Comprar una vivienda: arras, escritura, nota simple e hipoteca

El contrato de arras es el acuerdo previo a la escritura por el que el comprador entrega una cantidad para reservar la vivienda y dejar fijadas las condiciones de la futura compraventa (precio, plazo para escriturar y quien asume que gastos). No es un mero recibo: lo que firma determina que ocurre si finalmente la operación no se cierra.

Existen tres tipos y cada uno tiene efectos distintos. Las arras confirmatorias sirven de prueba de que hay contrato y de anticipo del precio: no permiten desistir, de modo que si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños. Las arras penales funcionan como una penalización pactada de antemano por incumplir. Las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador que se echa atras pierde lo entregado y el vendedor que se echa atras debe devolverlo por duplicado.

Conviene tener claro que si el contrato no específica el tipo, los tribunales entienden que las arras son confirmatorias. Para que se pueda desistir perdiendo o duplicando la señal (arras penitenciales) tiene que constar de forma clara e inequivoca en el contrato. Por eso la redacción importa: una clausula ambigua puede dejarle sin la salida que usted creia tener.

Managora redacta el contrato de arras con el tipo que le conviene, define plazos y penalizaciones y protege su posición. Puede consultar el importe actualizado del servicio en la ficha del trámite (contrato_arras_compraventa).

La nota simple es el documento informativo del Registro de la Propiedad que dice quien es el titular real de la vivienda, como es la finca y que cargas pesan sobre ella: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales o limitaciones. Es la radiografía legal del inmueble.

Debe pedirla antes de comprometer dinero, es decir, antes de firmar las arras, y es recomendable volver a comprobarla justo antes de la escritura. Así confirma que quien le vende es el propietario inscrito y que no hay una deuda o un embargo oculto que usted acabaria heredando con la vivienda.

Se solicita al Registro de la Propiedad a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, identificando la finca por sus datos registrales o por su Código Registral Único (CRU), y se recibe por correo electrónico. Puede ver el importe registral y el del servicio en la ficha del trámite (nota_simple_rp).

Managora solicita la nota simple e interpreta su contenido por usted. Si aparece una carga, un embargo o una titularidad que no encaja, se lo advertimos antes de que ponga un solo euro.

La compraventa se formaliza elevando el acuerdo a escritura pública ante notario. Según el artículo 1462 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la vivienda, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario. Ese es el momento en que la casa pasa a ser suya.

Aunque un contrato privado es válido entre comprador y vendedor, solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad y hacerla oponible frente a terceros (por ejemplo, frente a un acreedor del vendedor). La firma ante notario es un paso obligado del proceso: Managora lo coordina y le acompaña, sin que usted tenga que buscar ni organizar nada por su cuenta.

Tras firmar, hay que liquidar los impuestos de la compra y presentar la escritura en el Registro para inscribir la nueva titularidad a su nombre. Managora se encarga de la liquidación y de la inscripción. Puede ver el importe del servicio en la ficha del trámite (contrato_compraventa_inmueble).

Pagar la última cuota extingue la deuda con el banco, pero no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. La hipoteca sigue inscrita como carga hasta que se cancela registralmente. Mientras conste, aparecera en la nota simple y puede bloquear una futura venta o la concesión de una nueva hipoteca. El certificado de deuda cero por si solo no cancela nada en el Registro.

El proceso tiene cuatro pasos: primero, pedir al banco el certificado de deuda cero, que la entidad debe entregar de forma gratuita; segundo, otorgar la escritura de cancelación ante notario, firmada por un apoderado del banco; tercero, presentar la autoliquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en la cancelación de hipoteca esta exento, aunque hay que presentar el modelo aunque salga a cero; y cuarto, inscribir la cancelación en el Registro.

Existe una vía alternativa cuando la hipoteca es muy antigua: la cancelación por caducidad. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelarla mediante una simple instancia (sin escritura) una vez transcurridos los plazos legales, en líneas generales veinte años mas uno desde que vencio la obligación garantizada, o los plazos que fija el artículo 210 de la misma ley para otros supuestos. Es una opción útil cuando el banco ya no existe o la deuda se pago hace decadas.

Managora gestiona la cancelación completa: solicita el certificado, coordina la escritura ante notario, presenta el impuesto e inscribe la cancelación en el Registro. Puede ver el importe del servicio en la ficha del trámite (cancelacion_hipoteca_rp).

La compra de la vivienda tributa de forma distinta según sea nueva o de segunda mano. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. La vivienda nueva tributa por IVA mas el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los importes exactos dependen de la comunidad y del precio, por lo que se remite al detalle de la ficha correspondiente.

Además de los impuestos, la operación tiene gastos de notaría, de inscripción en el Registro y de gestión. El Código Civil (artículo 1455) reparte por defecto algunos de estos gastos entre comprador y vendedor salvo que se pacte otra cosa en las arras, motivo por el que conviene dejarlo cerrado por escrito desde el principio.

En la cancelación de la hipoteca hay gastos de notaría, Registro y gestión, mientras que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados esta exento. Managora le informa de todos los costes por adelantado y los tramita por usted.

El orden lógico es este: primero, nota simple para comprobar cargas y titularidad; segundo, contrato de arras para reservar la vivienda; tercero, preparación de la operación (financiación y una nota simple actualizada); cuarto, escritura pública ante notario; quinto, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro; y sexto, si procede, cancelación registral de la hipoteca anterior sobre el inmueble.

Los plazos son orientativos: la nota simple suele obtenerse en horas o pocos días; entre las arras y la escritura se pacta un plazo (con frecuencia varias semanas, el tiempo de cerrar la financiación); la inscripción y la cancelación dependen del ritmo de cada Registro. Managora le da una previsión realista en su caso concreto.

Managora acompaña la compra de principio a fin: redacta el contrato de arras, solicita e interpreta la nota simple, coordina la escritura ante notario, liquida los impuestos, inscribe la vivienda a su nombre y, cuando corresponde, cancela la hipoteca ya pagada. Un solo interlocutor para todo el proceso, sin que usted tenga que buscar profesionales por su cuenta.