Su inquilino no paga: recuperar el piso y cobrar la deuda
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se ejercita una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación acumulada de las rentas debidas, en juicio verbal. Antes hay que intentar un acuerdo, exigido como requisito de procedibilidad desde abril de 2025. Si usted requirió el pago de forma fehaciente treinta días antes de demandar, el inquilino ya no puede enervar pagando. Las rentas prescriben a los cinco años.
Usted alquiló un piso por 950 euros al mes. El inquilino pago con normalidad dos años y en marzo dejó de ingresar. Lleva cuatro mensualidades sin pagar, casi 3.800 euros, contesta a los mensajes prometiendo ponerse al día y no lo hace. Usted sigue pagando la comunidad, el seguro y el impuesto sobre bienes inmuebles de una vivienda que no le renta nada. Quiere las dos cosas a la vez: recuperar la posesión del piso y cobrar lo que se le debe, sin que el inquilino pueda pagar en el último momento y quedarse dentro.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Demanda de desahucio por falta de pago con reclamación acumulada de las rentas y cantidades debidas, en juicio verbal.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia que corresponde al lugar donde se encuentra la vivienda arrendada.
- Plazo
- El desahucio se puede pedir mientras dure el impago, sin plazo de caducidad. Las rentas prescriben a los cinco años y cada mensualidad cuenta por separado.
- Quién puede
- El dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento. Si la vivienda es de varios, demandan todos los cotitulares.
- Riesgo económico
- Si el inquilino enerva y usted no había requerido de pago, se queda dentro y usted asume su propio coste. Si desaloja o no comparece, el decreto que cierra el juicio le impone a el las costas y las rentas posteriores a la demanda.
El desahucio y la deuda van en la misma demanda
El artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil somete al juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, tanto la reclamación de cantidades por impago de rentas como la pretensión de que el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca recupere la posesión por ese impago. Son dos pretensiones distintas y la ley permite ejercitarlas juntas, de modo que una sola demanda le devuelve la vivienda y le reconoce la deuda.
Acumularlas importa. Si usted solo pide la posesión, recupera el piso pero se queda sin condena sobre las mensualidades impagadas y tendría que reclamarlas después en otro pleito. Si solo reclama el dinero, el inquilino sigue dentro y la deuda sigue creciendo. El artículo 438.5 contempla expresamente la demanda de desahucio por falta de pago acumulando o no la pretensión de condena al pago, y la version acumulada es la que cierra el problema entero.
El requerimiento fehaciente treinta días antes cierra la enervación
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al arrendatario terminar el desahucio pagando al actor, o poniendo a su disposición en el tribunal o notarialmente, el importe reclamado en la demanda y el que deba en ese momento. Es la enervación, y deja al arrendador con el piso ocupado y el contrato vivo. El mismo artículo dice cuando esa puerta queda cerrada, y una de las dos causas depende enteramente de usted.
No cabe enervar si el arrendador requirió de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se había efectuado al presentarla. Tampoco cabe si el inquilino ya enervó en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se produjera por causa imputable al arrendador. Un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, enviado a tiempo, cambia el resultado del pleito.
Desde abril de 2025 hay que intentar el acuerdo antes de demandar
El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, como requisito de procedibilidad en el orden civil, haber acudido previamente a un medio adecuado de solución de controversias, con identidad entre el objeto de la negociación y el del litigio. El requisito se entiende cumplido acudiendo a la mediación, a la conciliación, a la opinión neutral de una persona experta independiente, formulando una oferta vinculante confidencial o mediante cualquier otra actividad negociadora reconocida en la ley.
La propia norma precisa que el requisito se cumple cuando la actividad negociadora la desarrollan directamente las partes, o sus abogados bajo sus directrices y con su conformidad. En la práctica, el requerimiento de pago que a usted le conviene enviar de todos modos se convierte también en la pieza que acredita el intento. El desahucio por impago no figura entre las materias exceptuadas del apartado 2 de ese artículo, de modo que sin ese intento la demanda no se admite.
El requerimiento judicial deja al inquilino diez días y tres salidas
Admitida la demanda y antes de la vista, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que en diez días desaloje el inmueble, pague al actor, enerve poniendo a disposición todo lo debido, o comparezca y se oponga alegando sucintamente por que entiende que no debe la cantidad reclamada. El mismo requerimiento fija ya el día y la hora de la eventual vista y el día y la hora exactos del lanzamiento si no hay oposición.
Si el demandado no atiende el requerimiento de pago ni comparece para oponerse o allanarse, el letrado dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio y el lanzamiento se práctica en el día y la hora fijados, sin necesidad de notificación posterior. Ese decreto impone las costas al demandado e incluye las rentas devengadas después de presentar la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, tomando como base la última mensualidad reclamada.
Las rentas prescriben a los cinco años y esperar tiene coste
El artículo 1966 del Código Civil somete a prescripción de cinco años la acción para exigir el precio de los arriendos, sean estos de fincas rústicas o de fincas urbanas, y también la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Cada mensualidad tiene su propio cómputo, de modo que el arrendador que deja correr el tiempo va perdiendo las más antiguas mientras conserva las recientes.
A ese coste se suma el que no se ve. Mientras el contrato sigue vivo la vivienda no se puede alquilar a otro, la comunidad y los suministros se siguen devengando, y el deterioro del inmueble no queda documentado en ninguna parte. Por eso lo primero que hacemos es fijar la deuda exacta a fecha de hoy y decidir en la misma semana si se requiere de pago o se demanda directamente.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Fijar la deuda y revisar el contrato
Liquidamos mes a mes lo impagado con los extractos bancarios, comprobamos la renta pactada, las cantidades asimiladas y la fianza depositada, y verificamos quién figura como arrendador para demandar con todos los cotitulares y evitar una excepción de falta de legitimación.
- 2
Requerimiento fehaciente de pago
Enviamos un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamando el importe exacto y advirtiendo de la acción judicial. Se envia con más de treinta días de antelación a la demanda, precisamente para que el inquilino no pueda después enervar el desahucio pagando.
- 3
Intento de acuerdo previo
Documentamos la actividad negociadora que exige el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025: una propuesta concreta de pago o de entrega voluntaria de llaves, con identidad entre lo negociado y lo que luego se pide en la demanda. Sin esa acreditación la demanda no se admite.
- 4
Demanda acumulada de desahucio y rentas
Presentamos una sola demanda que pide la resolución del contrato con recuperación de la posesión y la condena al pago de lo debido, incluidas las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva, y pedimos que se señale ya día y hora de lanzamiento.
- 5
Requerimiento, vista y lanzamiento
Vigilamos la respuesta del demandado en los diez días. Si se opone, defendemos la deuda en la vista con la prueba documental. Si no lo hace, el decreto pone fin al juicio y comparecemos en el lanzamiento señalado para recibir la posesión del inmueble.
- 6
Ejecución de la condena dineraria
Recuperado el piso, ejecutamos la cantidad reconocida: averiguación patrimonial, embargo de saldos, de nómina y de devoluciones tributarias, y aplicación de la fianza depositada a los desperfectos que se hayan documentado en el acta del lanzamiento.
La prueba que decide el caso
- El contrato de arrendamiento firmado, con la renta pactada, la fecha de inicio y las cantidades asimiladas a renta.
- Los extractos bancarios que muestran la última mensualidad cobrada y el corte limpio de los ingresos.
- El burofax de requerimiento con su acuse de recibo y la certificación de texto, con la fecha de envío visible.
- La liquidación mensual de la deuda hasta el día de presentación de la demanda, con el detalle de cada recibo.
- La acreditación documental del intento previo de acuerdo, con la propuesta enviada y la respuesta o el silencio.
- Los recibos de comunidad, seguro e impuesto sobre bienes inmuebles que usted ha seguido pagando durante el impago.
Lo que cierra la puerta
- Demandar sin haber requerido de pago con treinta días de antelación. El inquilino conserva la enervación, paga en el último momento y se queda en la vivienda con el contrato intacto.
- Aceptar un pago parcial después del requerimiento sin dejar constancia de que se imputa a las mensualidades más antiguas y de que la reclamación sigue viva.
- Pedir solo la posesión y dejar la deuda fuera de la demanda, lo que obliga a un segundo pleito por el dinero cuando el inquilino ya es ilocalizable.
- Dejar correr los cinco años confiando en promesas de pago. Cada mes que pasa se pierde por prescripción la mensualidad más antigua de la reclamación.
- Cambiar la cerradura o cortar los suministros. Es una vía de hecho que el inquilino usará contra usted y que puede tener consecuencias penales para el arrendador.
La norma aplicable
- Art. 250.1.1.º LEC. Somete al juicio verbal, sea cual sea la cuantía, la reclamación de cantidades por impago de rentas y la pretensión de que el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer la finca arrendada recupere su posesión por ese impago. BOE-A-2000-323
- Art. 438.5 LEC. Ordena al letrado de la Administración de Justicia requerir al demandado para que en diez días desaloje, pague, enerve o se oponga, fijando ya la vista y el lanzamiento; si no atiende ni comparece, el decreto cierra el juicio, le impone las costas e incluye las rentas posteriores a la demanda. BOE-A-2000-323
- Art. 22.4 LEC. Permite terminar el desahucio si el arrendatario paga o consigna lo reclamado y lo que deba en ese momento, pero excluye la enervación cuando ya enervó antes o cuando el arrendador requirió de pago de forma fehaciente con treinta días de antelación a la demanda. BOE-A-2000-323
- Art. 5 LO 1/2025. Convierte en requisito de procedibilidad civil haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, cumplido también mediante negociación directa entre las partes o sus abogados, y enumera las materias exceptuadas, entre las que no esta el desahucio por impago. BOE-A-2025-76
- Art. 1966 CC. Fija en cinco años la prescripción de la acción para exigir el precio de los arriendos de fincas rústicas o urbanas y la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. BOE-A-1889-4763
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
Si mi inquilino paga todo cuando le llega la demanda, ¿se queda en el piso?
Depende de lo que usted hiciera antes. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deja enervar al arrendatario que paga o consigna lo reclamado y lo debido en ese momento, pero excluye esa posibilidad cuando el arrendador le requirió de pago por medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el pago no se hizo. También la excluye si el inquilino ya enervó en una ocasión anterior.
¿Puedo reclamar también las rentas que se generen mientras dura el pleito?
Sí. El artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el decreto que da por terminado el juicio de desahucio incluya las rentas debidas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base de liquidación el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Conviene pedirlo expresamente en el suplico.
¿Tengo que intentar un acuerdo antes de demandar el desahucio?
Sí. El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general en el orden civil, acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por falta de pago no está entre las materias exceptuadas de su apartado 2. Basta con una actividad negociadora seria y documentada, que la propia ley admite que se desarrolle directamente entre las partes o entre sus abogados.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar las mensualidades atrasadas?
Cinco años, según el artículo 1966 del Código Civil, que somete a ese plazo la acción para exigir el precio de los arriendos de fincas rústicas o urbanas. El cómputo corre para cada mensualidad por separado desde que era exigible, de modo que quién espera no pierde la deuda entera de golpe, sino la mensualidad más antigua cada mes que deja pasar.
¿Y si el inquilino se marcha del piso pero no paga nada?
El artículo 438.5 contempla ese supuesto: si el demandado desaloja sin oponerse ni pagar, el letrado dicta decreto dando por terminado el procedimiento y da traslado a la parte demandante para que inste la ejecución de la cantidad reclamada, bastando la mera solicitud. Conviene mantener la diligencia de lanzamiento para que se levante acta del estado en que queda la finca.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.