Alquiler de temporada, actualizacion de la renta y subarriendo (LAU)

El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Recae sobre una vivienda, pero no cubre la necesidad permanente de alojamiento del inquilino, sino una estancia temporal por trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en su vivienda habitual o vacaciones. La ley lo cita de forma expresa: los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra.

Se rige por la voluntad de las partes (artículo 4.3 LAU) y, en su defecto, por el Título III de la LAU y el Código Civil. Esto significa que no tiene la prórroga obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), ni la actualización limitada por el IRAV, ni las medidas de contención de precios de la Ley por el derecho a la vivienda. La fianza legal es de dos mensualidades, frente a una en la vivienda habitual.

La clave no es cómo se titule el contrato, sino la finalidad real del arrendamiento. Debe existir y constar una causa de temporalidad verificable; de lo contrario, el contrato puede ser recalificado por los tribunales como vivienda habitual con toda su protección.

La renta solo se actualiza si el contrato lo pacta de forma expresa, y únicamente en la fecha de aniversario (artículo 18 LAU). Sin cláusula de actualización, la renta no sube durante la vigencia del contrato.

Para la vivienda habitual, el índice de referencia es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda) que publica mensualmente el INE y que sustituye al IPC en los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26 de mayo de 2023). En los contratos anteriores se sigue aplicando el índice pactado, normalmente el IPC, o el Índice de Garantía de Competitividad si el pacto era genérico. El IRAV actúa como límite máximo del incremento.

El último dato publicado por el INE es el de junio de 2026 (2,44%); el de mayo de 2026 fue del 2,48%. Debe consultar el dato del mes que corresponda al aniversario de su contrato, porque el índice varía cada mes. Puede ver el importe de este servicio en la ficha de Actualización de la renta: Managora calcula el índice correcto y redacta la notificación por usted.

En el alquiler de temporada la renta se actualiza según lo que libremente se haya pactado, sin el tope del IRAV, porque no es vivienda habitual.

Sí, con requisitos distintos según el tipo de arrendamiento. En la vivienda habitual (artículo 8 LAU) el subarriendo solo puede ser parcial y exige el consentimiento escrito y previo del arrendador; la cesión del contrato también requiere ese consentimiento por escrito. El precio del subarriendo nunca puede superar la renta que paga el arrendatario, y el derecho del subarrendatario se extingue cuando termina el contrato principal.

En los locales y arrendamientos de uso distinto en que se ejerce una actividad empresarial o profesional (artículo 32 LAU) no hace falta el consentimiento del arrendador, pero la cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente en el plazo de un mes. A cambio, el arrendador puede elevar la renta un 10% en el subarriendo parcial y un 20% en la cesión o el subarriendo total.

El consentimiento no se presume por el silencio ni por el conocimiento informal del propietario. Subarrendar o ceder sin cumplir estos requisitos es causa de resolución del contrato. Managora prepara la solicitud de consentimiento o la comunicación fehaciente; el importe figura en la ficha de Comunicación de subarriendo.

Cuando se usa la etiqueta de temporada para eludir la protección de la vivienda habitual (la prórroga hasta cinco años, el límite de renta), pero el inquilino vive allí de forma permanente. Los tribunales atienden a la realidad y no a la denominación: si no hay una causa temporal real y acreditada, recalifican el contrato como vivienda habitual con todos sus efectos.

Para no incurrir en fraude, el contrato debe reflejar la causa concreta de la temporalidad (contrato de trabajo temporal en otra ciudad, matrícula de un curso, desplazamiento por obras en la vivienda propia) y fijar una duración coherente con ella. Conviene conservar la documentación que acredite ese motivo.

Managora redacta el contrato de temporada con la causa y la documentación de soporte adecuadas para que resista una eventual revisión, sin dejar el caso en manos de un tercero.

El IRAV ya está plenamente consolidado como índice de actualización de la vivienda habitual y ha desplazado al IPC. A 17 de julio de 2026 no hay tope extraordinario vigente: se aplica el índice completo que publica el INE. Sí lo hubo de forma efímera: el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo de 2026, fijó un tope provisional del 2%, pero el Congreso no lo convalidó el 28 de abril de 2026 y dejó de surtir efecto al día siguiente. Los topes de años anteriores (2% en 2023, 3% en 2024) también quedaron atrás. Conviene, en todo caso, confirmar en el BOE que a la fecha de aplicación no hay ninguna medida nueva de limitación.

Para los alquileres de corta duración anunciados en plataformas digitales rige el Real Decreto 1312/2024, que creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio obtener un Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder anunciar ese alojamiento; los anuncios sin NRA se retiran de las plataformas. No todo alquiler de temporada lo necesita: la obligación se dirige a las estancias de corta duración comercializadas en plataformas, no a un contrato de temporada directo por toda la temporada (por ejemplo, un curso académico), que puede quedar fuera.

Además, algunas comunidades autónomas han aprobado requisitos propios para el alquiler de temporada y de habitaciones. Conviene comprobar la normativa autonómica aplicable antes de firmar.

Managora identifica el régimen correcto de su contrato y lo prepara y presenta por usted: redacta el contrato de arrendamiento de temporada con su causa acreditada, calcula y notifica la actualización anual de la renta con el índice IRAV vigente y gestiona la comunicación del subarriendo o la cesión al arrendador.

Todo el proceso es en línea. Puede ver el importe actualizado de cada servicio en su ficha: Alquiler de temporada, Actualización de la renta y Comunicación de subarriendo. Si su caso requiere el NRA para anunciar el alojamiento, también lo tramitamos.