Comprar vivienda: ITP-AJD (modelo 600) y plusvalia municipal

Al comprar depende de si la vivienda es usada o nueva. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga el comprador. La vivienda nueva (primera entrega del promotor) no lleva ITP: lleva IVA al 10% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Al vender, el que transmite (el vendedor) liquida la plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava lo que se ha revalorizado el suelo urbano desde que se compró.

El ITP y el AJD son impuestos cedidos a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo y sus bonificaciones. La plusvalía es un impuesto municipal: cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes y su tipo. Managora identifica qué impuesto aplica a su caso, lo calcula y lo presenta por usted.

El ITP (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas) grava la compra de vivienda usada. El sujeto pasivo es siempre el comprador. Se autoliquida con el modelo 600 ante la hacienda autonómica y hay que presentarlo en 30 días hábiles contados desde el día siguiente a la firma de la escritura.

La base sobre la que se calcula no es solo el precio pagado. Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021), el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Si compra por debajo de ese valor de referencia, Hacienda liquida sobre el valor de referencia. Puede consultarlo gratis en la Sede del Catastro.

El tipo depende de su comunidad autónoma. En el tipo general de las comunidades de régimen común se mueve, de forma orientativa, del 6% al 13%, con territorios por debajo de ese suelo (Ceuta y Melilla al 3% y el País Vasco al 4% para vivienda habitual con requisitos). Existen tipos reducidos muy relevantes para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda protegida (VPO) y zonas rurales o despobladas. Puede ver el importe exacto de su operación y de la gestión en la ficha del trámite itp_ajd_600.

El AJD grava los documentos notariales inscribibles en un registro público. En la vivienda de segunda mano no se paga AJD gradual, porque es incompatible con el ITP: paga uno u otro, no los dos.

En la vivienda nueva sí se paga AJD (además del IVA del 10%), y lo paga el comprador. También lo paga quien formaliza una escritura de declaración de obra nueva o de división horizontal (por ejemplo, en autopromoción): el sujeto pasivo es el adquirente o quien solicita el documento.

En el préstamo hipotecario, el AJD lo paga el banco, no el cliente. Así lo estableció el Real Decreto-ley 17/2018 y lo confirmó la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, para las escrituras firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018. El tipo de AJD también lo fija cada comunidad (de forma orientativa, del 0,5% al 2%; algunas comunidades, como Murcia, aplican tipos generales por encima del 1,5%).

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite. En una compraventa la paga el vendedor. En una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble. Se declara en el ayuntamiento en 30 días hábiles (transmisiones en vida) o en 6 meses prorrogables a un año (herencias).

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el sistema anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo dos formas de calcular la base y el contribuyente puede elegir la que le salga más barata. Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos. Método real: el incremento efectivo (valor de venta menos valor de compra), aplicando la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.

Sobre esa base se aplica el tipo de su ayuntamiento (máximo legal del 30%). Y hay un punto clave: si vende sin ganancia (por el mismo precio o menos que compró), la operación no está sujeta y no se paga, según el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales. Pero hay que declararlo igualmente y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditar que no hubo incremento.

Se puede reclamar cuando se pagó por una venta sin ganancia, cuando la cuota fue superior al incremento real, o cuando se aplicaron coeficientes que no estaban en vigor. La vía es una solicitud de rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento, al amparo del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria.

El plazo general es de 4 años de prescripción (artículo 66 LGT) para las autoliquidaciones que no hayan prescrito. Si el impuesto se pagó mediante una liquidación girada por el ayuntamiento (no autoliquidada por usted), esta debió recurrirse en plazo (un mes por recurso de reposición); una vez firme, es más difícil revisarla, por lo que conviene actuar cuanto antes.

Un caso muy actual: quien pagó plusvalía entre el 1 y el 27 de enero de 2026 pudo hacerlo con unos coeficientes que después quedaron derogados, así que pagó de más y puede reclamar la diferencia. Una liquidación de finales de diciembre de 2025 se giró todavía con los coeficientes de 2024, no con los subidos. Managora revisa su liquidación, calcula lo que corresponde y prepara la reclamación por usted (ficha demanda_devolucion_plusvalia_stc59_2017).

En el ITP, el valor de referencia de Catastro sigue siendo la base mínima y el Tribunal Constitucional lo avaló en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero, que desestimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. En el plano autonómico, Cataluña ha ampliado la progresividad de su ITP con una escala del 10% al 13% para los inmuebles de mayor valor, y aplica un tipo agravado del 20% a los grandes tenedores y a la compra de edificios residenciales completos; la Comunidad Valenciana ha bajado su tipo general al 9% desde el 1 de junio de 2026; Galicia aplica una escala progresiva (8% hasta 150.000 euros, 9% de 150.000 a 600.000 y 10% por encima).

En la plusvalía municipal, el Real Decreto-ley 16/2025 (publicado el 23 de diciembre de 2025, con efectos desde el 1 de enero de 2026) subió los coeficientes hasta un 40%, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado (publicado en el BOE el 28 de enero de 2026). Desde esa fecha vuelven a aplicarse los coeficientes de 2024. Por eso, quien liquidó con los coeficientes elevados entre el 1 y el 27 de enero de 2026 pagó de más.