Su casa nueva tiene grietas o humedades: a quién se demanda
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se ejercita la acción de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación contra promotor, constructor y técnicos, que responden solidariamente cuando no puede individualizarse la causa del daño. La garantía es de un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para elementos estructurales, desde la recepción de la obra. La acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños.
Compró un piso de obra nueva y la promotora le entregó las llaves hace dieciocho meses. En el primer invierno aparecieron manchas de humedad en el dormitorio que da a la fachada, y este año se han extendido al salón. El pladur está abombado y hay condensación en las ventanas. Ha escrito cuatro veces a la promotora, que mandó a un operario a pintar por encima y dejó de contestar. Otros dos vecinos tienen lo mismo. Usted quiere que se repare de verdad, y saber contra quién va la demanda.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Acción de responsabilidad por daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, pidiendo la reparación o su coste y los daños causados.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra el edificio, por los cauces del juicio ordinario.
- Plazo
- Dos años desde que se producen los daños. El daño debe además haber aparecido dentro de la garantía de uno, tres o diez años contada desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.
- Quién puede
- Los propietarios y los terceros adquirentes del edificio o de parte del mismo cuando sea objeto de división, cada uno respecto de los daños que le afectan.
- Riesgo económico
- El caso se gana o se pierde con el dictamen pericial, y su coste se adelanta. Si se demanda fuera de la garantía o pasados los dos años, la desestimación llega acompañada de condena en costas.
La ley da tres garantías distintas y cada daño cae en una
El artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación fija los plazos contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de estas. Durante diez años se responde de los daños causados por vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Durante tres años se responde de los daños causados por vicios de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Y el constructor responde además, durante un año, de los daños por vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. Una humedad persistente que hace inhabitable una estancia no es un acabado: encaja en la garantía de tres años.
Encuadrar bien el daño es la primera decisión del caso, porque de ella depende si la reclamación llega a tiempo y contra quién se dirige. La misma mancha de humedad puede ser un defecto de acabado, un fallo de la impermeabilización de fachada o una fisura estructural, y cada lectura abre una puerta distinta. Ese encuadre lo fija el perito, no el correo de la promotora.
Si no se puede individualizar la causa, responden todos solidariamente
El artículo 17.2 establece que la responsabilidad civil es exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios como por los de las personas de las que se deba responder. Ese es el punto de partida, y es también el que la promotora invoca cuando le contesta que el problema es del subcontratista de fachadas y que usted debe entenderse con él.
El apartado 3 corrige ese punto de partida. Cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales, o quede probada la concurrencia de culpas sin poder precisarse el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad se exige solidariamente. En un edificio con humedades que pueden venir del proyecto, de la ejecución o de la dirección de obra, la solidaridad es la regla y no la excepción.
El promotor responde siempre frente al comprador
El artículo 17.3 cierra con una frase que decide muchos casos: en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. No hay que reconstruir la cadena de subcontratas para reclamar: basta con demandar a quien le vendió el piso.
El apartado 4 extiende esa responsabilidad a quienes, por contrato o por su intervención decisoria en la promoción, actúen como promotores bajo la forma de gestor de cooperativas, de comunidades de propietarios u otras figuras análogas. Es la regla que impide que una estructura societaria interpuesta deje al comprador sin nadie a quien reclamar cuando la sociedad que firmó la escritura ya no tiene actividad.
Dos años para demandar desde que aparece el daño, no desde la entrega
El artículo 18.1 dice que las acciones para exigir la responsabilidad del artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Son dos relojes distintos: la garantía se cuenta desde la recepción, la prescripción desde el daño.
Por eso la respuesta amable de la promotora es peligrosa. Cada mes de correos, visitas de operarios y reparaciones cosméticas consume el plazo mientras el daño sigue ahí. La forma de detener el reloj es una reclamación fehaciente, fechada y con contenido concreto, y si esta no da resultado en semanas, la demanda. El apartado 2 del mismo artículo somete además a dos años la acción de repetición entre los agentes.
Junto a la ley especial sigue viva la responsabilidad contractual
El artículo 17.9 advierte de que estas responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos y a la legislación aplicable a la compraventa. La vía de la ley especial y la vía del contrato no se excluyen, y en un mismo caso pueden sostenerse a la vez con fundamentos distintos.
El artículo 1101 del Código Civil sujeta a indemnización de daños y perjuicios a quienes en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y a los que de cualquier modo contravienen su tenor. Y el artículo 1591 hace responder al contratista, y al arquitecto que dirigió la obra, de la ruina por vicios de la construcción dentro de diez años, con quince años de acción si la causa fue faltar a las condiciones del contrato.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Fechar la recepción de la obra y encuadrar el daño
Localizamos el acta de recepción, la escritura y el libro del edificio para fijar el día desde el que corren las garantías, y determinamos si el daño es de acabado, de habitabilidad o estructural, porque de ahí sale el plazo aplicable y la lista de demandados.
- 2
Dictamen pericial que identifica la causa
Encargamos un dictamen que describa el defecto, su origen, el momento en que se manifestó y el coste de reparación. Es la pieza central del caso: si el perito no puede individualizar la causa, se activa la responsabilidad solidaria del artículo 17.3.
- 3
Reclamación fehaciente a todos los agentes
Requerimos por burofax al promotor, al constructor y a los técnicos que firmaron el certificado final de obra, y comunicamos el siniestro a las aseguradoras que consten en la documentación del edificio, con el dictamen y un plazo cerrado de respuesta.
- 4
Intento previo de acuerdo
Documentamos la actividad negociadora que el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige como requisito de procedibilidad civil, con una propuesta concreta de reparación o de indemnización que coincida en su objeto con lo que después se pedirá en la demanda.
- 5
Demanda contra promotor, constructor y técnicos
Demandamos de forma solidaria a todos los agentes identificados y, en su caso, a sus aseguradoras, pidiendo la condena a ejecutar la reparación o a pagar su coste, más los daños acreditados por realojo, deterioro del mobiliario y pérdida de valor.
- 6
Ejecución de la sentencia y control de la obra
Obtenida la condena, vigilamos que la reparación se ejecute conforme al dictamen o, si se optó por la indemnización, embargamos para cobrarla. El mismo perito certifica al final que el defecto ha desaparecido y no solo que se ha tapado.
La prueba que decide el caso
- El acta de recepción de la obra, con o sin reservas, que fija el día desde el que corren las garantías.
- El dictamen pericial que identifica el defecto, su causa y el coste de la reparación.
- El libro del edificio y el proyecto, con el certificado final de obra y los técnicos que lo firmaron.
- El reportaje fotográfico fechado y las mediciones de humedad o de apertura de fisuras a lo largo del tiempo.
- La correspondencia con la promotora, con las visitas de operarios y las reparaciones cosméticas que hizo.
- Las actas de la junta de propietarios en las que otros vecinos describen el mismo defecto en sus viviendas.
Lo que cierra la puerta
- Esperar a que la promotora responda hasta agotar los dos años del artículo 18.1. La cortesía en los correos no interrumpe nada si no hay reclamación fehaciente ni demanda.
- Reparar por su cuenta antes de que un perito documente el estado del inmueble. Se pierde la prueba del defecto y con ella la posibilidad de acreditar su causa.
- Dirigir la demanda solo contra el constructor o el técnico y dejar fuera al promotor, que según el artículo 17.3 responde solidariamente ante el adquirente en todo caso.
- Tratar como acabado un defecto que impide habitar la estancia. Confundir la garantía de un año con la de tres deja la reclamación fuera de plazo sin necesidad.
- Aceptar una reparación parcial a cambio de firmar un documento de finiquito general por todos los defectos del inmueble, incluidos los que aún no se han manifestado.
La norma aplicable
- Art. 17 LOE. Fija las garantías de diez años para elementos estructurales, tres para habitabilidad y uno para acabados a cargo del constructor, impone la responsabilidad solidaria cuando no puede individualizarse la causa y hace responder al promotor en todo caso frente a los adquirentes. BOE-A-1999-21567
- Art. 18 LOE. Somete a prescripción de dos años, contados desde que se producen los daños, la acción para exigir la responsabilidad del artículo 17, y a otros dos años la acción de repetición entre los agentes o de sus aseguradores contra ellos. BOE-A-1999-21567
- Art. 1591 CC. Hace responder de los daños al contratista de un edificio que se arruine por vicios de la construcción dentro de diez años desde que concluyó la obra, y al arquitecto que la dirigió si la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección, con quince años de acción por incumplimiento contractual. BOE-A-1889-4763
- Art. 1101 CC. Sujeta a la indemnización de los daños y perjuicios causados a quienes en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y a quienes de cualquier modo contravienen el tenor de aquellas. BOE-A-1889-4763
- Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre el objeto negociado y el del litigio, y admite que la negociación la lleven directamente las partes o sus abogados. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se cuentan los diez años de garantía?
Desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas, según el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. No se cuentan desde la escritura de compraventa ni desde la entrega de llaves a cada comprador, de modo que quien compra de segunda mano un piso reciente puede tener menos garantía viva de la que cree.
¿Tengo que demandar al subcontratista que hizo mal la fachada?
No. El artículo 17.3 establece que en todo caso el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes por los daños ocasionados por vicios o defectos de construcción. Además, el apartado 6 hace responder directamente al constructor de los daños por vicios de ejecución de las partes que subcontrató, sin perjuicio de la repetición que después pueda ejercer.
¿Una humedad es un acabado o un defecto de habitabilidad?
Depende de su origen y de su efecto, y lo determina el dictamen pericial. El artículo 17.1.b) cubre durante tres años los daños por vicios de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, mientras que la garantía de un año a cargo del constructor alcanza solo a elementos de terminación o acabado.
¿Interrumpe el plazo que la promotora venga a reparar?
No por sí solo. El artículo 18.1 fija dos años de prescripción desde que se producen los daños, y lo que detiene ese plazo es una reclamación fehaciente con contenido concreto, no una visita ni una promesa verbal. Por eso conviene que cada intervención de la promotora vaya acompañada de un burofax que deje constancia del defecto y de la reclamación viva.
¿Puedo reclamar también por el contrato de compraventa?
Sí. El artículo 17.9 aclara que la responsabilidad de la ley especial se entiende sin perjuicio de la que alcanza al vendedor frente al comprador conforme al contrato suscrito y a la legislación de compraventa. A ello se suma el artículo 1101 del Código Civil, que impone indemnizar los daños causados por dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.