El certificado de eficiencia energetica: cuando es obligatorio

El Real Decreto 390/2021 exige el certificado energético en los principales momentos de la vida de un inmueble: al vender o alquilar a un nuevo arrendatario un edificio o parte de él (por ejemplo, una vivienda o un local), en la obra nueva, y en las reformas o ampliaciones importantes (cuando se renueva más del 25% de la envolvente o se sustituyen instalaciones térmicas).

También es obligatorio en los edificios de las administraciones públicas que superen los 250 metros cuadrados y en los edificios de uso no residencial (comercial, administrativo, sanitario, educativo, etc.) de más de 500 metros cuadrados. En estos dos casos, además, la etiqueta debe exhibirse en un lugar visible al público.

Quedan excluidos algunos supuestos tasados: monumentos y edificios protegidos cuando el certificado alterase su carácter, construcciones provisionales de uso previsto inferior a dos años, edificios industriales o agrícolas de baja demanda energética, edificios aislados de menos de 50 metros cuadrados útiles y los inmuebles que se compran para demoler o reformar de forma importante, previa declaración responsable ante el órgano competente.

En caso de duda sobre si su operación concreta necesita el certificado, Managora revisa su situación y le confirma la obligación antes de contratar.

El certificado solo lo puede firmar un técnico competente: un profesional con titulación académica y profesional habilitante, en concreto arquitecto, ingeniero o técnico de la edificación, entre los agentes de la edificación que reconoce la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. No es un documento que pueda emitir el propietario por su cuenta.

El técnico está obligado a realizar al menos una visita al inmueble para tomar datos reales (orientación, cerramientos, ventanas, sistemas de calefacción, agua caliente y refrigeración). Un certificado emitido sin visita no es válido y expone al propietario y al técnico a responsabilidad.

El Real Decreto 659/2025 ha aprobado un nuevo régimen de acreditación de estos técnicos (declaración responsable y registro nacional), con entrada en vigor el 23 de julio de 2026. A la fecha de esta guía todavía no está en vigor y no cambia la obligación para el propietario que vende o alquila. En Managora coordinamos al técnico competente, gestionamos la visita y preparamos el certificado por usted. Puede ver el importe actualizado en la ficha del trámite.

Emitir el certificado no basta. El Real Decreto 390/2021 obliga a presentarlo, junto con su informe de evaluación energética, ante el órgano competente de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. El registro debe hacerse en el plazo que fije cada comunidad autónoma y, en su defecto, dentro del mes siguiente a la fecha de emisión.

La consecuencia práctica es clara: para tener validez legal, el certificado tiene que estar debidamente registrado. Un certificado firmado pero no inscrito no le sirve para escriturar la venta ni para formalizar el contrato de alquiler, y el registro es además la vía por la que se obtiene la etiqueta oficial.

Cada comunidad autónoma tiene su propio registro y sus particularidades de tramitación. Managora presenta el certificado ante el registro autonómico que corresponda a su inmueble y le entrega el documento ya inscrito, listo para la operación.

El certificado da derecho a una etiqueta de eficiencia energética, con la escala de letras de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente), válida durante toda la vigencia del certificado. Es la misma lógica de etiqueta que ya conoce en electrodomésticos, aplicada al inmueble.

La norma obliga a incluir la calificación energética en toda la publicidad de venta o alquiler: anuncios en portales inmobiliarios, escaparates de agencia, carteles, prensa o web. Publicitar un inmueble sin indicar su calificación, o anunciar una letra que no está respaldada por un certificado registrado, es una infracción.

Cuando Managora gestiona su certificado, le entregamos la etiqueta y la calificación lista para que su anuncio cumpla desde el primer día.

Con carácter general, el certificado de eficiencia energética tiene una validez de diez años desde su registro. La excepción es la calificación G, la peor de la escala, cuyo certificado caduca a los cinco años, precisamente para incentivar la mejora de los inmuebles menos eficientes.

Es responsabilidad del propietario renovar el certificado cuando caduque si va a volver a vender o alquilar, o cuando realice reformas que mejoren la eficiencia del inmueble y quiera reflejar la nueva calificación. Un certificado caducado equivale, a efectos de la operación, a no tenerlo.

Managora le avisa de la caducidad y tramita la renovación con una nueva visita técnica y un nuevo registro, para que no se le pase el plazo.

El régimen sancionador se recoge en las disposiciones adicionales duodécima y decimotercera del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), al que remite el Real Decreto 390/2021. Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves.

Las horquillas de multa que fija esa norma van, con carácter orientativo, desde 300 hasta 600 euros en las infracciones leves, de 601 a 1.000 euros en las graves y de 1.001 a 6.000 euros en las muy graves. Vender o alquilar sin certificado, no registrarlo, publicitar una calificación falsa o emitir el certificado sin la visita obligatoria son conductas sancionables.

Además de la multa, operar sin un certificado válido puede bloquear la firma ante notario y generar reclamaciones del comprador o del inquilino. La forma segura de evitarlo es contar con el certificado emitido y registrado antes de poner el inmueble en el mercado, y de eso se encarga Managora por usted.