La comunidad de bienes: constituirla, fiscalidad y cuando conviene frente a la SL

La comunidad de bienes está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil: existe cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Aplicada a la empresa, es un contrato entre dos o más comuneros que ponen en común bienes, dinero o trabajo para explotar una actividad, fijando el porcentaje de cada uno.

No tiene personalidad jurídica propia: quienes actúan y responden son los comuneros. Tampoco exige capital mínimo ni escritura notarial (salvo que se aporten inmuebles) ni inscripción en el Registro Mercantil. Por eso es la fórmula de arranque más ligera para dos o tres personas.

Encaja especialmente bien en alquileres compartidos, herencias con inmuebles que se explotan conjuntamente, despachos profesionales y pequeños negocios de bajo riesgo. Si la actividad implica deudas relevantes, empleados o inversión fuerte, conviene valorar desde el principio una SL, como se explica más abajo.

El corazón del trámite es el contrato privado de constitución: identifica a los comuneros, describe las aportaciones de cada uno (dinero, bienes o trabajo), fija las cuotas de participación, la denominación (habitualmente el nombre elegido seguido de "CB"), el domicilio, la actividad y las reglas de administración, reparto y salida. Un contrato bien redactado evita la mayoría de conflictos futuros entre comuneros.

Solo hace falta notario si se aportan inmuebles: en ese caso el artículo 1280.1 del Código Civil exige escritura pública y la aportación se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que alarga el proceso varias semanas. Managora prepara el contrato, coordina ese paso notarial cuando procede y presenta todo lo demás.

La constitución de una CB con actividad empresarial está sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD, pero exenta (artículo 45.I.B.11 del texto refundido del impuesto): se presenta el modelo 600 ante la agencia tributaria de su comunidad autónoma sin ingresar cuota alguna.

Con el contrato firmado se solicita el NIF de la entidad en la AEAT mediante el modelo 036, firmado por todos los comuneros. A la CB se le asigna un NIF que empieza por la letra E y en el mismo modelo se comunica el alta censal de la actividad. Desde febrero de 2025 ya no existe el modelo 037: todo se tramita con el 036.

La CB no paga Impuesto sobre Sociedades: tributa en régimen de atribución de rentas (artículos 86 a 90 de la Ley del IRPF). El beneficio se calcula a nivel de la entidad y se atribuye a cada comunero según su porcentaje; cada uno lo integra en su propia declaración de IRPF (o en su IS si el comunero es una sociedad).

La Dirección General de Tributos ha confirmado en múltiples consultas vinculantes (entre otras, V2271-16, V4433-16 y V4149-16) que la comunidad de bienes sigue en atribución de rentas aunque su actividad sea mercantil: solo las sociedades civiles con personalidad jurídica y objeto mercantil pasaron a tributar por el Impuesto sobre Sociedades (artículo 7 de la Ley 27/2014).

En el IVA la situación se invierte: el sujeto pasivo es la propia comunidad, que presenta el modelo 303 trimestral con su NIF. Además, la CB presenta cada enero el modelo 184, la declaración informativa anual que comunica a Hacienda cuánto se atribuye a cada comunero (obligatoria si ejerce actividad económica o si sus rentas superan 3.000 euros anuales).

Cada comunero, por su parte, adelanta trimestralmente el IRPF de su porcentaje mediante el modelo 130 de pagos fraccionados. Con cifra de negocios inferior a 1 millón de euros, la entidad está exenta de pagar el IAE, aunque la actividad debe constar de alta en el censo.

Sí, todo comunero que trabaje de forma habitual, personal y directa en la actividad debe darse de alta en el RETA. El alta se solicita en Importass, el portal de la Tesorería General de la Seguridad Social, antes de iniciar la actividad (puede pedirse con hasta 60 días naturales de antelación). Un comunero que solo aporta capital y no trabaja en el negocio no tiene obligación de cotizar.

Desde 2023 los autónomos cotizan por rendimientos reales: se elige una base según el rendimiento neto mensual previsto dentro de las tablas general y reducida vigentes, y la Seguridad Social regulariza después con los datos reales que le facilita Hacienda. La cuota exacta depende del tramo: puede calcularla en el simulador oficial de Importass.

Quien se da de alta por primera vez en el RETA puede solicitar la cuota reducida de inicio de actividad (la llamada tarifa plana) de 80 euros mensuales durante los primeros 12 meses, prorrogable otros 12 si los rendimientos quedan por debajo del salario mínimo. Managora gestiona el alta de la entidad y le orienta sobre el alta de cada comunero.

Es la gran contrapartida de la CB. Como la entidad no tiene personalidad jurídica, de las deudas del negocio responden los comuneros con todo su patrimonio personal, presente y futuro (artículo 1911 del Código Civil). Un impago a proveedores, una sanción o una indemnización pueden acabar afectando a la vivienda o los ahorros de cada comunero.

Frente a Hacienda el riesgo es aún más directo: el artículo 42.1.b) de la Ley General Tributaria declara a los partícipes de estas entidades responsables solidarios de sus obligaciones tributarias materiales, en proporción a su participación.

Por eso la CB es idónea para actividades de riesgo económico bajo y controlable. Si el negocio va a endeudarse, contratar plantilla o firmar contratos de importe alto, la limitación de responsabilidad de una SL vale lo que cuesta constituirla.

Hay cuatro señales claras: beneficios altos y sostenidos (el tipo marginal del IRPF de los comuneros supera con holgura el tipo del Impuesto sobre Sociedades), riesgo creciente que aconseja separar patrimonio personal y empresarial, necesidad de financiación bancaria o de inversores, y entrada o salida de socios, que en una SL se articula con participaciones y en una CB obliga a retocar el contrato.

La barrera de entrada a la SL es hoy mínima: desde la Ley 18/2022 puede constituirse con 1 euro de capital, con la salvaguarda de destinar a reserva legal al menos el 20 % del beneficio hasta que capital y reserva alcancen 3.000 euros. Para ejercicios iniciados en 2026, una SL que facture menos de 1 millón de euros tributa al 19 % por los primeros 50.000 euros de base imponible y al 21 % por el resto, frente a la escala progresiva del IRPF que soporta el comunero.

El paso de CB a SL no obliga a liquidar el negocio: la aportación de la actividad a una sociedad de nueva creación puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal del Impuesto sobre Sociedades cuando existen motivos económicos válidos (limitar responsabilidad, profesionalizar la gestión, preparar la sucesión), como ha admitido reiteradamente la Dirección General de Tributos en consultas vinculantes. Managora estudia su caso y puede encargarse tanto de la comunidad de bienes hoy como de la SL cuando llegue el momento.