Tiene okupas en su piso: la vía penal rápida y la civil
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se trabajan dos vías a la vez. En lo penal, denuncia por allanamiento de morada o por usurpación, delitos que desde abril de 2025 pueden enjuiciarse por el procedimiento rápido. En lo civil, demanda de recuperación inmediata de la posesión de la vivienda, que caduca al año del despojo y está exceptuada del intento previo de acuerdo. No es solo un asunto civil.
Usted tiene una segunda vivienda en la costa que solo usa en verano. En febrero le avisa un vecino de que hay gente dentro, con las luces encendidas y la cerradura cambiada. Usted acude, no le abren y llama a la policía, que le dice que no puede entrar y que acuda a la vía civil. Los ocupantes ya han pedido el alta de suministros. Usted paga la comunidad y el impuesto de un piso que no puede pisar, y le han dicho que esto tarda años.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Denuncia penal por allanamiento de morada o por usurpación y, en paralelo, demanda civil de recuperación inmediata de la plena posesión de la vivienda.
- Ante quién
- En lo penal, la sección de Instrucción del Tribunal de Instancia en funciones de guardia y, para el juicio, la sección de lo Penal. En lo civil, la sección de lo Civil del Tribunal de Instancia del lugar de la finca.
- Plazo
- La denuncia penal conviene interponerla de inmediato, porque la ocupación se sostiene mientras dura. La acción civil de tutela sumaria de la posesión caduca al año contado desde el despojo.
- Quién puede
- La recuperación inmediata de la vivienda la puede pedir la persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras de vivienda social.
- Riesgo económico
- Si la denuncia se archiva por no acreditarse quién ocupa y desde cuándo, se pierde meses. En el pleito civil, una demanda mal dirigida o desestimada añade la condena en costas al problema de origen.
Que la vivienda sea morada o no decide qué delito se denuncia
El artículo 202 del Código Penal castiga con prisión de seis meses a dos años al particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, y eleva la pena de uno a cuatro años de prisión y multa de seis a doce meses si el hecho se ejecuta con violencia o intimidación. Es el delito propio de la vivienda que alguien está habitando.
El artículo 245 del mismo Código separa dos supuestos. Su apartado 1 castiga con prisión de uno a dos años a quien con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario ajeno. Su apartado 2 castiga con multa de tres a seis meses a quien ocupare sin autorización debida un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular.
La calificación no es un matiz académico. De ella depende la pena, y con la pena la intensidad de las medidas que cabe pedir. Por eso el trabajo empieza por acreditar el uso que usted daba al inmueble: la segunda residencia que se ocupa en agosto todos los años no se defiende igual que un piso vacío desde hace cinco años, y la prueba de ese uso se prepara antes de denunciar, no después.
Desde abril de 2025 la ocupación entra en el enjuiciamiento rápido
La Ley Orgánica 1/2025 añadió al artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, con efectos de 3 de abril de 2025, dos nuevas letras en su lista de delitos: la i), delitos de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal, y la j), delitos de usurpación del artículo 245. Ambos quedan así incorporados al catálogo del enjuiciamiento rápido, del que antes estaban fuera.
El mismo artículo 795 marca las condiciones. El proceso ha de incoarse en virtud de atestado policial y la Policía Judicial ha de haber detenido a una persona y puesta a disposición del servicio de guardia, o haberla citado como denunciada en el atestado. Las penas no pueden exceder de cinco años de prisión, o de diez años si son de otra clase. La ocupación de vivienda encaja en esos límites.
De ahí que la primera decisión sea operativa antes que jurídica: conseguir que exista atestado y que los ocupantes queden identificados en él. Sin atestado no hay enjuiciamiento rápido, y el asunto vuelve al ritmo ordinario. Ese es el motivo por el que la llamada a la policía se prepara con documentación en la mano y no se agota en una denuncia telefónica sin seguimiento.
La vía civil no espera al intento previo de acuerdo
El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, como regla general en el orden civil, acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias. Su apartado 2 exceptúa expresamente, entre otras materias, la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. La ocupación de una vivienda es precisamente ese supuesto.
La consecuencia práctica es que no hay que negociar con quien ha entrado sin permiso ni acreditar ningún intento previo antes de demandar. En un problema donde cada semana cuenta, ahorrarse esa fase es relevante. Cabe presentar la demanda el mismo día en que se tienen identificados los ocupantes y documentado el título del propietario.
Quién puede pedir la recuperación inmediata de la vivienda
El artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil somete al juicio verbal la tutela sumaria de la posesión y añade un segundo párrafo decisivo: pueden pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
El artículo 438.7 completa el mecanismo. Si el demandado o demandados no contestan a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procede de inmediato a dictar sentencia, y la sentencia estimatoria permite su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días del artículo 548. Es la pieza que convierte el silencio del ocupante en desalojo y no en dilación.
Precario y despojo no son lo mismo, y el plazo cambia
El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario por el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla. Es la vía del familiar al que se dejó vivir en el piso, del antiguo empleado o de quien entró con permiso y ya no lo tiene. Ahí no hubo despojo, hubo una tolerancia que se retira.
La diferencia importa por el plazo. La acción de tutela sumaria de la posesión del apartado 4.º está sujeta a caducidad de un año desde el despojo, mientras que la recuperación frente al precarista no lo está. Elegir mal el cauce puede significar llegar tarde a una acción y tener que empezar de nuevo por otra, con meses perdidos y con los ocupantes más asentados.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Fijar qué inmueble es y desde cuándo está ocupado
Reunimos la escritura y la nota simple, los recibos de suministros y comunidad, y las pruebas del uso que usted hacía del inmueble. La fecha del despojo se documenta desde el primer día, porque de ella depende el plazo de la acción civil.
- 2
Denuncia y atestado policial
Presentamos la denuncia calificando el hecho como allanamiento de morada o como usurpación según el uso acreditado, y trabajamos para que exista atestado con los ocupantes identificados, que es lo que abre la puerta del enjuiciamiento rápido.
- 3
Personación como acusación particular
Nos personamos en la causa para no depender de la iniciativa ajena: pedimos las diligencias de identificación, aportamos la prueba del título y de la fecha, y solicitamos las medidas que permitan recuperar la vivienda sin esperar a la sentencia firme.
- 4
Demanda civil en paralelo
Presentamos la demanda de recuperación inmediata de la posesión sin fase previa de negociación, porque esa materia está exceptuada del requisito. Se dirige contra los ocupantes identificados y contra los ignorados ocupantes de la vivienda.
- 5
Sentencia y ejecución del desalojo
Si no contestan, pedimos que se dicte sentencia de inmediato y que se ejecute sin esperar los veinte días del artículo 548. Coordinamos la fecha del desalojo, el cambio de cerradura y el acta que deja constancia del estado en que queda la vivienda.
- 6
Reclamación de los daños
Recuperada la vivienda, cuantificamos con presupuesto y reportaje fotográfico los desperfectos, los suministros consumidos y las cuotas de comunidad, y reclamamos ese importe frente a quienes resulten identificados y solventes.
La prueba que decide el caso
- La escritura de propiedad y la nota simple registral actualizada a nombre de usted.
- Los recibos de suministros, seguro y comunidad que acreditan que usted mantenía el inmueble.
- El acta notarial o el reportaje fotográfico del estado del inmueble antes y después de la entrada.
- El atestado policial con la identificación de los ocupantes y la fecha en que se constató la ocupación.
- La declaración del portero, del administrador de la finca o de los vecinos sobre cuándo aparecieron.
- El informe del cerrajero o de la empresa de alarma sobre la fractura o el cambio de la cerradura.
Lo que cierra la puerta
- Entrar por su cuenta a cambiar la cerradura o cortar la luz. Convierte al propietario en denunciado y regala a los ocupantes la posición de víctima en el mismo asunto.
- Dejar pasar más de un año desde el despojo. Se pierde la acción de tutela sumaria de la posesión y hay que reconducir el caso por un cauce más lento.
- Denunciar sin haber preparado la prueba del uso del inmueble, lo que lleva a calificar mal el hecho y a que el asunto se archive por indeterminación.
- Aceptar de palabra que se marchen a cambio de dinero sin documentar nada. Si no se van, usted ha perdido semanas y ha reconocido una situación que luego se le opone.
- Demandar solo a los ocupantes conocidos. Si en la vivienda hay más personas sin identificar, la sentencia puede quedar sin efecto útil frente a ellas.
La norma aplicable
- Art. 202 CP. Castiga con prisión de seis meses a dos años a quien, sin habitar en ella, entra en morada ajena o se mantiene en ella contra la voluntad del morador, y con prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses si media violencia o intimidación. BOE-A-1995-25444
- Art. 245 CP. Sanciona con prisión de uno a dos años la ocupación de inmueble con violencia o intimidación en las personas, y con multa de tres a seis meses la ocupación sin autorización debida de un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada. BOE-A-1995-25444
- Art. 795.1.2.ª LECrim. Enumera los delitos que pueden seguirse por el procedimiento de enjuiciamiento rápido e incluye, desde el 3 de abril de 2025, el allanamiento de morada del artículo 202 y la usurpación del artículo 245, siempre que el proceso se incoe en virtud de atestado policial. BOE-A-1882-6036
- Art. 250.1.4.º LEC. Somete al juicio verbal la tutela sumaria de la posesión y permite pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda a la persona física propietaria o poseedora legítima, a las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y a las entidades públicas de vivienda social. BOE-A-2000-323
- Art. 438.7 LEC. Ordena dictar sentencia de inmediato si los demandados no contestan en el plazo legal en los casos de recuperación de la posesión de una vivienda, y permite ejecutar la sentencia estimatoria a solicitud del demandante sin esperar el plazo de veinte días del artículo 548. BOE-A-2000-323
- Art. 5.2 LO 1/2025. Exige con carácter general acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, pero exceptúa expresamente la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que la ocupación de una vivienda es solo un asunto civil?
No. El artículo 245.2 del Código Penal castiga con multa de tres a seis meses a quien ocupa sin autorización debida un inmueble ajeno que no constituya morada, y el artículo 202 castiga con prisión de seis meses a dos años la entrada o permanencia en morada ajena contra la voluntad del morador. Existe además la vía civil, y lo eficaz es abrir las dos y no elegir entre ellas.
¿Qué cambió en abril de 2025 para los casos de ocupación?
La Ley Orgánica 1/2025 añadió al artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, con efectos de 3 de abril de 2025, dos letras nuevas: el allanamiento de morada del artículo 202 y la usurpación del artículo 245. Con ello ambos delitos pueden seguirse por el procedimiento de enjuiciamiento rápido, siempre que el proceso se incoe en virtud de atestado policial en los términos de ese artículo.
¿Tengo que intentar negociar con los ocupantes antes de demandar?
No en esta acción. El artículo 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025 exceptúa del requisito previo de acudir a un medio adecuado de solución de controversias la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión por quien haya sido despojado de ellas. La demanda de recuperación de la vivienda puede presentarse en cuanto se tiene identificado a quien está dentro y documentado el título.
¿Cuánto tiempo tengo para ejercitar la acción civil?
La acción de tutela sumaria de la posesión caduca al año contado desde el despojo, y la caducidad no se interrumpe con reclamaciones extrajudiciales. Si ese año ha pasado, el caso no queda cerrado, pero hay que reconducirlo por un cauce declarativo más lento en el que se discute el derecho a poseer y no solo el hecho de la posesión.
¿Y si los ocupantes no contestan a la demanda?
Juega a su favor. El artículo 438.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena que, en los casos de recuperación de la posesión de una vivienda, si los demandados no contestan en el plazo legalmente previsto se dicte sentencia de inmediato, y permite ejecutarla a solicitud del demandante sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días del artículo 548.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.