Su casero le colocó cláusulas nulas: recupere el dinero
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se pide la nulidad de la cláusula y la devolución de lo cobrado de más. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador, y toda estipulación que empeore la posición del arrendatario en el arrendamiento de vivienda es nula y se tiene por no puesta. La reclamación del dinero prescribe a los cinco años.
Alquiló un piso por 1.100 euros al mes a través de una agencia. Antes de firmar le pidieron 1.331 euros de honorarios de gestión, dos mensualidades de fianza y una tercera como garantía, todo en la misma transferencia. Le dijeron que si no pagaba había otros interesados. El contrato es de tres años y el arrendador es un particular. Ahora, seis meses después, sabe que esos honorarios no le correspondían a usted y quiere saber si puede pedirlos de vuelta sin arriesgar el contrato.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Acción declarativa de nulidad de las cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos y reclamación de la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, con intereses.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia del lugar del inmueble. Al poder valorarse la cuantía, el cauce es el que corresponda por el importe reclamado.
- Plazo
- La cláusula nula lo es desde el origen y se tiene por no puesta. Lo que se agota es la reclamación del dinero: cinco años desde que pudo exigirse su devolución.
- Quién puede
- El arrendatario de la vivienda y, respecto de lo que él haya soportado, el subarrendatario. Si el contrato lo firmaron dos inquilinos, reclaman ambos.
- Riesgo económico
- Importes moderados y un pleito con coste hacen que la vía extrajudicial merezca intentarse primero. Si se demanda y se pierde, a lo no recuperado se suma la condena en costas.
Los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del arrendador
El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por la Ley 12/2023, permite pactar que ciertos gastos generales del inmueble sean a cargo del arrendatario, siempre que ese pacto conste por escrito y determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Y cierra el apartado con una regla sin excepciones: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Da igual que se llamen honorarios de intermediación, gastos de estudio, comisión de agencia o coste de redacción del contrato. Lo relevante es a qué responden. Si lo cobrado retribuye la gestión de alquilar el piso o la confección del contrato, la ley coloca ese coste en el lado del arrendador, y el pacto que lo traslada al inquilino no le vincula, aunque él mismo lo firmara y lo pagara sin protestar.
Esta redacción procede de la Ley 12/2023 y rige para los contratos celebrados bajo ella. Para los anteriores, la propia ley remite a su disposición transitoria cuarta, que es la que decide su alcance. Por eso, antes de reclamar, lo primero que se comprueba es la fecha exacta de firma del contrato que usted tiene en la mano.
Lo pactado en perjuicio del inquilino se tiene por no puesto
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas, y ordena tener por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del título que regula el arrendamiento de vivienda, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. No es una regla de interpretación, es una regla de nulidad.
La consecuencia práctica es que la firma del inquilino no sana la cláusula. No hay renuncia válida ni consentimiento que la salve, porque la norma protege una posición y no un simple equilibrio contractual. Frente al argumento de que usted aceptó pagar y nadie le obligó, la respuesta jurídica es que ese acuerdo, en lo que empeora su posición, se tiene por no escrito.
La fianza de vivienda es una mensualidad y lo demás tiene tope
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace obligatoria, a la celebración del contrato, la exigencia y prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas, y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Lo que le pidieron por encima de esa mensualidad no es fianza en sentido legal, sino otra cosa.
Ese exceso encaja en el apartado 5, que permite pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, pero pone un límite: en el arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Conviene por tanto separar las tres cifras que suelen pagarse juntas: la fianza legal de una mensualidad, la garantía adicional dentro de su tope y los honorarios de gestión, que no son ni una cosa ni la otra. La reclamación se construye sobre esa separación, porque cada concepto tiene su propio régimen y su propio momento de devolución.
Si no le devuelven la fianza a tiempo, corre el interés legal
El artículo 36.4 establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. El plazo no se cuenta desde que el arrendador termina de revisar el piso, sino desde la entrega de las llaves.
De ahí que la entrega de llaves se documente con fecha, con acta de estado del inmueble y con lecturas de contadores. El apartado 2 añade que durante los cinco primeros años de duración del contrato, o los siete primeros si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización, de modo que tampoco cabe exigirle un complemento cuando la renta sube.
Cinco años para pedir el dinero de vuelta
El artículo 1964.2 del Código Civil somete a prescripción de cinco años las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La reclamación de lo que se le cobró indebidamente al firmar el contrato es una acción personal de esa clase, y ese es el reloj que empieza a correr desde el día del pago.
No hace falta esperar a que termine el arrendamiento para reclamar los honorarios de gestión: son exigibles desde que se pagaron. Sí conviene medir el momento, porque el inquilino que sigue viviendo en el piso valora la relación con el arrendador. Ese cálculo se puede hacer, pero con el plazo delante y no de forma indefinida.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Leer el contrato y separar cada concepto cobrado
Distinguimos la renta, la fianza legal de una mensualidad, la garantía adicional y los honorarios de gestión, y comprobamos la fecha de firma, porque la regla del artículo 20.1 procede de la Ley 12/2023 y su alcance sobre contratos anteriores lo fija una disposición transitoria.
- 2
Cuantificar lo cobrado de más
Sumamos los honorarios de gestión y de formalización, el exceso sobre el tope de la garantía adicional y cualquier concepto que empeore su posición frente a la ley, con los justificantes de pago y las facturas que los soportan.
- 3
Requerimiento al arrendador y a quien cobró
Enviamos burofax al arrendador y, si la agencia le cobró directamente, también a ella, identificando la cláusula, el precepto que la hace nula y el importe exacto que se reclama, con un plazo cerrado para la devolución.
- 4
Intento previo de acuerdo
Documentamos la actividad negociadora que el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige como requisito de procedibilidad civil, con una propuesta concreta de devolución que coincida en su objeto con lo que después se pedirá en la demanda.
- 5
Demanda de nulidad y devolución
Presentamos la demanda pidiendo que se declaren nulas las cláusulas y se condene a devolver lo cobrado con sus intereses. La cuantía es determinable, de modo que el cauce se fija por el importe reclamado conforme a las reglas generales.
- 6
Liquidación final de la fianza
Al terminar el arrendamiento documentamos la entrega de llaves con fecha, acta del estado del inmueble y lecturas de contadores, y reclamamos el saldo de la fianza con el interés legal si transcurre un mes sin restitución.
La prueba que decide el caso
- El contrato de arrendamiento firmado, con la cláusula que traslada los gastos de gestión al inquilino.
- La transferencia o el recibo del pago a la agencia y la factura emitida, con el concepto que figure en ella.
- El recibo de la fianza entregada y cualquier justificante de su depósito, con el importe y la fecha.
- Los mensajes con la agencia en los que se condicionó la firma del contrato al pago de los honorarios.
- El documento de entrega de llaves fechado, con el acta del estado del piso y las lecturas de contadores.
- Los recibos mensuales de renta, que permiten separar lo pagado por renta de lo pagado por otros conceptos.
Lo que cierra la puerta
- Firmar un anexo en el que se declara que los honorarios se abonan voluntariamente. El artículo 6 tiene por no puesta la estipulación que empeora la posición del arrendatario.
- Dejar de pagar el último mes de renta para compensarse por su cuenta. Convierte a quien reclama en deudor y abre la puerta a una demanda de desahucio por impago.
- Confundir la fianza legal con la garantía adicional y reclamar la devolución de todo. La ley obliga a prestar una mensualidad y permite garantías adicionales dentro de su tope.
- Esperar a que termine el contrato para reclamar los honorarios. Son exigibles desde que se pagaron y los cinco años del artículo 1964.2 corren desde ese momento.
- Entregar las llaves sin documento fechado. Sin esa fecha no se sabe cuándo empieza el mes tras el cual el saldo de la fianza devenga el interés legal.
La norma aplicable
- Art. 20.1 LAU. Permite pactar por escrito que ciertos gastos generales sean a cargo del arrendatario, determinando su importe anual a la fecha del contrato, y establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. BOE-A-1994-26003
- Art. 6 LAU. Declara nulas y por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del título que regula el arrendamiento de vivienda, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice expresamente. BOE-A-1994-26003
- Art. 36 LAU. Impone fianza en metálico de una mensualidad en el arrendamiento de vivienda, limita a dos mensualidades la garantía adicional en contratos de hasta cinco o siete años, excluye su actualización durante ese periodo y devenga interés legal si el saldo no se restituye en un mes desde la entrega de llaves. BOE-A-1994-26003
- Art. 1964.2 CC. Somete a prescripción de cinco años las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, y precisa que en las obligaciones continuadas el plazo comienza cada vez que se incumplen. BOE-A-1889-4763
- Art. 249.1.6.º LEC. Somete al juicio ordinario los asuntos relativos a arrendamientos urbanos, salvo las reclamaciones de rentas, el desahucio por falta de pago o expiración del plazo, y salvo que sea posible valorar la cuantía, en cuyo caso el cauce se fija por las reglas generales. BOE-A-2000-323
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Puede la agencia cobrarme a mí los honorarios por alquilar el piso?
El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 12/2023, dice que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. La ley coloca ese coste en el lado de quien alquila la vivienda, no en el del inquilino. Para contratos anteriores a esa reforma, su alcance lo fija la disposición transitoria cuarta de la propia Ley 12/2023.
Firmé aceptando pagarlos. ¿Sigue siendo nula la cláusula?
Sí. El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas, y ordena tener por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título que regula el arrendamiento de vivienda, salvo que la propia norma lo autorice. La firma del inquilino no convalida lo que la ley considera no escrito, de modo que el argumento de que usted aceptó no cierra la reclamación.
¿Cuántos meses de fianza me pueden pedir en un alquiler de vivienda?
El artículo 36.1 obliga a prestar fianza en metálico de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. El apartado 5 permite además pactar garantías adicionales, pero en el arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, el valor de esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.
¿Desde cuándo me deben intereses si no me devuelven la fianza?
El artículo 36.4 dispone que el saldo de la fianza en metálico que deba restituirse al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. Por eso la entrega de llaves debe quedar fechada por escrito: es el hecho del que arranca ese mes.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar lo que pagué de más?
Cinco años, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil, que somete a ese plazo las acciones personales sin plazo especial desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La nulidad de la cláusula no depende de ese plazo, porque el artículo 6 la tiene por no puesta, pero la devolución del dinero sí, y por eso no conviene esperar al final del contrato.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.