La constructora no le paga: la acción directa contra el dueño

El caso, en cinco líneas

Qué se ejercita

Acción directa del artículo 1597 del Código Civil contra el dueño de la obra, acumulada a la reclamación de cantidad contra la constructora que le subcontrató. En cadenas de subcontratas, también contra cada contratista intermedio que deba algo al siguiente.

Ante quién

La sección civil del Tribunal de Instancia del domicilio del demandado; si demanda al dueño y a la constructora y tienen domicilios distintos, usted elige cualquiera de ellos (artículo 53.2 LEC). Juicio verbal hasta quince mil euros y ordinario por encima. Antes hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias con los dos (artículo 5 LO 1/2025). Frente a una Administración contratante no hay acción directa (artículo 215.8 LCSP).

Plazo

Prescripción de cinco años desde que su factura o certificación fue exigible frente a la constructora (artículo 1964.2 del Código Civil), interrumpida por la reclamación extrajudicial fehaciente (artículo 1973) y por la solicitud de negociación previa. Pero la cantidad que puede cobrar del dueño la fija el día en que él recibe su reclamación, y si la constructora es declarada en concurso antes de que usted cobre, la demanda contra el dueño ya no se admite (artículos 136 y 139 del texto refundido de la Ley Concursal).

Quién puede

Activa: quien puso trabajo o materiales en la obra por encargo de la constructora, sea subcontratista, subcontratista de un subcontratista, autónomo o proveedor cuyo material se incorporó a ella. Pasiva: el dueño o promotor, sea empresa, comunidad de propietarios o particular, junto con la constructora. El artículo 1597 no exige contrato con el dueño ni que este conociera la subcontrata.

Riesgo económico

Si el dueño prueba que el día de su reclamación ya no debía nada a la constructora, la demanda contra él se desestima y la regla general es que usted pague sus costas, salvo serias dudas de hecho o de derecho. Frente a la constructora ganará con facilidad si la deuda está documentada, pero una sentencia contra una empresa insolvente no cobra sola. Negarse sin causa a la negociación previa también tiene coste en costas.

El dueño responde sin haber firmado nada con usted, pero con un tope

El artículo 1597 del Código Civil dice que quienes ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que este adeude a aquel cuando se hace la reclamación. Leído en positivo, es una acción que la ley le da contra alguien con quien usted no contrató. No exige que el dueño conociera ni aprobara la subcontrata, ni que antes demande a la constructora, ni que esta sea insolvente.

El tope funciona como la menor de dos cifras: lo que la constructora le debe a usted y lo que el dueño debía a la constructora el día en que recibió su reclamación. Si usted reclama cincuenta y seis mil euros y el dueño solo debía dieciocho mil, frente a él el asunto vale dieciocho mil, y el resto queda frente a la constructora. El Tribunal Supremo tiene declarado que es una acción directa auténtica, no una subrogatoria, y que dueño y contratista responden indistintamente dentro de ese límite. No es obligatorio demandarlos juntos, aunque casi siempre conviene.

La expresión obra ajustada alzadamente no se lee como un precio cerrado: la jurisprudencia se conforma con que el crédito del contratista frente al dueño sea cierto y determinado. Tampoco se limita al primer escalón. El subcontratista de un subcontratista puede dirigirse contra cada empresa de la cadena en orden inverso, y contra el dueño, siempre que cada eslabón deba algo al siguiente; si uno de ellos no debe nada, la cadena se rompe ahí. Y el proveedor cuyos materiales se incorporaron a la obra está dentro; el que vendió material que nunca llegó a ella lo tiene mucho más difícil.

El plazo que de verdad corre es el calendario de pagos del dueño

La acción prescribe a los cinco años, que es el plazo general de las acciones personales del artículo 1964.2 del Código Civil, contado desde que su crédito frente a la constructora pudo exigirse, es decir, desde el vencimiento de cada factura o certificación. El artículo 1973 permite interrumpirlo con una reclamación extrajudicial. Si usted trabaja como autónomo y a pequeña escala, cuente con que la otra parte intente el plazo de tres años que el artículo 1967 reserva para el precio de los servicios de los menestrales, y no deje correr el calendario confiando en los cinco.

Ese plazo largo engaña. Lo que usted puede cobrar del dueño no es lo que le deben, sino lo que el dueño todavía debía a la constructora cuando recibió su reclamación, y ese saldo baja con cada certificación que el dueño paga. En una obra que se acerca a la recepción suele quedar poco: la última certificación, la liquidación final y las retenciones de garantía. Cada mes de espera es dinero que sale de la cuenta del dueño hacia la de la constructora, y de ahí difícilmente vuelve.

Las retenciones de garantía son a menudo lo único que queda, y cuentan. Son dinero que el dueño debe a la constructora aunque todavía no haya vencido su devolución. La reclamación las bloquea igual que el resto del saldo, con una salvedad lógica: el dueño no tendrá que pagárselas a usted antes de la fecha en que tendría que pagárselas a la constructora. Por eso las señales de alarma son concretas: que el jefe de obra le pida esperar a que pague el promotor, que se acerque el acta de recepción o que la constructora empiece a pagar con pagarés largos.

Su reclamación congela el saldo: lo que el dueño pague después, lo paga mal

La ley habla de la cantidad adeudada cuando se hace la reclamación, y el Tribunal Supremo tiene aceptado que esa reclamación sea extrajudicial, siempre que quede constancia fehaciente del momento y de la forma en que se hizo. Desde que el dueño la recibe, los pagos que haga a la constructora no le liberan frente a usted hasta el importe reclamado. Si paga, puede acabar pagando dos veces. Esa es la palanca: un dueño bien informado deja de pagar a la constructora al día siguiente.

El requerimiento tiene que identificar la obra, su contrato con la constructora, las facturas o certificaciones vencidas y la cantidad; decir expresamente que ejercita la acción del artículo 1597 y pedir al dueño que retenga ese importe y le informe del saldo pendiente. Se envía por burofax con certificación de texto y acuse de recibo al domicilio del dueño. El mismo día sale otro a la constructora, que interrumpe la prescripción frente a ella. Un correo electrónico o un mensaje al jefe de obra no fijan fecha frente a nadie.

El dueño intentará demostrar que ya había pagado, y ahí se decide mucho. La entrega de letras o pagarés a la constructora no equivale a pago mientras no se hayan hecho efectivos (artículo 1170 del Código Civil), criterio que el Tribunal Supremo ha aplicado a esta acción, y algunas Audiencias han negado efecto liberatorio a los pagos adelantados a su vencimiento para vaciar el saldo. Si varios subcontratistas reclaman a la vez, el dueño puede consignar judicialmente lo que debe (artículo 1176), y como no hay un criterio único para repartir, llegar primero puede decidir quién cobra.

Si la constructora entra en concurso antes de que usted cobre, la vía se cierra

El texto refundido de la Ley Concursal es tajante. Desde la declaración de concurso del contratista y hasta la eficacia del convenio o, si no lo hay, hasta la conclusión del procedimiento, el tribunal civil no admitirá la demanda que ejerza contra el dueño la acción directa del artículo 1597 (artículo 136.1.3.º), y si la admite por error se archiva lo actuado previa declaración de nulidad. Las demandas presentadas antes de la declaración quedan en suspenso durante ese mismo tiempo (artículo 139.2).

El Tribunal Supremo ha dado prioridad a la igualdad entre los acreedores del concurso: su crédito pasa a la masa pasiva, como el de cualquier proveedor, y lo que el dueño debe a la constructora entra en la masa activa y lo cobra la administración concursal. Haber enviado el burofax antes del concurso no basta por sí solo. Lo que sí queda a salvo es la acción consumada antes de la declaración, es decir, el dinero que el dueño ya le pagó a usted en respuesta a su reclamación.

Por eso esta acción es una carrera, y la estrategia se construye para cobrar, no para ganar un pleito. Con el saldo congelado, lo más eficaz suele ser un acuerdo a tres en la negociación previa: el dueño le paga directamente a usted y lo descuenta de lo que debe a la constructora. Si el concurso llega igualmente, su crédito se comunica a la administración concursal en el mes siguiente a la publicación del auto en el Boletín Oficial del Estado (artículo 255 del texto refundido); si llega tarde, se clasifica como subordinado.

En obra pública no hay acción directa, pero la ley le da otras palancas

Si el dueño es un ayuntamiento, una comunidad autónoma o cualquier Administración, el artículo 1597 no sirve. El artículo 215 de la Ley de Contratos del Sector Público dispone que los subcontratistas quedan obligados solo ante el contratista principal y, en su apartado 8, que no tienen acción directa frente a la Administración contratante. La única vía de cobro directo es la disposición adicional quincuagésima primera: si los pliegos lo prevén, la Administración puede pagar directamente al subcontratista, y ese pago se entiende hecho por cuenta del contratista.

Lo que la ley sí le da son palancas frente a la constructora. El artículo 216 obliga a pagarle en los plazos de la ley de morosidad, contados desde la aceptación, que debe producirse en treinta días o se entiende hecha, y declara irrenunciables esos derechos. En los contratos sujetos a regulación armonizada y en los de valor estimado igual o superior a dos millones de euros, si usted demanda a la constructora por facturas vencidas, el órgano de contratación retiene su garantía definitiva hasta que acredite haberle pagado lo que declare la resolución firme.

El artículo 217 permite a la Administración comprobar los pagos a subcontratistas y lo hace obligatorio en los contratos de obras y de servicios de valor estimado superior a cinco millones cuando lo subcontratado alcance el treinta por ciento del precio: la constructora debe aportar con cada certificación el certificado de pagos a sus subcontratistas. Y con una sentencia o laudo firme que acredite el impago, la Administración impone penalidades de hasta el cinco por ciento del precio del contrato, reiterables cada mes hasta el cincuenta por ciento. La estrategia es demandar pronto a la constructora y llevar la sentencia al órgano de contratación.

Cómo se plantea: negociación previa con los dos, demanda y prueba del saldo

La acción es civil, y desde la Ley Orgánica 1/2025 la demanda solo se admite si antes se intentó un medio adecuado de solución de controversias con el mismo objeto (artículo 5). Vale la negociación directa entre abogados. El requisito alcanza a los juicios verbal y ordinario y también al monitorio; no se exige para el juicio cambiario, la demanda ejecutiva, las medidas cautelares previas ni las diligencias preliminares. Lo que nadie advierte es la identidad de objeto: si solo negocia con la constructora y después demanda también al dueño, frente a él el requisito puede no estar cumplido.

La demanda acumula dos pretensiones: contra la constructora, la deuda completa con los intereses y los cuarenta euros por factura de la ley de morosidad; contra el dueño, la condena solidaria hasta el saldo que debía el día de la reclamación. Se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia del domicilio de cualquiera de los dos, en juicio verbal hasta quince mil euros y ordinario por encima. El monitorio encaja mal frente al dueño, porque la cifra que decide no está en sus documentos sino en los de él. Si el dueño es una promotora en apuros, las medidas cautelares previas no exigen la negociación.

La prueba del saldo está en poder del dueño: el contrato principal, las certificaciones, los pagos y sus fechas. Por eso se pide en la demanda su exhibición (artículo 328 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); si se niega sin justificación, el artículo 329 permite al tribunal dar valor a la versión que usted haya dado de su contenido, y la facilidad probatoria del artículo 217.7 juega en su contra. El dueño intentará reducir el saldo con penalizaciones por retraso o defectos imputables a la constructora; esa discusión se gana con la documentación de la obra y, si hace falta, con el perito con el que trabaja el despacho.

Cómo lo llevamos, paso a paso

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   Reconstruir la cadena y la deuda

   Se identifica quién es el dueño de la obra (la licencia, el cartel de obra o el Registro lo dicen), qué contrato tiene usted y con quién, qué facturas o certificaciones están vencidas y en qué fase está la obra. Si hay subcontratas intermedias, se comprueba qué debe cada eslabón al siguiente.

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   Requerir al dueño y a la constructora el mismo día

   Burofax con certificación de texto al dueño, ejercitando la acción del artículo 1597 y pidiéndole que retenga el importe e informe del saldo; otro a la constructora reclamando la deuda. La fecha de entrega del primero fija lo que el dueño ya no puede pagar a otro.

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   Averiguar el saldo pendiente del dueño

   Se reconstruye lo que queda por pagar: certificaciones pendientes, liquidación final y retenciones de garantía. La respuesta del dueño, o su silencio, se guarda como prueba para el pleito.

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   Negociar a tres antes de demandar

   Se abre la negociación previa con el dueño y la constructora, en escrito separado del requerimiento, proponiendo que el dueño le pague directamente y lo descuente a la constructora. Cumple el requisito del artículo 5 de la LO 1/2025 frente a los dos e interrumpe la prescripción.

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   Demandar a los dos y pedir la exhibición

   Sin acuerdo, demanda acumulada ante la sección civil del Tribunal de Instancia: la deuda completa contra la constructora y la condena solidaria del dueño hasta el saldo, con petición de que exhiba el contrato principal y los justificantes de sus pagos.

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   Vigilar el concurso y cobrar

   Mientras dura el asunto se vigila el Registro Público Concursal; si llega la declaración, se comunica el crédito en plazo. Con sentencia, se ejecuta primero contra el dueño, que suele ser el patrimonio solvente. En obra pública, la sentencia se lleva al órgano de contratación.

La norma aplicable

• Art. 1597 CC. Quienes ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista tienen acción contra el dueño, pero solo hasta la cantidad que este adeude al contratista cuando se hace la reclamación. La jurisprudencia la trata como acción directa, ejercitable también extrajudicialmente y a lo largo de la cadena de subcontratas. BOE-A-1889-4763
• Arts. 1964.2 y 1973 CC. Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La prescripción se interrumpe por el ejercicio de la acción ante los tribunales, por la reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. BOE-A-1889-4763
• Arts. 136 y 139 TRLC. Desde la declaración de concurso y hasta la eficacia del convenio o la conclusión del procedimiento, no se admiten las demandas que ejerciten contra el dueño de la obra la acción directa de quienes pusieron trabajo y materiales, y las presentadas antes de la declaración quedan en suspenso durante ese tiempo. BOE-A-2020-4859
• Art. 5 LO 1/2025. Para admitir la demanda civil exige haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, incluida la negociación directa entre las partes o sus abogados. Alcanza a los procesos declarativos y a los especiales del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo materias tasadas como el juicio cambiario, y no se exige para la demanda ejecutiva, las medidas cautelares previas ni las diligencias preliminares. BOE-A-2025-76
• Arts. 216 y 217 LCSP. En la contratación pública, el contratista debe pagar a sus subcontratistas en los plazos de la Ley 3/2004 desde la aceptación, con derechos irrenunciables. En contratos armonizados o de dos millones de euros o más, la demanda del subcontratista lleva a retener la garantía definitiva, y el impago acreditado por resolución firme permite penalidades de hasta el cinco por ciento del precio, reiterables cada mes hasta el cincuenta por ciento. BOE-A-2017-12902
• Disposición adicional 51.ª LCSP. Permite que los pliegos prevean pagos directos de la Administración a los subcontratistas, que se entienden hechos por cuenta del contratista principal con la naturaleza de abonos a buena cuenta. No es imputable a la Administración el retraso que derive de la falta de conformidad del contratista a la factura del subcontratista. BOE-A-2017-12902
• Arts. 328 y 329 LEC. Cada parte puede pedir a las demás la exhibición de documentos que no estén a su disposición y que se refieran al objeto del proceso. Si la negativa es injustificada, el tribunal, tomando en consideración las restantes pruebas, puede atribuir valor probatorio a la copia presentada o a la versión que del contenido del documento haya dado quien pidió la exhibición. BOE-A-2000-323

Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.

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