Impugnar el valor de referencia del Catastro y la tasacion pericial contradictoria

Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021, de 9 de julio) la base imponible de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el de Sucesiones y Donaciones (ISD) no es el precio que usted paga ni el valor que declara: es el valor de referencia que aprueba cada año la Dirección General del Catastro, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores, en cuyo caso se tributa por el mayor (art. 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD y art. 9 de la Ley 29/1987 del ISD).

Ese valor se calcula de forma masiva a partir de los precios de compraventas comunicados por los notarios y no considera el estado concreto de su inmueble: una reforma integral pendiente, patologías estructurales, una ocupación ilegal, un arrendamiento de renta antigua o cargas que hunden el valor de mercado. Por eso hay casos en los que el valor de referencia supera con claridad lo que el inmueble vale de verdad y obliga a pagar más impuesto del que corresponde.

Puede consultar gratis el valor de referencia de cualquier inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, referido a la fecha que le interese, y descargar el certificado de motivación con los datos, módulos y coeficientes empleados en el cálculo. Ese certificado es la primera pieza del expediente: permite detectar errores de superficie, antigüedad o categoría constructiva y decidir si compensa impugnar.

La ley solo permite atacar el valor de referencia en dos momentos (art. 10.3 del Texto Refundido del ITP y AJD): al solicitar la rectificación de su propia autoliquidación o al recurrir la liquidación que en su caso le practique la Administración. No existe un recurso directo contra el valor publicado por el Catastro.

La vía prudente es autoliquidar por el valor de referencia (modelo 600 en ITP, 650 en sucesiones, 651 en donaciones), pagar, y presentar después una solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos (art. 120.3 de la Ley General Tributaria). Dispone de 4 años y no asume recargos, intereses ni sanciones. La Administración autonómica resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor a la vista de las pruebas que usted aporte.

La vía de riesgo es autoliquidar directamente por el valor real. La Administración regularizará la diferencia con intereses de demora y puede abrir expediente sancionador; usted tendrá entonces un mes para recurrir esa liquidación en reposición o ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR), impugnando el valor de referencia con su prueba. Solo compensa en supuestos muy contados y con un caso sólido.

Managora prepara y presenta la rectificación por usted: revisa el certificado de motivación, organiza la prueba del valor real y redacta y registra el escrito. La impugnación no devenga ninguna tasa administrativa; puede ver el importe actualizado de nuestros honorarios en la ficha del trámite.

El Tribunal Constitucional lo ha dejado claro en la STC 13/2026: el valor de referencia puede desvirtuarse sin límite probatorio de ninguna clase, dictámenes periciales incluidos. La clave es acreditar el valor de mercado del inmueble en la fecha de devengo del impuesto.

La prueba de más peso es una tasación emitida por técnico competente o por sociedad de tasación homologada por el Banco de España, referida a la fecha de devengo. Conviene reforzarla con un reportaje fotográfico fechado, un informe del estado real del inmueble (patologías, instalaciones obsoletas, necesidad de reforma integral) y cualquier documento objetivo: cédulas, licencias o expedientes de ruina o de inspección técnica.

También funcionan los testigos de mercado: compraventas comparables de la misma zona y periodo, y la propia escritura cuando el precio se pactó entre partes independientes. Una compraventa entre extraños, financiada por un banco que tasó el inmueble para conceder la hipoteca, es un indicio potente de que el precio refleja el mercado.

Si el problema es un error de hecho (metros cuadrados que no existen, antigüedad equivocada, categoría constructiva irreal), además de impugnar conviene instar la corrección del dato ante el propio Catastro mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias: corregido el dato, el valor de referencia cae por su base.

La tasación pericial contradictoria (TPC) del art. 135 de la Ley General Tributaria sirve para corregir las comprobaciones de valores del art. 57: procede cuando la Administración comprueba el valor con sus propios medios, algo que hoy ocurre con los inmuebles que no tienen valor de referencia asignado, con bienes distintos de los inmuebles (participaciones de empresas no cotizadas, ajuar, bienes singulares) y en los tributos donde se sigue comprobando el valor declarado. Contra el valor de referencia no cabe TPC: no es una comprobación de valores sino la aplicación directa de la ley (STC 13/2026).

El plazo para pedirla es el del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación practicada con los valores comprobados, en general un mes. En ITP e ISD la normativa permite además reservarse el derecho a promoverla cuando la notificación no motiva suficientemente la valoración y usted lo denuncia en reposición o ante el TEAR: en ese caso el mes se cuenta desde la firmeza en vía administrativa de la resolución. La sola presentación de la solicitud, o la reserva, suspende la ejecución de la liquidación, el plazo para recurrir y el procedimiento sancionador. No necesita aval.

La mecánica es reglada: notificada la valoración administrativa, usted nombra un perito con titulación adecuada en 10 días, y este emite su hoja de aprecio motivada en un mes. Si la diferencia entre ambas valoraciones es igual o inferior a 120.000 euros y, a la vez, igual o inferior al 10 por ciento de la tasación de su perito, prevalece la suya y ahí acaba todo. Si la diferencia supera cualquiera de esos límites, se designa un perito tercero de las listas que remiten los colegios profesionales, elegido por sorteo público y orden correlativo; dispone de un mes para valorar.

Costes y garantías: usted paga siempre a su propio perito. El tercero puede exigir provisión de sus honorarios mediante depósito en 10 días, y no depositar equivale a aceptar la valoración del otro perito. Si la valoración del tercero supera el valor que usted declaró en más de un 20 por ciento, sus honorarios corren de su cuenta; en caso contrario los paga la Administración y le devuelven el depósito. El resultado se mueve siempre entre el valor declarado y el comprobado: la TPC nunca puede dejarle peor que la liquidación impugnada. Terminado el procedimiento, la liquidación debe notificarse en un mes; si la Administración se retrasa, dejan de exigirse intereses de demora desde ese incumplimiento.

La STC 13/2026, de 12 de febrero (BOE de 19 de marzo de 2026), desestimó por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía: el valor de referencia como base imponible de ITP e ISD es constitucional porque grava valores cercanos a los de mercado y, sobre todo, porque el sistema queda abierto a la prueba en contrario. La sentencia no anula nada de lo pagado: quien haya tributado de más debe impugnar su caso concreto.

La misma sentencia zanja el debate procesal: confirma el criterio que ya venían aplicando varios TSJ (Comunidad Valenciana, Canarias, Castilla y León) de que no cabe tasación pericial contradictoria contra el valor de referencia, y a cambio garantiza libertad total de prueba en la rectificación, la reposición y la reclamación económico-administrativa, incluida la prueba pericial.

En el terreno de las comprobaciones de valores, donde la TPC sí juega, el Tribunal Supremo ha reforzado en 2025 (STS 813/2025, de 24 de junio, recurso 6908/2023, y STS 1147/2025, de 17 de septiembre, recurso 259/2024) la exigencia de que el perito de la Administración visite el inmueble o justifique de forma objetiva y verificable por qué no lo hace: una comprobación mal motivada se anula sin necesidad de acudir a la TPC, que es siempre facultativa para el contribuyente.

Si el valor de referencia le ha hecho pagar de más, no lo deje pasar: el plazo de rectificación es de 4 años y la devolución llega con intereses de demora. Managora estudia su caso, organiza la prueba y presenta por usted la impugnación del valor de referencia. Si lo suyo es una comprobación de valores, Managora redacta y presenta la solicitud o la reserva de la tasación pericial contradictoria y le acompaña durante el procedimiento; tenga en cuenta que en la TPC usted debe contratar y pagar a su propio perito, y que puede haber que depositar y, en su caso, abonar los honorarios del perito tercero. Inicie el trámite desde la ficha correspondiente.