El vendedor se echa atrás: exija la casa, no solo las arras
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Si la señal no era penitencial, usted no está obligado a conformarse con el doble. El artículo 1124 del Código Civil le deja elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización en ambos casos, y el artículo 1279 permite compelerse a otorgar la escritura. La acción prescribe a los cinco años y la demanda puede anotarse en el Registro.
Firmó un contrato de arras por una vivienda de 320.000 euros y entregó 20.000 euros de señal. Tiene la hipoteca concedida y la notaría reservada para dentro de tres semanas. El vendedor le llama para decirle que otro comprador le ofrece 40.000 euros más y que le devolverá 40.000, el doble de la señal, para deshacer la operación. A usted el piso le interesa a ese precio y no encuentra nada equivalente. Quiere saber si puede obligarle a firmar la escritura en lugar de cobrar y marcharse.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Acción de cumplimiento del contrato de compraventa con condena a otorgar la escritura pública, ejercitada al amparo de los artículos 1124 y 1279 del Código Civil.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble, por el juicio ordinario cuando la cuantía excede de quince mil euros.
- Plazo
- Cinco años desde que pudo exigirse el cumplimiento de la obligación, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil. En la práctica el margen útil es mucho más corto.
- Quién puede
- El comprador que firmó el contrato y está en condiciones de cumplir su parte, y sus herederos. Si compraron dos, demandan ambos.
- Riesgo económico
- Exigir el cumplimiento obliga a acreditar que usted puede pagar el precio y a consignarlo si el tribunal lo requiere. Si el inmueble llega a un tercero amparado por el Registro, la pretensión puede quedarse en indemnización.
No toda señal da derecho a desistir pagando el doble
El artículo 1454 del Código Civil dice que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Ese es el precepto que el vendedor invoca cuando le llama para decirle que le devuelve el doble y que el asunto queda cerrado.
Pero el precepto describe una función, no la impone a cualquier entrega de dinero. Los tribunales lo aplican de forma restrictiva y exigen que la voluntad de atribuir a la señal esa facultad de desistimiento resulte con claridad de lo pactado. Cuando el contrato se limita a documentar un anticipo del precio y a fijar la fecha de la escritura, la señal es confirmatoria y no compra un derecho a arrepentirse.
De ahí que el caso se decida leyendo el contrato palabra por palabra: si se dice expresamente que las partes pueden desistir, si se emplea la expresión arras penitenciales, si se remite al artículo 1454 o si, por el contrario, se pactan obligaciones firmes con fecha de notaría. Esa lectura es lo primero que se hace, antes de contestar al vendedor.
El artículo 1124 le deja elegir, y la elección es suya
El artículo 1124 del Código Civil entiende implícita en las obligaciones recíprocas la facultad de resolver para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Y añade que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
La elección corresponde al comprador perjudicado, no al vendedor incumplidor. Que el vendedor ofrezca devolver el doble no convierte esa oferta en la única salida disponible. El mismo artículo permite además pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando este resultare imposible, de modo que empezar exigiendo la casa no le cierra la puerta a reclamar después.
El precepto añade un matiz que conviene tener presente: el tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Y cierra advirtiendo que todo ello se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Se puede compeler al vendedor a otorgar la escritura
El artículo 1279 del Código Civil establece que, si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez. La palabra que importa es compelerse: la forma se puede imponer al que se resiste.
Ese es el fundamento de la petición central de la demanda: que se condene al vendedor a otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo que se fije. Lo que se pide no es una indemnización que sustituya a la casa, sino la casa misma, con el precio pendiente puesto a disposición del vendedor en el mismo acto.
La anotación preventiva impide que el piso se le escape
El artículo 42 de la Ley Hipotecaria permite pedir anotación preventiva de su derecho, en primer lugar, al que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. La demanda de cumplimiento con condena a otorgar la escritura encaja de lleno en ese primer supuesto del artículo, y por eso la anotación se pide con ella.
La utilidad es evidente en este escenario. Mientras el pleito avanza, el vendedor que ya tiene otro comprador puede firmar con él. La anotación hace pública la existencia del litigio, de modo que quien compre después no podrá alegar que ignoraba la situación, y por eso se solicita a la vez que se presenta la demanda y no cuando el daño ya está hecho.
Cinco años de plazo, pero el tiempo juega en su contra
El artículo 1964.2 del Código Civil somete a prescripción de cinco años las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. La acción de cumplimiento del contrato de compraventa es una de ellas, de modo que sobre el papel el comprador dispone de un margen amplio.
En la práctica ese margen es engañoso. Cada semana que pasa acerca la firma del vendedor con el otro comprador y, con ella, la aparición de un tercero cuyos derechos el propio artículo 1124 deja a salvo. Por eso la secuencia útil es corta: requerir, fijar notaría, demandar y anotar, en semanas y no en meses.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Calificar la señal leyendo el contrato
Analizamos la literalidad del documento para determinar si las arras son penitenciales, y por tanto amparadas por el artículo 1454, o confirmatorias. De esa calificación depende que usted pueda exigir la casa o solo cobrar el doble de lo entregado.
- 2
Requerimiento de cumplimiento con notaría fijada
Enviamos burofax señalando notaría, día y hora para el otorgamiento y acreditando que usted comparecerá con el precio disponible. Ese requerimiento deja documentado el incumplimiento del vendedor y su propia disposición a cumplir.
- 3
Acta notarial de la incomparecencia
Acudimos a la notaría en la fecha señalada y levantamos acta de que usted se presentó y el vendedor no. Es la prueba más limpia del incumplimiento y evita la discusión posterior sobre quién estaba dispuesto a firmar.
- 4
Intento previo de acuerdo
Documentamos la actividad negociadora que exige como requisito de procedibilidad el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, proponiendo por escrito una fecha última de otorgamiento con el mismo objeto que después tendrá la demanda.
- 5
Demanda de cumplimiento y anotación preventiva
Presentamos la demanda pidiendo la condena a otorgar la escritura y solicitamos a la vez la anotación preventiva del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, para que el litigio conste frente a cualquiera que quiera comprar después.
- 6
Ejecución de la condena y entrega
Obtenida la sentencia, llevamos a ejecución la condena de otorgar, consignamos el precio pendiente y ordenamos la inscripción a su nombre, reclamando además los daños acreditados por el retraso y por el mayor coste de la financiación.
La prueba que decide el caso
- El contrato de arras firmado, con su literalidad completa y los anexos que fijaron la fecha de escritura.
- El justificante de la transferencia de la señal, con el concepto que se hizo constar en el pago.
- Los mensajes o correos en los que el vendedor invoca una oferta mejor para deshacer la operación.
- La oferta vinculante de la entidad financiera que acredita que usted podía pagar el precio pactado.
- El acta notarial de la fecha fijada para el otorgamiento, con la incomparecencia del vendedor.
- La nota simple actualizada del inmueble, con las cargas y las transmisiones posteriores al contrato.
Lo que cierra la puerta
- Aceptar el ingreso del doble de la señal y pretender después el cumplimiento. Ese cobro se interpretará como conformidad con la salida que el vendedor eligió.
- Dar por hecho que toda señal es penitencial. El artículo 1454 se aplica cuando esa función resulta de lo pactado, y no a cualquier anticipo del precio.
- Demandar sin haber acreditado que usted estaba en condiciones de pagar. Quien exige el cumplimiento tiene que mostrar que él cumple su parte.
- Presentar la demanda y no pedir la anotación preventiva. El piso puede acabar inscrito a nombre de un tercero cuyos derechos el artículo 1124 deja a salvo.
- Dejar correr los meses negociando por teléfono. La prescripción es de cinco años, pero la venta a otro comprador no espera a que se agote el plazo.
La norma aplicable
- Art. 1124 CC. Entiende implícita en las obligaciones recíprocas la facultad de resolver ante el incumplimiento y permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños e intereses, dejando a salvo los derechos de terceros adquirentes. BOE-A-1889-4763
- Art. 1279 CC. Permite a los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar la escritura u otra forma especial exigida por la ley, desde que ha intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para la validez del contrato. BOE-A-1889-4763
- Art. 1454 CC. Prevé que, mediando arras o señal en la compraventa, el contrato pueda rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, función que ha de resultar de lo que las partes pactaron. BOE-A-1889-4763
- Art. 42 LH. Permite pedir anotación preventiva, entre otros, a quien demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre ellos. BOE-A-1946-2453
- Art. 1964.2 CC. Somete a prescripción de cinco años las acciones personales que no tengan plazo especial, contados desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. BOE-A-1889-4763
- Art. 249.2 LEC. Somete al juicio ordinario las demandas cuya cuantía exceda de quince mil euros y aquellas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo. BOE-A-2000-323
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar al vendedor a venderme la casa?
Si la señal no era penitencial, sí puede intentarlo. El artículo 1124 del Código Civil permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños en ambos casos, y el artículo 1279 permite a los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar la escritura desde que hubo consentimiento y los demás requisitos de validez.
¿Cómo sé si mis arras eran penitenciales o confirmatorias?
Lo dice el contrato. El artículo 1454 describe la posibilidad de rescindir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada, pero esa facultad de desistimiento tiene que resultar de lo que las partes pactaron. Cuando el documento se limita a fijar el precio, la entrega a cuenta y la fecha de la escritura, sin prever que nadie pueda arrepentirse, la señal es confirmatoria y el contrato obliga.
El vendedor ya me ha ingresado el doble. ¿Puedo seguir reclamando?
Se complica mucho. Aceptar y conservar ese ingreso se interpreta como aceptación de la salida que el vendedor propuso, y contradice la voluntad de exigir el cumplimiento. Si usted quiere la vivienda, lo que corresponde es rechazar el pago, devolverlo de inmediato y dejar constancia por escrito de que su opción, conforme al artículo 1124, es exigir el cumplimiento del contrato.
¿Y si mientras dura el pleito se lo vende a otro?
Ese es el riesgo que la anotación preventiva combate. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria permite pedirla a quien demanda en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. El artículo 1124 advierte además de que la resolución se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes conforme a la legislación hipotecaria.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar el cumplimiento?
El artículo 1964.2 del Código Civil somete a prescripción de cinco años las acciones personales que no tengan plazo especial, desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. Ese es el plazo formal, pero el margen real es mucho más corto: cuanto más tarde en anotar la demanda, más probable es que aparezca un tercero cuya posición registral complique recuperar la vivienda.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.