oponible. El apartado Tres obliga además a entregarle al firmar el documento que acredite la garantía, individualizada para usted. Que no se lo dieran es un incumplimiento más de la promotora, no una renuncia suya: el Tribunal Supremo tiene declarado que, si existía una póliza o un aval colectivo para la promoción, la entidad responde aunque nunca se emitiera el certificado individual.

Hay dos límites que conviene conocer desde el principio. La garantía cubre lo aportado y sus intereses, no el resto de daños: el alquiler que usted paga mientras espera o los gastos de una hipoteca que ya no sirve se reclaman solo a la promotora, al amparo del artículo 1124. Y el Tribunal Supremo ha negado esta protección a quien compra como inversor profesional o con ánimo especulativo, por ejemplo varias viviendas de la misma promoción para revenderlas antes de terminar la obra; sí protege a quien compra para vivir, sea primera o segunda residencia.

El banco que cobró sus pagos responde aunque no hubiera aval

El supuesto más frecuente en el despacho no es el de una garantía que no se paga, sino el de una garantía que nunca existió. Para eso está la letra b) del apartado Uno.1: el promotor debe cobrar los anticipos a través de entidades de crédito, en cuenta especial separada de sus demás fondos, y para abrir esas cuentas la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía. La ley pone al banco de vigilante y le hace responder si no vigila.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el banco que recibió los anticipos responde de su devolución frente al comprador aunque se ingresaran en una cuenta ordinaria de la promotora y no en la especial, cuando conocía o podía conocer que eran pagos a cuenta de viviendas en construcción. Le exige una vigilancia activa, propia de un profesional: los conceptos de las transferencias, la actividad de su cliente y a menudo la propia financiación de la promoción le daban la información. Con la promotora insolvente, este banco suele ser el único deudor que puede pagar.

La responsabilidad tiene un contorno preciso. Alcanza a lo ingresado en cuentas de la promotora en esa entidad, no a lo que se pagó en efectivo, en otro banco o fuera del calendario de pagos del contrato sin posibilidad de control. Por eso el caso contra el banco se gana o se pierde con los justificantes: la cuenta de destino, la fecha y el concepto de cada transferencia. Una promoción puede tener un banco que la financia, otro que cobra los anticipos y una aseguradora distinta, y cada uno responde por su título.

Cada demandado tiene su plazo, y el más corto es el del aval

Frente a la promotora, la acción de resolución y restitución es personal y no tiene plazo especial: prescribe a los cinco años del artículo 1964.2 del Código Civil, contados desde que pudo exigirse el cumplimiento, es decir, desde el día siguiente a la fecha de entrega incumplida o al final del periodo de tolerancia pactado. El mismo plazo general se aplica a la responsabilidad del banco que recibió los anticipos. Si la entrega venció antes de octubre de 2015, un régimen transitorio acortó el antiguo plazo de quince años, y sin interrupciones la acción está casi con seguridad perdida.

El aval tiene una regla propia y mucho más dura. La letra c) del apartado Dos.2 dispone que, transcurridos dos años desde el incumplimiento del promotor sin que el comprador haya requerido la rescisión del contrato y la devolución de lo anticipado, se produce la caducidad del aval. Es caducidad, no prescripción: no la salvan conversaciones ni promesas, solo ese requerimiento. Con la entrega pactada para el 31 de diciembre de 2025, el requerimiento tiene que estar hecho mucho antes de que se cumplan dos años desde esa fecha, y lo dirigimos a la promotora y a la entidad avalista.

Con el seguro de caución hay debate. Para los contratos anteriores a 2016, el Tribunal Supremo aplicó el plazo general del Código Civil y no los dos años del artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguro. Pero la redacción vigente de la disposición remite a la ley de contrato de seguro en todo lo no previsto, y las aseguradoras alegan esos dos años. No conviene dejar abierta esa discusión: reclamamos a la aseguradora de forma fehaciente dentro de los dos años, porque el artículo 1973 del Código Civil interrumpe la prescripción con la reclamación extrajudicial del acreedor.

Antes de demandar: requerimiento, treinta días e intento de acuerdo

Para reclamar a la aseguradora o al avalista, la ley exige requerir antes de forma fehaciente al promotor la devolución de lo entregado, impuestos e intereses incluidos, y dejar pasar treinta días. Si no devuelve, se reclama a la entidad, y la aseguradora debe indemnizar en los treinta días siguientes a la reclamación. Cuando no es posible reclamar antes al promotor, porque ha desaparecido o no se le puede localizar, la ley permite dirigirse directamente a la entidad garante.

Además, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, como requisito de procedibilidad en el orden civil, haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre lo negociado y lo que después se demanda. Esta reclamación no está entre las materias exceptuadas y, sin ese intento, la demanda no se admite. La negociación puede hacerse directamente entre las partes o por sus abogados, así que el burofax que resuelve el contrato y exige la devolución lleva también una propuesta concreta de pago, y se envía a cada futuro demandado: promotora, aseguradora o avalista y banco.

Ese escrito hace cuatro cosas a la vez: ejercita la opción de resolver, abre el plazo de treinta días frente a la garantía, frena la caducidad del aval e interrumpe la prescripción. Si no hay acuerdo, se demanda en juicio ordinario ante la sección civil del Tribunal de Instancia. Con varios demandados, la ley permite presentar la demanda ante el tribunal competente para cualquiera de ellos, y frente a la aseguradora la Ley de Contrato de Seguro atribuye la competencia al del domicilio del asegurado, que es usted.

Si la promotora entra en concurso, la garantía y el banco siguen ahí

Una promoción que se para suele terminar en concurso. Declarado este, lo que se pida a la promotora corresponde al juez del concurso, en la sección de lo mercantil del Tribunal de Instancia, y usted debe comunicar su crédito a la administración concursal dentro del mes siguiente a la publicación del edicto en el Boletín Oficial del Estado. Esa comunicación no es una demanda y no exige intento previo de acuerdo. Frente a la promotora, su crédito cobrará, en el mejor de los casos, tarde y en parte.

Lo que el concurso no toca es la garantía ni la responsabilidad del banco. La aseguradora, el avalista y la entidad que recibió los anticipos no están en concurso y se les sigue demandando ante la sección civil. El concurso del promotor es, además, el caso típico en que no resulta posible reclamarle antes, lo que abre la reclamación directa a la entidad garante. Y la aseguradora que paga se subroga en los derechos del comprador frente al promotor, que no puede vender la vivienda sin haberla resarcido antes.

El error típico en esta fase es esperar. Muchos compradores dejan pasar meses aguardando noticias de la administración concursal mientras corren los dos años del aval, que el concurso no detiene. Otros firman la nueva fecha que la promotora propone para salvar la obra sin exigir que se prorrogue el seguro o el aval, y se encuentran después con una entidad que discute si cubre el nuevo plazo. La secuencia útil es otra: comunicar el crédito en plazo y, en paralelo, reclamar a quien sí puede pagar.

Cómo lo llevamos, paso a paso

1. 1

   Reconstruir el dinero y la garantía

   Ordenamos cada pago con su fecha, importe, IVA, cuenta de destino y concepto; localizamos la póliza o el aval y el banco que cobró; comprobamos en el ayuntamiento el estado de la licencia de primera ocupación y en el Registro público concursal si la promotora ha pedido concurso.

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   No firmar nada y decidir: resolver o prorrogar

   Antes de contestar al anexo con nueva fecha, valoramos si le conviene resolver o conceder la prórroga. Si la concede, exigimos antes por escrito la prórroga del seguro o del aval. Si resuelve, no se acepta ninguna fecha nueva ni se hace ningún pago más.

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   Burofax de resolución, requerimiento y propuesta

   Enviamos a la promotora el requerimiento fehaciente de resolución y devolución de lo entregado con impuestos e intereses, con una propuesta concreta de pago que sirve de intento de acuerdo, y lo remitimos a la vez a la aseguradora o avalista y al banco receptor, cada uno con su propio objeto.

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   Reclamación a la aseguradora o al avalista

   Pasados treinta días sin devolución, reclamamos a la entidad garante con los justificantes de cada pago. La aseguradora tiene treinta días para indemnizar; si no paga, su retraso pasa a formar parte de la reclamación judicial.

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   Demanda acumulada en juicio ordinario

   Presentamos ante la sección civil del Tribunal de Instancia la demanda de resolución y restitución contra la promotora, el garante y el banco receptor, cada uno por su título y hasta su límite, con el interés legal desde cada pago y los daños que solo debe la promotora.

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   Concurso y ejecución contra quien paga

   Si la promotora está en concurso, comunicamos el crédito dentro del mes siguiente al edicto y seguimos contra el garante y el banco. Con sentencia, ejecutamos contra el deudor solvente sin esperar al reparto del concurso.

La norma aplicable

• DA 1.ª Uno LOE. Obliga a quien promueva viviendas y quiera cobrar anticipos a garantizar, desde la licencia de edificación, su devolución con los intereses legales mediante seguro de caución o aval solidario, por si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, y a percibirlos a través de entidades de crédito en cuenta especial; la entidad, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía. La garantía cubre lo aportado, impuestos incluidos, más el interés legal. BOE-A-1999-21567
• DA 1.ª Dos LOE. Exige póliza individual por adquirente, con el interés legal desde cada anticipo hasta la fecha prevista de entrega; impide al asegurador oponer las excepciones que tenga contra el promotor, ni siquiera la falta de pago de la prima; permite reclamar a la aseguradora o al avalista si el promotor, requerido de forma fehaciente, no devuelve en treinta días, o directamente si no es posible requerirle; obliga a la aseguradora a indemnizar en treinta días y declara caducado el aval a los dos años del incumplimiento si el adquirente no ha requerido la rescisión y la devolución. BOE-A-1999-21567
• DA 1.ª Cuatro LOE. Si la construcción no ha llegado a iniciarse o la vivienda no ha sido entregada, el adquirente puede optar entre la rescisión del contrato con devolución de lo entregado a cuenta, impuestos incluidos, incrementado en los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, que se hace constar en una cláusula adicional del contrato. BOE-A-1999-21567
• Art. 1124 CC. Entiende implícita en las obligaciones recíprocas la facultad de resolver si uno de los obligados no cumple, y permite al perjudicado escoger entre el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos; el tribunal decreta la resolución salvo causas justificadas para señalar plazo. BOE-A-1889-4763
• Art. 1964.2 CC. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. BOE-A-1889-4763
• Art. 1973 CC. La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. BOE-A-1889-4763
• Art. 23 LCS. Las acciones que se deriven del contrato de seguro prescriben a los dos años si el seguro es de daños y a los cinco si es de personas. Es el plazo que invocan las aseguradoras de caución en los contratos posteriores a 2016. BOE-A-1980-22501
• Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad en el orden civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre el objeto negociado y el del litigio, cumplido también mediante negociación directa entre las partes o sus abogados; esta reclamación no figura entre las materias exceptuadas. BOE-A-2025-76

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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