Un vecino hace la vida imposible: la acción de cesación
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
La comunidad ejercita la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Antes, el presidente requiere al infractor el cese inmediato y la junta autoriza la demanda. Con la demanda cabe pedir el cese cautelar. La sentencia puede privar del uso de la vivienda hasta tres años y, si el infractor es arrendatario, extinguir sus derechos y ordenar el lanzamiento.
El piso de encima se alquila por noches a través de una plataforma. Cada fin de semana entra un grupo distinto, hay maletas a las dos de la mañana, música y gente en la terraza hasta las cuatro. Usted trabaja a turnos y lleva ocho meses sin dormir bien. El propietario vive en otra ciudad, contesta que sus huéspedes están avisados y no hace nada. La comunidad nunca aprobó esa actividad. En la última junta se habló del asunto, pero no se acordó nada por escrito.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, entablada por el presidente contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia del lugar del inmueble, por los cauces del juicio ordinario en lo no previsto expresamente por ese artículo.
- Plazo
- La actividad prohibida se combate mientras persista, sin plazo de caducidad. Lo que sí tiene un orden estricto es la secuencia: requerimiento del presidente, acuerdo de la junta y demanda.
- Quién puede
- El presidente de la comunidad, previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada al efecto. La iniciativa puede partir de él o de cualquier propietario u ocupante.
- Riesgo económico
- Sin requerimiento fehaciente y sin certificación del acuerdo de la junta, la medida cautelar decae y la demanda queda expuesta. Perder el pleito supone costas a cargo de la comunidad y una convivencia aún peor.
La prohibición alcanza al propietario y también al ocupante
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La prohibición no distingue entre quien es dueño y quien solo ocupa.
Ese doble alcance explica una regla que aparece más adelante en el mismo apartado: la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. No se elige entre uno y otro. El propietario que alquila y mira hacia otro lado no queda fuera del asunto por no vivir allí, y el inquilino que causa el problema tampoco se ampara en no ser el dueño.
La secuencia es requerimiento, junta y demanda, y en ese orden
El mismo artículo 7.2 ordena que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera a quien realiza la actividad prohibida su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Es un requerimiento formal con contenido concreto, no una conversación en el portal ni un mensaje en el grupo de vecinos.
Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por ese artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. La junta ha de convocarse con ese punto en el orden del día, y su acuerdo se certifica por quien ejerce la secretaría.
El artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil confirma el cauce: las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de propietarios y a estos se deciden en juicio ordinario siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad. Saltarse cualquiera de los dos pasos previos no adelanta nada: convierte la demanda en discutible antes de entrar en el ruido.
Con la demanda se puede pedir el cese inmediato con carácter cautelar
El artículo 7.2 prevé que, presentada la demanda acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el tribunal podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y adoptar cuantas medidas cautelares sean precisas para asegurar la efectividad de la orden.
Esos dos documentos son la llave de la medida. Sin el requerimiento acreditado y sin la certificación del acuerdo, el tribunal no dispone de la base que el propio artículo exige, y el vecino sigue alquilando por noches mientras el pleito avanza. Por eso el requerimiento se envía por burofax con acuse de recibo y la certificación se pide al secretario en cuanto termina la junta.
La sentencia puede privar del uso tres años y echar al inquilino
Si la sentencia fuese estimatoria, dice el artículo 7.2, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y de la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Y añade el remate que cambia el cálculo del propietario que alquila: si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. La comunidad no depende, por tanto, de que el arrendador quiera resolver el contrato con su inquilino.
Desde abril de 2025 el uso turístico exige aprobación previa
El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, obliga al propietario que quiera realizar la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos de la normativa sectorial turística, a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en los términos del apartado 12 del artículo 17.
El artículo 17.12 fija esa mayoría: el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de esa actividad, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. La misma mayoría rige para establecer cuotas especiales o incrementar la participación en gastos comunes de esa vivienda, sin superar el 20 %.
El mismo apartado precisa que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. De ahí que convenga separar dos cosas: la actividad iniciada sin la aprobación expresa que el artículo 7.3 exige, que el presidente puede requerir para su cese con el régimen del apartado anterior, y el acuerdo de prohibición hacia el futuro, que no borra por sí solo situaciones anteriores.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Documentar la actividad con prueba objetiva
Reunimos partes de la policía local, mediciones sonométricas, acta notarial de una noche tipo y las capturas del anuncio en la plataforma con su calendario de reservas. Sin prueba objetiva, la acción se convierte en la palabra de unos vecinos contra otros.
- 2
Requerimiento formal del presidente
Redactamos el requerimiento de cesación inmediata que el artículo 7.2 pone en manos del presidente, con descripción de la actividad y apercibimiento de acciones judiciales, y lo enviamos por burofax con acuse de recibo al propietario y al ocupante.
- 3
Junta convocada al efecto y certificación
Preparamos la convocatoria con el punto expreso en el orden del día, el acuerdo que autoriza al presidente a entablar la acción y la certificación del secretario, que es uno de los dos documentos que sostienen la medida cautelar.
- 4
Demanda con petición de cese cautelar
Presentamos la demanda contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante, acompañada del requerimiento acreditado y de la certificación, y pedimos el cese inmediato con el apercibimiento de desobediencia que prevé el artículo 7.2.
- 5
Juicio y cuantificación del daño
Sostenemos en el juicio la prueba acumulada y cuantificamos el perjuicio de la comunidad: limpieza y reparaciones extraordinarias, consumos, seguridad y desvalorización de los pisos afectados por el uso continuado del portal y del ascensor.
- 6
Ejecución de la sentencia
Obtenida la condena, vigilamos el cumplimiento del cese, instamos la privación del uso durante el plazo fijado y, si el infractor era el arrendatario, la extinción de sus derechos sobre la vivienda y su lanzamiento inmediato.
La prueba que decide el caso
- Los partes de la policía local por ruido nocturno, con la fecha y la hora de cada intervención.
- El informe sonométrico con mediciones dentro de su vivienda en horario de descanso.
- El acta notarial levantada en una noche tipo, que describe lo que ocurre en el rellano y la terraza.
- Las capturas del anuncio en la plataforma, con el calendario de reservas y las reseñas fechadas.
- El burofax del presidente con su acuse de recibo, que acredita el requerimiento fehaciente de cese.
- El acta de la junta con el punto en el orden del día y la certificación del acuerdo por el secretario.
Lo que cierra la puerta
- Demandar sin el requerimiento previo del presidente. El artículo 7.2 lo exige antes de la acción, y sin acreditarlo decae la posibilidad de obtener el cese cautelar.
- Convocar la junta sin incluir expresamente el punto en el orden del día. El acuerdo queda discutible y con él la autorización que sostiene la legitimación del presidente.
- Dirigir la demanda solo contra el arrendatario ruidoso. El artículo 7.2 obliga a demandar al propietario y, en su caso, también al ocupante de la vivienda o local.
- Aprobar la prohibición del uso turístico por mayoría simple. El artículo 17.12 exige tres quintas partes de propietarios y de cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad.
- Confiar en que el acuerdo de prohibición cierra por sí solo los pisos que ya operaban. El propio artículo 17.12 dice que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
La norma aplicable
- Art. 7.2 LPH. Prohíbe al propietario y al ocupante las actividades prohibidas en los estatutos, dañosas o molestas, ordena el requerimiento previo del presidente, permite la acción de cesación con autorización de la junta, admite el cese cautelar y faculta a la sentencia para privar del uso hasta tres años y extinguir los derechos del ocupante. BOE-A-1960-10906
- Art. 7.3 LPH. Obliga, desde el 3 de abril de 2025, al propietario que quiera realizar la actividad de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, y remite al régimen del apartado anterior para requerir su cese si se realiza sin ella. BOE-A-1960-10906
- Art. 17.12 LPH. Exige tres quintas partes de propietarios y de cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad y para fijar cuotas especiales o incrementar hasta un 20 % la participación de esa vivienda en los gastos comunes, y niega efectos retroactivos a esos acuerdos. BOE-A-1960-10906
- Art. 249.1.8.º LEC. Somete al juicio ordinario, cualquiera que sea la cuantía, las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de propietarios y a estos, salvo que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad. BOE-A-2000-323
- Art. 5 LO 1/2025. Exige, como requisito de procedibilidad en el orden civil, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, y admite que la actividad negociadora la desarrollen directamente las partes o sus abogados. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar yo solo al vecino o tiene que hacerlo la comunidad?
La acción de cesación del artículo 7.2 la entabla el presidente de la comunidad, previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada al efecto. La iniciativa, en cambio, puede partir de cualquier propietario u ocupante: usted puede pedir al presidente que requiera al infractor y, si no lo hace, plantear el asunto para que la junta se pronuncie sobre ello.
¿Se puede parar la actividad antes de que llegue la sentencia?
Sí. El artículo 7.2 permite que, presentada la demanda acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente y de la certificación del acuerdo de la junta, el tribunal acuerde con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, además de cuantas medidas cautelares sean precisas para asegurar su efectividad.
¿La comunidad puede echar al inquilino que causa el problema?
La sentencia estimatoria puede llegar a eso. El artículo 7.2 dispone que, si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Frente al propietario, la sentencia puede además privarle del derecho al uso por tiempo no superior a tres años.
¿Necesita el vecino permiso de la comunidad para alquilar por noches?
Desde el 3 de abril de 2025, sí. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario que quiera realizar la actividad de la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos de la normativa sectorial turística, a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad en los términos del apartado 12 del artículo 17.
¿Qué mayoría hace falta para prohibir el uso turístico en el edificio?
El artículo 17.12 exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación, suponga o no el acuerdo modificación del título constitutivo o de los estatutos. Esa misma mayoría rige para establecer cuotas especiales o incrementar hasta un 20 % su participación en los gastos comunes.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.