Dar de alta una vivienda de uso turistico (VUT)

Una vivienda de uso turístico es un inmueble amueblado y equipado que se cede de forma habitual, por precio y con fines turísticos, comercializado por canales de oferta turística (plataformas como Airbnb o Booking, agencias, publicidad). Su regulación no es estatal única: la fija cada comunidad autónoma, y en muchos casos también el ayuntamiento.

Se distingue del alquiler de vivienda habitual (regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos) y del alquiler de temporada. Como criterio práctico: si va a anunciar el inmueble para estancias cortas en plataformas turísticas, en la práctica debe darlo de alta como vivienda de uso turístico.

La obligación de registrar recae en el titular de la actividad, es decir, el propietario o quien la explota. El alta es previa a la comercialización: primero se legaliza la vivienda y se obtiene su número de registro, y solo después se anuncia. Managora se encarga del alta completa por usted.

El paso central para legalizar la vivienda es inscribirla en el registro de turismo de su comunidad autónoma. En la mayoría de regiones se hace mediante una declaración responsable telemática de inicio de actividad: con su presentación la vivienda puede empezar a operar, sin esperar a una autorización previa, y recibe un número de registro (con distintas siglas según el territorio).

Ese número identifica la vivienda y debe figurar en todos sus anuncios y en la publicidad. Es, precisamente, el número que las plataformas piden y muestran en el listado del inmueble.

Los requisitos técnicos habituales, que varían por comunidad, suelen incluir: un documento que acredite la habitabilidad (cédula de habitabilidad o licencia de ocupación), el certificado de eficiencia energética, un seguro de responsabilidad civil, superficie y equipamiento mínimos, placa identificativa, hojas de reclamaciones y, en muchos municipios, un certificado de compatibilidad urbanística.

Managora reúne la documentación técnica, prepara la declaración responsable y la presenta en el registro de turismo que corresponda a su vivienda. Puede consultar el importe actualizado del servicio en la ficha del trámite.

A finales de 2024 el Estado creó, mediante el Real Decreto 1312/2024, un Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital, con un Número de Registro Único que las plataformas debían mostrar en cada anuncio (con aplicación desde el 1 de julio de 2025), en desarrollo del Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración.

La sentencia del Tribunal Supremo número 620/2026, de 19 de mayo de 2026, anuló el procedimiento del registro único estatal y su número, al considerar que el Estado carece de competencia para crear un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos de turismo. La sentencia mantiene, en cambio, la ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas de comunicar datos.

Conclusión práctica a 16 de julio de 2026: el número operativo para legalizar y anunciar su vivienda es el que asigna su comunidad autónoma. El alta en el registro de turismo autonómico sigue siendo obligatoria y es la que genera el número que las plataformas exigen.

Es una materia en evolución, por lo que conviene confirmar el estado de la normativa antes de publicar el anuncio. Managora verifica qué se le exige exactamente en su caso y le mantiene al día.

Desde el 3 de abril de 2025, la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (introducida por la Ley Orgánica 1/2025) exige, para iniciar la actividad de alquiler turístico en un piso situado dentro de un edificio, el acuerdo previo favorable de la comunidad de propietarios. Ese acuerdo requiere el voto de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que representen, a su vez, 3/5 de las cuotas de participación.

Con esa misma mayoría, la comunidad puede limitar, condicionar o incluso prohibir la actividad turística en el edificio, y también aprobar cuotas comunes especiales para las viviendas turísticas, con un incremento de hasta el 20 % para compensar su impacto.

La reforma no es retroactiva: si la vivienda ya venía operando legalmente como turística antes del 3 de abril de 2025, puede continuar bajo el régimen anterior. Managora le ayuda a documentar el acuerdo de la comunidad o a acreditar su situación previa.

No existe un régimen único en toda España. Cada comunidad tiene su propio registro y sus requisitos: Andalucía inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía, Cataluña en el Registre de Turisme de Catalunya, la Comunidad de Madrid en su registro de empresas turísticas y la Comunidad Valenciana a través de su declaración responsable, entre otras. La documentación técnica y las siglas del número de registro cambian de una a otra.

Muchos ayuntamientos añaden requisitos propios, como un certificado o informe de compatibilidad urbanística, y aplican zonificación, cupos o moratorias en zonas saturadas que pueden impedir nuevas altas. Algunas ciudades han restringido con fuerza la concesión de nuevas licencias.

Por eso conviene comprobar la viabilidad en su municipio concreto antes de comprar el inmueble o de invertir en reformas. Managora verifica la normativa autonómica y municipal aplicable a su dirección y le confirma si el alta es posible.

En el IRPF, los ingresos del alquiler turístico son, con carácter general, rendimiento del capital inmobiliario. Un punto importante: no se aplica la reducción del 60 % prevista para el alquiler de vivienda habitual. Además, por los periodos en que la vivienda no está alquilada, Hacienda imputa renta como inmueble a disposición del titular.

El alquiler pasa a considerarse actividad económica si presta servicios propios de la industria hotelera (recepción y atención continuada al cliente, limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia) o si tiene al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.

En el IVA: sin servicios hoteleros, el alquiler está exento de IVA; con servicios hoteleros, tributa al tipo reducido del 10 %. La limpieza y el cambio de ropa realizados solo a la entrada y a la salida de cada cliente no se consideran servicios hoteleros.

En cuanto al IAE, la actividad se encuadra en el epígrafe de alojamientos turísticos extrahoteleros (grupo 685), pero las personas físicas residentes están siempre exentas del IAE: el umbral de un millón de euros de cifra de negocio solo afecta a las sociedades y demás entidades. Algunas comunidades aplican, además, una tasa o impuesto turístico por estancia. Tenga en cuenta que las plataformas comunican datos a la Agencia Tributaria, de modo que sus ingresos son visibles para Hacienda.