Modelo 211: la retención del 3 % al comprar un inmueble a un no residente

El modelo 211 es la autoliquidación con la que el comprador de un inmueble situado en España ingresa en Hacienda el 3 % del precio cuando el vendedor no reside fiscalmente en España. El impuesto es del vendedor, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. La obligación de retenerlo e ingresarlo es del comprador. Lo establece el artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 y lo desarrolla el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004.

La Agencia Tributaria lo formula sin matices en su sede electrónica: la persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 % de la contraprestación acordada. Da igual que usted sea español y viva en Valencia, o que sea belga y compre desde Bruselas. Da igual que el vendedor le asegure que ya lo arreglará él por su cuenta.

El 3 % no es un impuesto que pague usted. Es dinero del vendedor que usted separa del precio y entrega a Hacienda en su nombre, como pago a cuenta del impuesto que el vendedor liquidará después. Usted no pierde un euro por retener. Pierde mucho si se olvida.

Se retiene el 3 % de la contraprestación acordada, es decir, del precio que figura en la escritura de compraventa. No del valor de referencia de Catastro, no del valor catastral, no de la tasación del banco. Si el precio pactado es de 300.000 euros, la retención es de 9.000 euros exactos.

El dinero sale del vendedor. En la firma, el comprador entrega al vendedor 291.000 euros en lugar de 300.000 y reserva los 9.000 restantes para Hacienda, que ingresará con el modelo 211 dentro del mes siguiente. El precio total que paga el comprador es el mismo: lo que cambia es que una parte va al Tesoro Público y no al bolsillo del vendedor.

Por eso conviene fijar esto por escrito antes de llegar a la notaría. El día de la firma no es momento para descubrir que el vendedor esperaba cobrar el 100 % del precio. Si usted paga los 300.000 euros íntegros y luego tiene que ingresar 9.000 de su bolsillo, ese dinero ya no lo recupera de nadie.

El 3 % tampoco es el impuesto definitivo del vendedor. Es un anticipo. Puede quedarse corto y puede quedarse largo, y el ajuste se hace después con el modelo 210.

El artículo 14.3 del Real Decreto 1776/2004 fija un plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, y la transmisión es la firma de la escritura, no la entrega de llaves ni la inscripción en el Registro. El cómputo es de fecha a fecha: si firmó el 10 de septiembre, el último día para presentar e ingresar es el 10 de octubre. Si ese día cae en sábado, domingo o festivo, se traslada al siguiente día hábil.

La declaración se presenta ante la Delegación o Administración de la AEAT en cuyo ámbito territorial está ubicado el inmueble, no en la del domicilio del comprador. Es un detalle que se pasa por alto y que retrasa expedientes.

El vendedor tiene su propio reloj, y arranca cuando el del comprador se para: el artículo 14.4 le da tres meses contados desde el término del plazo de ingreso de la retención. En total, cuatro meses desde la escritura para presentar el modelo 210 y liquidar el impuesto definitivo.

Pasarse de plazo tiene precio tasado. El artículo 27 de la Ley General Tributaria aplica un recargo del 1 %, más otro 1 % adicional por cada mes completo de retraso. A partir de los doce meses, el recargo es del 15 % y además se devengan intereses de demora. El recargo se reduce un 25 % si se cumplen los requisitos del artículo 27.5.

Esta es la parte que casi nadie lee. El párrafo tercero del artículo 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 dice que, si la retención o el ingreso a cuenta no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente. El bien afecto es su casa.

El artículo 14.5 del Reglamento añade el mecanismo registral: el registrador de la propiedad lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esa nota queda en el historial registral, sale en la nota simple y estorba en cualquier reventa, herencia o hipoteca posterior. Se cancela por caducidad, o presentando la carta de pago, o con una certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

La lógica es sencilla y despiadada. Cuando la Administración descubre que falta el ingreso, el vendedor ya cobró y está fuera de España. Perseguirlo allí es lento y caro. La finca, en cambio, está en un registro español con nombre y apellidos: los suyos.

A la afección se suman los recargos por presentación tardía y la posible sanción tributaria por dejar de ingresar, que el propio artículo 25.2 menciona expresamente al decir que la afección se aplica sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder.

El artículo 14.2 del Real Decreto 1776/2004 solo admite dos supuestos. El primero: que el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. El segundo: la aportación de inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades residentes en territorio español.

El primero es el que aparece en la vida real, y conviene entender qué prueba se exige. La única prueba es esa certificación de la Administración tributaria. No sirve el NIE. No sirve el certificado de empadronamiento. No sirve una cuenta bancaria española, ni una factura de la luz, ni que el vendedor lleve quince años viniendo a la casa cada verano. Si el vendedor afirma que es residente pero no pone el certificado sobre la mesa, la ley le sigue obligando a usted a retener.

El plazo del mes no se detiene mientras el vendedor tramita su certificado. Lo prudente es retener e ingresar en plazo, y si después se acredita que el vendedor era residente, pedir a la AEAT la rectificación de la autoliquidación. Un ingreso que se rectifica se recupera. Un plazo incumplido no se deshace.

Ojo con dos casos que sí obligan a retener aunque parezca lo contrario: cuando el vendedor es una sociedad no residente sin establecimiento permanente, y cuando la venta se hace con pérdida. En ambos el 3 % se retiene igual.

Para el vendedor no residente, el 3 % es un anticipo, no la factura. El impuesto real es el 19 % sobre la ganancia patrimonial obtenida, según el artículo 25.1.f).3.º del Real Decreto Legislativo 5/2004.

La ganancia se calcula por diferencia. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor. El valor de adquisición es lo que pagó al comprar, más los impuestos y gastos de aquella compra y las mejoras, menos las amortizaciones si el inmueble estuvo alquilado. La diferencia entre ambos, al 19 %, es la cuota.

Si esa cuota es menor que el 3 % retenido, la diferencia se devuelve. La solicitud se hace en el propio modelo 210, dentro de los tres meses siguientes al mes de la retención. La Administración dispone de seis meses para pagar y, transcurridos sin haber ordenado el pago, se aplican intereses de demora sin necesidad de que el contribuyente los reclame.

Hay un documento sin el cual esto no funciona: la copia del modelo 211 presentado. Es la prueba de que la retención se ingresó y de que el dinero está a nombre del vendedor. El comprador debe entregársela. Un vendedor sin esa copia tiene un problema para acreditar 9.000 euros que ya pagó.

Si la venta produjo pérdida, la cuota es cero y se devuelve el 3 % completo, pero no llega solo: hay que presentar el modelo 210 para pedirlo. Quien no lo presenta, regala el dinero.

El modelo 211 no es la única obligación que la ley traslada al comprador cuando el vendedor es extranjero. El artículo 106.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004 convierte al adquirente en sujeto pasivo sustituto del contribuyente en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, cuando el contribuyente es una persona física no residente en España.

Traducido: la plusvalía municipal la debe el vendedor, pero el ayuntamiento se la reclama a usted. Y el plazo es distinto y más corto que el del modelo 211: treinta días hábiles desde la transmisión en los actos entre vivos, según el artículo 110.2.a) del mismo texto refundido.

El matiz importa. Esta regla solo se activa cuando el vendedor es persona física no residente. Si quien vende es una sociedad no residente, no hay sustituto y el obligado sigue siendo el vendedor. El 3 % del modelo 211, en cambio, se retiene en los dos casos.

Son dos administraciones, dos plazos y dos ventanillas para una sola compra. En Managora los llevamos juntos, para que no se le escape ninguno de los dos calendarios.