¿Pierdo mi casa con la Ley de Segunda Oportunidad? Vivienda, hipoteca y plan de pagos

Depende de dos cosas: de si tiene vivienda en propiedad y de la vía por la que pida la exoneración del pasivo insatisfecho, que es el nombre legal de la cancelación de deudas. Si vive de alquiler, con su familia o en una casa que no es suya, no hay vivienda que perder: el concurso se ocupa de lo que usted tiene a su nombre, y lo legalmente inembargable, como el mobiliario y el menaje no superfluo o la ropa, queda fuera.

Si la vivienda es suya, la ley ofrece dos caminos. En la exoneración con liquidación, sus bienes se venden para pagar a los acreedores, la casa incluida, y lo que quede sin pagar se cancela. En la exoneración con plan de pagos no se liquida nada: usted propone un calendario de pagos y, si el juez lo aprueba, conserva la vivienda mientras lo cumple. Cuando el plan no supone vender la vivienda habitual, dura cinco años en lugar de los tres generales.

Ninguna de las dos vías es automática. La exoneración la concede la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de su provincia, después de comprobar de oficio que usted es deudor de buena fe, aunque nadie se oponga, y el plan puede ser impugnado por los acreedores. Lo que decide si la casa se queda es la aritmética: lo que vale, lo que se debe sobre ella y lo que entra en su hogar cada mes.

En la liquidación entra todo lo que forma la masa activa: los bienes que usted tiene el día en que se declara el concurso y los que adquiera hasta que termine, herencias aceptadas incluidas. La vivienda se vende dentro del propio concurso. Si tiene hipoteca, el banco cobra con el precio de venta hasta donde alcance su garantía, y lo que el precio no cubra pasa a ser deuda que puede quedar exonerada junto con las demás.

Es la vía habitual cuando la casa vale menos de lo que se debe por ella y la cuota ya no se puede pagar, o cuando conservarla exigiría un plan que sus ingresos no sostienen. Con liquidación no hay fase provisional: si se cumplen los requisitos y nadie se opone con éxito, el juez concede la exoneración en el mismo auto que cierra el concurso. Durante tres años puede revocarse si aparecen bienes o ingresos ocultos o si usted mejora de forma sustancial por una herencia, un legado, una donación o el juego.

Si está casado en gananciales, la vivienda común entra en la masa cuando deba responder de deudas suyas. Su cónyuge tiene una salida: quedarse con la vivienda pagando a la masa la mitad de su valor, que en la vivienda habitual se calcula con la cifra mayor entre la tasación y el valor de mercado. También puede pedir al juez del concurso la disolución de la sociedad de gananciales, con preferencia para que la vivienda habitual se incluya en su parte.

El plan de pagos es la única vía que permite no vender la vivienda. Se pide en cualquier momento antes de que el juez acuerde la liquidación, de modo que la decisión se toma al principio y no cuando la venta ya está en marcha. Usted presenta una propuesta con el calendario de pagos de las deudas que se pueden cancelar y el detalle de los recursos con los que atenderá, además, las que no se cancelan (la hipoteca entre ellas), los alimentos que deba y su propia subsistencia.

La ley no fija una cuota mínima ni un porcentaje. Pone listones que cualquier acreedor afectado puede hacer valer impugnando el plan en diez días: el plan tiene que destinar a la deuda cancelable toda su renta previsible por encima de lo inembargable, de sus nuevas obligaciones razonables y de los vencimientos de la deuda que no se cancela; tiene que garantizar a cada acreedor al menos lo que cobraría si se liquidara; y no sale adelante si se oponen acreedores con más del 80 % de la deuda cancelable afectada, salvo que el juez lo imponga a la vista del caso.

Con vivienda, el listón que más pesa es el de la liquidación. Si la casa vale bastante más de lo que se debe por ella, en una venta los acreedores cobrarían esa diferencia, y el plan tiene que darles al menos eso en cinco años. Si la casa vale menos que la hipoteca, la venta apenas les daría nada y el listón baja. Hay además una protección expresa: los acreedores que reúnan al menos el 40 % de la deuda cancelable pueden exigir que se vendan los bienes que usted no necesita para su actividad, como un segundo inmueble, pero la vivienda habitual queda fuera de esa exigencia.

Si el juez aprueba el plan, concede la exoneración provisional y cesan los efectos del concurso, que quedan sustituidos por lo que diga el plan. Los cinco años cuentan desde la aprobación judicial, y durante ese tiempo usted informa al juez cada seis meses del cumplimiento y de cualquier cambio importante en su patrimonio. Si el plazo termina sin revocación, el juez dicta el auto de exoneración definitiva, que se publica en el Registro público concursal y no admite recurso.

Sí, hay que seguir pagándola. La deuda hipotecaria no se cancela dentro del valor de la garantía: es una de las deudas que la ley excluye de la exoneración. Lo que sí puede cancelarse es la parte que supere ese valor, y ahí está la regla más útil para quien tiene una casa que vale menos que su hipoteca.

Cuando lo que queda por pagar supera el valor de la garantía, en el plan de pagos se mantienen las fechas de vencimiento pactadas con el banco, pero las cuotas de principal e intereses se recalculan tomando solo la parte de la deuda que no supera ese valor. Si el interés es variable, se calcula con el tipo que corresponda según el contrato en la fecha de aprobación del plan, y se revisa después como prevea el contrato. La parte que excede recibe en el plan el trato que le corresponde según su clase, como las demás deudas, y lo que de ella quede sin pagar se cancela con la exoneración definitiva. Durante el plan, la hipoteca solo genera intereses hasta el valor de la garantía.

El valor de la garantía no es el precio que usted cree que vale su casa. Es el 90 % de su valor razonable, que sale de una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España, salvo que ya exista una de los seis meses anteriores a la declaración del concurso, menos las cargas anteriores con preferencia. Nunca puede ser negativo ni superar lo que se debe. La tasación la hace un tercero y su coste no está en nuestro precio; usted solo tiene que facilitar la visita.

Si alguien firmó la hipoteca con usted como codeudor solidario, si sus padres la avalaron o si hipotecaron su propia casa para garantizar la suya, la exoneración no les alcanza: el banco puede reclamarles a ellos. A cambio, lo que ellos paguen por usted no se lo pueden reclamar después si esa deuda quedó cancelada.

Desde la declaración del concurso, no desde que se presenta la solicitud, no pueden iniciarse ejecuciones contra su patrimonio y las que estén en marcha se suspenden. Las garantías reales tienen reglas propias: para ejecutar sobre un bien que no es necesario para una actividad empresarial o profesional, y la vivienda de un particular normalmente no lo es, el banco necesita una resolución del juez del concurso. Suspender no es cancelar: la deuda sigue ahí, pero la suspensión da tiempo para plantear el plan.

Si se abre la liquidación, el banco que no hubiera iniciado la ejecución antes del concurso pierde, en principio, la posibilidad de seguirla por su cuenta, y la vivienda se vende dentro del concurso. Si la ejecución llegó a terminar antes de que se apruebe provisionalmente el plan o de que se conceda la exoneración con liquidación, la casa ya no es suya y solo se cancela la deuda que quedó pendiente después de la venta.

Hay una regla en sentido contrario: si una ejecución posterior de la garantía obtiene lo suficiente para pagar deuda que ya estaba exonerada, de forma provisional o definitiva, la exoneración queda revocada por ley en esa parte. Por eso el estudio previo tiene que partir de la situación real de la ejecución, la fecha de la subasta si la hay y la tasación que figura en la escritura.

Si incumple el plan, cualquier acreedor afectado puede pedir la revocación de la exoneración provisional. La revocación resuelve el plan y abre la liquidación, con lo que la vivienda pasa a venderse. Lo ya pagado conserva sus efectos, salvo fraude, contravención del propio plan o trato desigual entre acreedores.

La hipoteca recalculada es deuda que no se cancela, y el banco conserva sus acciones. Durante el plan, quien tenga deuda no cancelable solo puede reclamar o ejecutar ante el juez del concurso, por la vía del incidente concursal. Dejar de pagar la cuota pone la vivienda en riesgo de ejecución y, si el plan deja de ser viable, abre la puerta a su revocación.

Hay tres válvulas. La primera: si su situación económica cambia de forma significativa, usted o un acreedor pueden pedir que se modifique el plan, una sola vez. La segunda: si no lo completa por un accidente, una enfermedad u otro hecho grave e imprevisible que le afecte a usted o a quien convive con usted, el juez puede conceder igualmente la exoneración definitiva, oídos los acreedores, siempre que haya respetado las limitaciones y las cesiones en pago que fijara el plan. La tercera: usted puede dejar el plan y pasarse a la exoneración con liquidación.

Una advertencia que no tiene que ver con impagos: si en los tres años siguientes a la exoneración provisional recibe una herencia, un legado o una donación, o gana en el juego, y eso mejora sustancialmente su situación, la exoneración puede revocarse en la parte que pueda pagar.

No tiene casa que perder, y el contrato de alquiler sigue: la declaración de concurso, por sí sola, no afecta a los contratos en los que las dos partes tienen obligaciones pendientes. Usted sigue pagando la renta y el arrendador sigue cediéndole la vivienda. En el plan de pagos, el alquiler entra entre las obligaciones con las que se calcula lo que puede destinar a sus acreedores, siempre que sea razonable.

Las rentas atrasadas de antes del concurso son una deuda más: no están entre las que la ley excluye de la exoneración, así que pueden cancelarse si figuran en la relación de acreedores. Las rentas nuevas, en cambio, hay que pagarlas. Si el contrato tiene un fiador, la exoneración no le protege y el arrendador puede reclamarle a él.

Si ya hay un desahucio por impago en marcha, la ley permite a la administración concursal, cuando la hay, rehabilitar el contrato hasta el momento mismo del lanzamiento, pagando con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes y comprometiéndose a pagar las costas causadas. En un concurso sin masa, que es lo más frecuente, la administración concursal solo se nombra si la piden acreedores que reúnan al menos el 5 % del pasivo, de modo que esa salida no siempre existe.

Managora lleva el concurso de persona natural y la exoneración de principio a fin, con abogado y procurador propios, que la ley exige en este procedimiento y que van incluidos en el precio. Antes de presentar nada hacemos el estudio de la vivienda: lo que vale según la tasación, lo que queda de hipoteca, la cuota recalculada y la renta disponible de su unidad familiar. Con esos números le decimos qué vía tiene sentido y si el plan es viable, sin prometerle un resultado que solo puede dar el juez.

Usted no presenta nada en el juzgado. Lo único que tiene que hacer en persona es otorgar el poder especial al procurador: gratis, ante el letrado de la Administración de Justicia de cualquier oficina judicial, sin certificado ni Cl@ve, o por internet en la Sede Judicial Electrónica si tiene DNI electrónico o certificado. Nunca le pedimos su certificado. Después paga las cuotas del plan y nos manda cada seis meses los justificantes para el informe al juez.

La tasa judicial es de 0 euros para la persona física, y la publicación del concurso en el BOE y en el Registro público concursal es gratuita. Puede ver el importe actualizado de nuestro servicio en la ficha de la Ley de Segunda Oportunidad. Cuando llegue la exoneración definitiva, la salida de los ficheros de morosos y de la CIRBE tiene su propia ficha.