La junta aprobó una derrama abusiva: impugne el acuerdo
Actualizada el 2026-09-01 · Revisado por Jaime Piñeira Pardo, colegiado ICAM nº 138826
La respuesta corta
Se ejercita la demanda de impugnación del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Caduca a los tres meses desde que se adoptó el acuerdo, o al año si es contrario a la ley o a los estatutos. Solo puede impugnar quien salvó su voto, el ausente o el privado indebidamente de voto, y debe estar al corriente de pago o consignar lo debido.
La junta extraordinaria de su edificio aprobó en segunda convocatoria una derrama de 8.000 euros por vivienda para cambiar el portal y poner un sistema domótico. Usted asistió, votó en contra y lo dijo en voz alta, pero el acta solo recoge el resultado global. La obra no repara nada: el portal está en buen estado. Le reclaman el primer plazo en treinta días y el administrador le dice que el acuerdo obliga a todos. Han pasado seis semanas desde la junta.
El caso, en cinco líneas
- Qué se ejercita
- Demanda de impugnación del acuerdo de la junta de propietarios del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, con petición cautelar de suspensión de su ejecución.
- Ante quién
- La sección de lo Civil del Tribunal de Instancia del lugar del inmueble, por los cauces del juicio ordinario cuando la acción no verse exclusivamente sobre cantidad.
- Plazo
- Tres meses desde que la junta adoptó el acuerdo. Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para el propietario ausente el plazo corre desde la comunicación del acuerdo.
- Quién puede
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
- Riesgo económico
- La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo: la obra avanza y la derrama se sigue exigiendo salvo que se obtenga la medida cautelar. Perder el pleito añade la condena en costas al pago de la derrama.
No todo acuerdo se impugna: la ley da tres motivos tasados
El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar los acuerdos de la junta ante los tribunales en tres supuestos. El primero, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad. El segundo, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. El tercero, cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Que una derrama le parezca cara no basta. Lo que se discute es si el acuerdo respetó la mayoría exigida por la ley, si la obra es de las que obligan al disidente y si el reparto del coste responde a la cuota de participación o beneficia a alguien a costa del resto. Ese es el terreno donde se gana el caso, y no el de la oportunidad de la decisión.
Tres meses de caducidad, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley
El artículo 18.3 establece que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes ese plazo se computa a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9.
La distinción no es cómoda para quien duda. El plazo largo depende de que el motivo sea precisamente la infracción de la ley o de los estatutos, de modo que confiar en el año y equivocarse en la calificación deja el caso fuera sin discutir el fondo. Cuando el acuerdo se adoptó sin la mayoría legalmente exigida hay infracción de ley, y ese es el argumento que abre el plazo de un año.
La caducidad no se interrumpe con burofaxes ni con reclamaciones al administrador. Solo se detiene presentando la demanda. Por eso, en cuanto se recibe el acta, lo primero es fijar en el calendario la fecha límite y trabajar hacia atrás desde ella, en lugar de esperar a ver si la comunidad reconsidera el acuerdo en la siguiente junta.
Sin estar al corriente de pago no se entra a discutir el fondo
El artículo 18.2 exige que, para impugnar los acuerdos de la junta, el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceda previamente a la consignación judicial de las mismas. Es un requisito de la propia acción: si no se cumple, la demanda se rechaza sin que llegue a examinarse si el acuerdo era abusivo o no.
El mismo apartado añade una excepción precisa: esta regla no se aplica a la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9. Fuera de ese supuesto, quien discute una derrama tiene que pagarla o consignarla antes de discutirla, aunque le parezca contradictorio.
Están legitimados, según ese apartado, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Salvar el voto significa que conste en el acta que usted votó en contra, y no que lo dijera en la sala. Si el acta no lo recoge, hay que pedir su rectificación de inmediato.
Una obra de mejora no obliga al disidente igual que una de conservación
El artículo 17.4 dispone que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Y añade que, cuando se aprueben por tres quintas partes de propietarios y cuotas innovaciones o mejoras no exigibles cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resulta obligado ni se modifica su cuota.
El contraste con otros acuerdos es claro. El apartado 2 obliga a la comunidad a pagar las obras de accesibilidad válidamente acordadas aunque su importe anual exceda de doce mensualidades ordinarias, y el apartado 9 dice que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. Por eso la primera pregunta técnica es si la derrama financia conservación, accesibilidad o mejora, porque de la respuesta depende que a usted le obligue.
Impugnar no paraliza la derrama: la suspensión hay que pedirla
El artículo 18.4 es tajante: la impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante y oída la comunidad de propietarios. Presentar la demanda y quedarse quieto significa que la obra se contrata, se ejecuta y se paga mientras el pleito avanza.
De ahí que la medida cautelar se pida en la propia demanda y no después, y que se razone sobre lo que ocurriría si la obra se ejecuta y luego el acuerdo se anula: un gasto ya consumado, difícil de deshacer y difícil de repartir. Ese razonamiento, con el presupuesto y el calendario de obra a la vista, es lo que sostiene la petición de suspensión.
Cómo lo llevamos, paso a paso
- 1
Leer la convocatoria y el acta con el título constitutivo
Comprobamos el orden del día, si el asunto estaba anunciado, la relación de propietarios no corrientes en el pago que exige el artículo 16.2, el resultado de la votación y si su voto en contra quedó reflejado. Sin acta correcta no hay caso.
- 2
Comprobar la mayoría que exigía ese acuerdo
Contrastamos lo aprobado con las reglas del artículo 17: unanimidad si modifica el título constitutivo o los estatutos, tres quintos en los supuestos que la ley reserva a esa mayoría, y mayoría simple en el resto. Una mayoría insuficiente es infracción de ley.
- 3
Estar al corriente o consignar lo debido
Regularizamos las deudas vencidas con la comunidad, o preparamos la consignación judicial, porque el artículo 18.2 lo exige para impugnar. Solo se exceptúan los acuerdos sobre establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9.
- 4
Intento previo de acuerdo
Documentamos la actividad negociadora que exige como requisito de procedibilidad el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, proponiendo por escrito a la comunidad la revocación o la modificación del acuerdo, con el mismo objeto que después tendrá la demanda.
- 5
Demanda con petición cautelar de suspensión
Presentamos la demanda contra la comunidad de propietarios dentro del plazo de caducidad y pedimos en el mismo escrito la suspensión cautelar de la ejecución del acuerdo, porque el artículo 18.4 no la concede de forma automática.
- 6
Sentencia y consecuencias en la comunidad
Obtenida la anulación, reclamamos la devolución de lo pagado en ejecución del acuerdo anulado y vigilamos que la comunidad no reproduzca el mismo acuerdo en la siguiente junta con otro nombre y la misma mayoría insuficiente.
La prueba que decide el caso
- La convocatoria de la junta con el orden del día y la relación de propietarios no corrientes en el pago.
- El acta de la junta con el resultado de la votación y la constancia de su voto en contra.
- El título constitutivo y los estatutos de la comunidad, con las cuotas de participación de cada vivienda.
- El presupuesto de la obra y la memoria técnica que describe si repara, mejora o suprime barreras.
- El justificante de estar al corriente de pago o el resguardo de la consignación judicial de lo debido.
- La comunicación del acuerdo al propietario ausente, con la fecha exacta en que se le notificó.
Lo que cierra la puerta
- Dejar pasar los tres meses confiando en que siempre hay un año. El plazo largo solo se aplica cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
- Impugnar con deudas vencidas pendientes. El artículo 18.2 exige estar al corriente o consignar judicialmente, y sin ello la demanda no llega al fondo del asunto.
- Votar en contra en voz alta y no comprobar que el acta lo recoge. Si no consta que salvó su voto, la comunidad discutirá su legitimación antes que el fondo.
- El ausente que recibe la comunicación del acuerdo y deja pasar los treinta días naturales del artículo 17.8 sin manifestar su discrepancia, cuyo voto se computa como favorable.
- Presentar la demanda y no pedir la suspensión cautelar. El artículo 18.4 deja el acuerdo vivo, y cuando llega la sentencia la obra ya está hecha y pagada.
La norma aplicable
- Art. 18 LPH. Enumera los tres motivos de impugnación, atribuye legitimación a quien salvó su voto, al ausente y al privado indebidamente de voto, exige estar al corriente o consignar, fija la caducidad en tres meses o un año y niega efecto suspensivo automático a la impugnación. BOE-A-1960-10906
- Art. 17 LPH. Fija las mayorías de cada tipo de acuerdo, libera al disidente de las mejoras no exigibles que excedan de tres mensualidades ordinarias, computa como favorable el voto del ausente que no discrepa en treinta días naturales y declara que los acuerdos válidos obligan a todos. BOE-A-1960-10906
- Art. 16 LPH. Regula la convocatoria de la junta, que debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora, contener la relación de propietarios no corrientes en el pago y advertir de la privación del derecho de voto en los supuestos del artículo 15.2. BOE-A-1960-10906
- Art. 249.1.8.º LEC. Somete al juicio ordinario, cualquiera que sea la cuantía, las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de propietarios y a estos, salvo que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad. BOE-A-2000-323
- Art. 5 LO 1/2025. Exige, como requisito de procedibilidad en el orden civil, haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias con identidad de objeto, y admite que la actividad negociadora la desarrollen las partes o sus abogados. BOE-A-2025-76
Artículos comprobados uno a uno contra el texto consolidado del BOE.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar el acuerdo de la junta?
El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal fija la caducidad en tres meses desde que la junta adoptó el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caduca al año. Si usted no asistió, el plazo se computa desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9.
¿Tengo que pagar la derrama que estoy impugnando?
Sí, salvo excepción. El artículo 18.2 exige estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar. La regla no se aplica a la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9. Y el artículo 18.4 recuerda que la impugnación no suspende por sí sola la ejecución.
No fui a la junta. ¿Puedo impugnar igualmente?
Sí. El artículo 18.2 legitima expresamente a los ausentes por cualquier causa, y el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo. Conviene actuar rápido por otro motivo: el artículo 17.8 computa como voto favorable el del propietario ausente debidamente citado que, informado del acuerdo, no manifiesta su discrepancia al secretario en el plazo de treinta días naturales.
¿Una obra de mejora me obliga aunque yo vote en contra?
No siempre. El artículo 17.4 libera al disidente cuando se aprueban por tres quintas partes innovaciones, instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, y cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si más tarde quiere disfrutar de la mejora, deberá abonar su cuota actualizada con el interés legal.
¿Se paran las obras mientras dura el pleito?
No de forma automática. El artículo 18.4 dice que la impugnación no suspenderá la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante y oída la comunidad de propietarios. Por eso la suspensión se pide en la propia demanda, razonando el perjuicio de que la obra se ejecute y se pague antes de que el acuerdo pueda anularse.
Esta guía explica cómo funciona la acción en general. No sustituye al estudio de su caso: los plazos dependen de cuándo pasaron las cosas y de lo que usted haya hecho desde entonces.