Reclamar la clausula suelo y los gastos de la hipoteca

La cláusula suelo es una condición que fija un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Aunque el euríbor baje, usted sigue pagando ese mínimo, de modo que no se beneficia de las bajadas del mercado. En muchos contratos se incluyó sin explicar de forma clara su alcance económico.

El Tribunal Supremo declaró que estas cláusulas son nulas cuando no superan el llamado control de transparencia: el banco tenía que asegurarse de que usted comprendía la carga económica real de ese suelo, no solo de que la cláusula figurase en la escritura. Si esa información no fue clara y comprensible, la cláusula es abusiva y se tiene por no puesta.

Sobre la devolución de lo cobrado de más, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sentencia de 21 de diciembre de 2016) impuso la retroactividad total, y el Tribunal Supremo la asumió en su sentencia del Pleno de 24 de febrero de 2017 (STS 123/2017). En la práctica, el banco debe devolver la diferencia cobrada de más desde la firma del préstamo, más los intereses correspondientes.

La cláusula que trasladaba al cliente todos los gastos de formalización también se declaró abusiva (Tribunal Supremo, sentencia de 23 de diciembre de 2015). A partir de ahí, el Supremo fijó cómo se reparte cada gasto en las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019.

Para esas hipotecas, y según la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en enero de 2021, usted puede recuperar el 100 por cien de los gastos de registro de la propiedad, el 100 por cien de la gestoría y el 100 por cien de la tasación, además del 50 por cien de los gastos de notaría (la otra mitad se considera de ambas partes).

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser el importe más alto, no se recupera por esta vía en las hipotecas afectadas: la ley y la jurisprudencia lo atribuyen al prestatario. Managora calcula en su caso concreto qué conceptos son reclamables y por qué importe.

Si su hipoteca se firmó a partir del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto ya viene fijado por ley (el banco asume notaría, registro, gestoría e impuesto, y usted solo la tasación), por lo que normalmente no hay gastos abusivos que reclamar.

El primer paso es una reclamación extrajudicial dirigida al banco. El Real Decreto-ley 1/2017 creó un procedimiento específico para las cláusulas suelo que es voluntario para el consumidor, pero obligatorio para la entidad, y gratuito.

Presentada la reclamación, el banco dispone de un plazo máximo de tres meses para calcular la cantidad a devolver y hacérsela llegar, o bien para comunicarle por qué considera que no procede la devolución. Durante ese plazo las partes no deben iniciar acciones judiciales sobre el mismo asunto.

Este procedimiento está pensado para consumidores (personas físicas). Muchos bancos rechazan o rebajan la cantidad ofrecida, por lo que conviene revisar con cuidado el cálculo antes de aceptarlo. Managora prepara la reclamación, comprueba las cuentas del banco y le indica si la oferta es correcta o si compensa continuar.

Si el banco no responde, rechaza la devolución u ofrece menos de lo que corresponde, el siguiente paso es la demanda judicial. Se solicita al juzgado que declare nula la cláusula (suelo o de gastos) y que condene al banco a restituir todo lo cobrado de más, con sus intereses.

En materia de cláusula suelo, si usted acudió antes a la reclamación previa, rechazó la oferta del banco y la sentencia le resulta económicamente más favorable, el banco puede ser condenado también al pago de las costas del proceso, según prevé el Real Decreto-ley 1/2017.

La duración del procedimiento depende del juzgado que lo tramite. Managora reúne la documentación, cuantifica la reclamación y presenta y sigue la demanda por usted, sin que tenga que ocuparse de los trámites.

Hay que distinguir dos cosas. La acción para pedir que se declare nula la cláusula abusiva no prescribe: puede plantearse en cualquier momento. Lo que sí tiene plazo es la acción para reclamar la devolución del dinero (la restitución), que en la mayoría del territorio es de cinco años.

La duda ha sido desde cuándo empieza a contar ese plazo. Tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero y 25 de abril de 2024, el Tribunal Supremo fijó doctrina (sentencia 857/2024, de 14 de junio, confirmada en resoluciones posteriores): el plazo de cinco años se cuenta, con carácter general, desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco acredite que usted pudo conocer antes el carácter abusivo. El propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea ratificó este criterio en su sentencia de 13 de febrero de 2025 (asunto C-240/24): la acción para reclamar la devolución sí está sujeta a plazo, pero ese plazo no puede empezar a contar antes de que usted pudiera conocer el carácter abusivo de la cláusula.

La consecuencia práctica es favorable al cliente: en muchos casos todavía se puede reclamar la devolución de gastos aunque la hipoteca se firmara hace quince o veinte años. Como es una materia técnica, Managora revisa su caso concreto para confirmar que la reclamación está en plazo antes de presentarla.

Managora se ocupa de todo el proceso de principio a fin. Revisamos la escritura de su hipoteca y sus facturas, comprobamos si contiene cláusula suelo o cláusula de gastos abusiva y calculamos el importe que le corresponde recuperar.

Después preparamos y presentamos la reclamación previa al banco en su nombre y, si la entidad no paga lo que debe, presentamos y seguimos la demanda judicial. Usted solo aporta la documentación inicial; nosotros hacemos las gestiones y le mantenemos informado.

Puede iniciar el trámite en la ficha de Reclamación de cláusula suelo, donde encontrará el importe actualizado del servicio y qué incluye. El presupuesto y las condiciones concretas se muestran siempre en la ficha del trámite.