Comprar vivienda: ITP-AJD (modelo 600) y plusvalia municipal

El impuesto al comprar depende del tipo de vivienda. Si adquiere una vivienda de segunda mano a otro particular, tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO, la modalidad de ITP). Si compra una vivienda nueva directamente al promotor, esa entrega ya lleva IVA, y entonces paga además Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. IVA e ITP son excluyentes: nunca paga los dos por la misma compra.

El ITP-AJD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Eso significa que el tipo aplicable, las reducciones (por ejemplo para jóvenes, familia numerosa o vivienda protegida) y la gestión dependen de su comunidad, no de la Agencia Tributaria estatal. Por eso el importe exacto no es el mismo en toda España.

Los porcentajes y las bonificaciones cambian por comunidad y se actualizan. Para no darle una cifra desfasada, puede ver el importe aplicable a su caso en la ficha del trámite del modelo 600. Managora comprueba el tipo vigente en su comunidad y calcula lo que realmente le corresponde pagar.

El obligado a pagar el ITP-AJD es el comprador. La liquidación se hace con el modelo 600, que es una autoliquidación: usted (o Managora en su nombre) calcula el impuesto y lo ingresa, sin esperar a que la Administración le mande una carta.

El plazo general es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura de compraventa (no cuentan sábados, domingos ni festivos), salvo que su comunidad autónoma fije otro: por ejemplo, Cataluña lo computa como un mes natural. Presentar fuera de plazo genera recargos por extemporaneidad y, si la Administración lo detecta antes, sanciones e intereses.

El modelo 600 se presenta ante la oficina o sede electrónica de la hacienda autonómica donde radica el inmueble. Además, es un paso necesario en la práctica para inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. Managora prepara el modelo 600, lo presenta por usted dentro de plazo y le entrega el justificante.

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del suelo urbano cuando cambia de manos. La cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no el Estado ni la comunidad autónoma.

En una compraventa la paga quien vende, no quien compra. En una herencia o una donación la paga quien recibe el inmueble (el heredero o el donatario). Como comprador, este impuesto normalmente no le afecta a usted, salvo que después venda o herede.

El sistema de cálculo anterior fue anulado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que declaró inconstitucional el método objetivo obligatorio para calcular la base imponible. Antes, la Sentencia 59/2017 ya había fijado que no cabe exigir el impuesto cuando no existe incremento de valor del suelo. El Real Decreto-ley 26/2021 lo adaptó: ahora existen dos métodos de cálculo, no se paga si se constata que no ha habido incremento de valor del suelo, y también tributan las ganancias generadas en menos de un año.

Método objetivo: se toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y se multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que se adquirió. Los coeficientes máximos los fija la ley y se actualizan; cada ayuntamiento aplica los suyos dentro de ese margen.

Método real: se calcula la ganancia efectiva, es decir, la diferencia entre el valor por el que se vende (o hereda) y el valor por el que en su día se adquirió, aplicando la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.

La ley permite al contribuyente elegir el método que le resulte más favorable, es decir, el que arroje menos impuesto. Y si se acredita que no hubo incremento de valor, la transmisión no queda sujeta y no se paga. Los plazos para declarar son 30 días hábiles en compraventa y 6 meses en herencia, prorrogables hasta un año si se pide a tiempo. Managora compara los dos métodos, aplica el que menos le cobre y presenta la declaración.

Si vendió o heredó un inmueble con pérdida, o sin ganancia real de suelo, y aun así pagó plusvalía, puede tener derecho a que se la devuelvan. También ha habido devoluciones ligadas a las sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucional el cálculo anterior (STC 59/2017 y STC 182/2021).

Si pagó mediante autoliquidación, puede solicitar la rectificación y la devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de prescripción de cuatro años. Si en cambio recibió una liquidación de la Administración que ya es firme, la vía es más restringida y depende de la jurisprudencia más reciente sobre nulidad de pleno derecho.

Cada caso hay que estudiarlo: no toda plusvalía es recuperable, y los plazos corren. Managora revisa si su situación encaja, calcula lo que se pagó de más y presenta la reclamación de devolución ante el ayuntamiento por usted. Puede ver el alcance del servicio en la ficha de reclamación de plusvalía.

Conviene no confundir impuestos. Heredar una vivienda no tributa por ITP, sino por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que es otro impuesto autonómico con su propio modelo y sus propias bonificaciones según la comunidad.

Lo que sí se mantiene al heredar es la plusvalía municipal: la paga el heredero, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, ampliable a un año. Si en la herencia interviene notario (por ejemplo para la escritura de aceptación), ese paso se realiza dentro del proceso; Managora lo coordina y se encarga de calcular y presentar la plusvalía correspondiente.