Impagos inmobiliarios: resolver la compraventa (art. 1504 CC) y la dacion en pago

El artículo 1504 del Código Civil regula la venta de inmuebles con precio aplazado: aunque el contrato diga que el impago resuelve la venta "de pleno derecho", el comprador puede pagar tarde y salvar la operación mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, ni siquiera el juez puede concederle un nuevo plazo.

Por eso el requerimiento resolutorio es la pieza clave: es la declaración del vendedor, notificada de forma fehaciente al comprador, de que da por resuelta la compraventa por el impago. No es una simple reclamación de pago: debe expresar con claridad la voluntad de resolver.

Un burofax no sirve para resolver. El Tribunal Supremo (sentencia de 4 de julio de 2011, recogida por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) exige que la notificación resolutoria sea judicial o notarial. El burofax solo vale como reclamación previa de pago y como prueba del impago.

Managora redacta el requerimiento y organiza su otorgamiento con la notaría: la elección del notario es siempre suya (art. 126 del Reglamento Notarial); si no tiene preferencia, nosotros le proponemos una y gestionamos la cita. Puede ver el importe actualizado en la ficha del trámite de resolución de compraventa.

Primero, un incumplimiento grave: el impago del precio o de los plazos pactados, no un retraso puntual ya subsanado ni una discrepancia menor. Segundo, que el vendedor haya cumplido su parte: quien resuelve no puede estar a su vez incumpliendo.

Tercero, el requerimiento debe respetar lo pactado en el contrato. Si la condición resolutoria inscrita concede al comprador un plazo de gracia (por ejemplo, 15 días o un mes desde el requerimiento, como es habitual en las escrituras), ese plazo hay que concederlo y dejarlo documentado en el acta.

Cuarto, el comprador tiene derecho a contestar en la propia acta notarial (dos días hábiles, art. 204 del Reglamento Notarial). Si se opone o alega haber pagado o consignado, el acta deja de ser título suficiente para inscribir la resolución: en ese caso la resolución solo puede imponerse en un procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia, que exige procurador y no está incluido en el trámite ni en su precio.

La acción de resolución prescribe a los cinco años desde el incumplimiento (art. 1964.2 CC, redacción de la Ley 42/2015).

Si la compraventa se garantizó con condición resolutoria explícita inscrita (art. 11 de la Ley Hipotecaria), la resolución es oponible a terceros y permite reinscribir la finca a favor del vendedor sin pleito, siempre que se cumplan los requisitos que exige la Dirección General: acta notarial de requerimiento correctamente notificada, ausencia de oposición del comprador y consignación de las cantidades recibidas.

La consignación del artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario es íntegra: el vendedor debe depositar en un establecimiento bancario todo lo cobrado, sin descontar nada, aunque el contrato pacte una cláusula penal de pérdida de las cantidades entregadas. La pena, si se discute, la modera el juez (art. 1154 CC); el Registro no la liquida.

Las arras penitenciales del artículo 1454 CC son una salida distinta: permiten desistir del contrato antes de consumarlo. Si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas. No confunda las arras con la resolución por impago: la vía del 1504 se usa cuando la venta ya se ha perfeccionado y el precio aplazado no llega.

Si el comprador acata el requerimiento, Managora formaliza la escritura de resolución con la restitución recíproca y tramita la cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 82 LH).

La dación en pago (datio pro soluto) es un pacto por el que usted entrega el inmueble al acreedor y la deuda se extingue en ese mismo acto, en los términos acordados. La cesión de bienes para pago (datio pro solvendo, art. 1175 CC) es distinta: entrega los bienes para que el acreedor los liquide, y solo queda liberado por el importe líquido que se obtenga; si tras la venta queda deuda, subsiste salvo pacto en contrario.

La dación exige el acuerdo expreso del acreedor: es un contrato, no se le puede imponer. La excepción es el Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012): si usted está en el umbral de exclusión que define la norma y su entidad está adherida, puede exigir la dación de su vivienda habitual como medida sustitutiva cuando la reestructuración y la quita no resultan viables, y quedarse hasta dos años como arrendatario pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda.

Si el bien es un inmueble, la dación acordada en documento privado es válida y obliga a las partes, pero en la práctica hay que elevarla a escritura pública: el artículo 1280 del Código Civil exige documento público para los actos que afectan a la propiedad inmobiliaria y las partes pueden compelerse a otorgarlo (art. 1279 CC), y sin escritura no se puede inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad ni oponerla a terceros. Por eso la vía notarial es la única que cierra el ciclo.

Managora redacta la propuesta de dación dirigida al acreedor, prepara la minuta de la escritura, coordina la firma con la notaría que usted elija y tramita la inscripción y la liquidación de impuestos. El importe del servicio está en la ficha del trámite.

La dación tributa en el ITP, modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, como adjudicación en pago de deudas (art. 7.2.A del texto refundido del ITPyAJD). El sujeto pasivo es el adquirente: el acreedor que recibe el inmueble, al tipo de la comunidad autónoma donde radica. Si el transmitente es empresario y la operación va por IVA, puede devengar AJD en su lugar.

La plusvalía municipal (IIVTNU) corresponde en principio al transmitente, pero está exenta cuando se trata de la dación de la vivienda habitual del deudor hipotecario o de su garante para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa vivienda, contraídas con entidades de crédito o entidades que profesionalmente conceden préstamos hipotecarios, siempre que ni el deudor ni su unidad familiar tengan otros bienes suficientes para pagar la deuda (art. 105.1.c del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Se considera vivienda habitual aquella en la que ha estado empadronado los dos años anteriores, o desde la adquisición si es menos.

En el IRPF, la ganancia patrimonial que aflora al entregar la vivienda está exenta con los mismos requisitos (art. 33.4.d de la Ley 35/2006), y la exención alcanza también a las transmisiones en ejecución hipotecaria judicial o notarial. Está en vigor desde el 1 de enero de 2014.

Fuera de esos supuestos (segunda residencia, acreedor particular, deudor con otros bienes) la dación tributa por las reglas generales: ganancia o pérdida en IRPF y plusvalía municipal ordinaria, que desde el RDL 26/2021 no se paga si acredita que no hubo incremento real de valor.

Si usted es el vendedor y el comprador no paga el precio aplazado, su vía es la resolución del artículo 1504 CC: recupera el inmueble con un requerimiento notarial, sin pleito si el comprador no se opone.

Si usted es el deudor y no puede pagar, su vía es la dación en pago: entrega el inmueble, extingue la deuda y, si es su vivienda habitual frente al banco, sin coste de IRPF ni de plusvalía municipal.

En ambos casos Managora prepara el expediente completo por la vía notarial: revisamos su contrato y su deuda, redactamos el requerimiento o la propuesta de dación, organizamos la firma en la notaría que usted elija y la inscribimos después en el Registro de la Propiedad. Lo que no incluye ninguno de los dos trámites es el procedimiento judicial si la otra parte se niega: se lo diremos con claridad antes de que gaste un euro de más.

Puede iniciar ahora el trámite de resolución de compraventa o el de dación en pago: el importe actualizado de cada uno está en su ficha y el resto lo hacemos nosotros.